嶗山地價(jià)堅(jiān)決不能降！但容積率越來(lái)越低了……

近日，嶗山發(fā)布LS0704063地塊預(yù)出讓公告，這地塊位于遼陽(yáng)東路以北、蜀山路以西，18812元/㎡的住宅起拍樓面價(jià)，刷新了張村河片區(qū)的歷史起拍價(jià)紀(jì)錄，而與之相對(duì)的，是低到讓人扎眼的1.3容積率。

▲LS0704063地塊位置

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刷新紀(jì)錄的最貴宅地

LS0704063地塊，總占地面積為39499.4㎡，在寸土寸金的張村河南岸，這絕不是一個(gè)可以被忽視的盤(pán)。規(guī)劃地上總建面51349.22㎡，其中住宅部分48349.22㎡，另外的3000㎡，是零售商業(yè)、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

整個(gè)地塊，商住比1:9左右，這意味著未來(lái)這里會(huì)是一個(gè)極其純粹的居住社區(qū)。容積率不高于1.3，建筑密度不大于30%，綠地率30%以上。對(duì)比一下之前張村河南岸那些動(dòng)輒2.8甚至3.0容積率的大高層項(xiàng)目，這里即將誕生一個(gè)低密洋房+疊拼別墅的項(xiàng)目。

在價(jià)格上，住宅起始樓面地價(jià)開(kāi)到了18812元/㎡，整個(gè)地塊的起拍總價(jià)算下來(lái)達(dá)到了9.66億元。回看之前的地王項(xiàng)目，越秀青鐵和樾府當(dāng)時(shí)的起拍價(jià)也不過(guò)是18300元/㎡。

這次官方設(shè)置的預(yù)公告規(guī)則，也給出了甜頭，近10億的土地款可以分期，首付只要交50%，剩下的可以在一年內(nèi)付清，僅僅按照中國(guó)人民銀行的同期LPR算點(diǎn)利息，這極大緩解了開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流壓力。

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超級(jí)低密黃金地塊

從純粹的規(guī)劃角度來(lái)看，LS0704063地塊的基因確實(shí)相當(dāng)優(yōu)秀。整個(gè)地塊呈現(xiàn)出非常規(guī)整的長(zhǎng)方形，南北進(jìn)深、東西面寬都比較開(kāi)闊。這種方正的地塊，在排布樓棟的時(shí)候幾乎沒(méi)有死角和浪費(fèi)，能把1.3的低容積率發(fā)揮到極致。

▲LS0704063地塊

更讓人心動(dòng)的是成熟度，這里周邊早就是一片高品質(zhì)的社區(qū)，東側(cè)緊鄰著融創(chuàng)嶗山壹號(hào)院，北側(cè)是盛世悅府（也就是改名之前的靜山悅園）和海逸公館，城市界面非常干凈，清一色的高端低密住宅氛圍。

▲地塊北側(cè)是盛世悅府

這里的交通很方便，地塊南邊就是遼陽(yáng)東路，東側(cè)幾百米是松嶺路，北邊隔著兩個(gè)路口是合肥路。步行大概800米，就是地鐵11號(hào)線的青島科大站。周邊配套成熟，生態(tài)與醫(yī)療資源同樣豐富，向北不遠(yuǎn)是張村河生態(tài)公園。

▲東側(cè)是融創(chuàng)嶗山壹號(hào)院（一期）

這個(gè)項(xiàng)目，大概率會(huì)和金茂同安路項(xiàng)目（金茂璞玉東方）的打法類似——用6到8層的低密洋房和4到5層的疊拼進(jìn)行組合，直擊嶗山高凈值人群。洋房預(yù)計(jì)均價(jià)在3.5萬(wàn)到4.2萬(wàn)/㎡之間，疊拼產(chǎn)品則可能5萬(wàn)/㎡上下。

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王炸地塊美中不足

任何一宗土地，都有瑕疵，這塊地也有讓改善客群糾結(jié)的短板。LS0704063地塊，最直接的沖擊來(lái)自于日常雜音，地塊的南側(cè)幾乎是毫無(wú)遮擋地緊貼著遼陽(yáng)東路。遼陽(yáng)東路是主干道，此前隔壁嶗山壹號(hào)院南側(cè)樓棟的業(yè)主，就曾在政務(wù)平臺(tái)上，反饋過(guò)這條路的噪音襲擾。而這宗新地塊的位置比嶗山壹號(hào)院還要靠南，距離馬路邊緣的綠化帶不足20米，低樓層未來(lái)的居住感受可想而知。

▲地塊南側(cè)緊鄰遼陽(yáng)東路

更讓人擔(dān)心的是遠(yuǎn)期規(guī)劃——遼陽(yáng)路快速路高架東延的不確定性。目前的快速路高架雖然只修到了海爾路，但關(guān)于它未來(lái)繼續(xù)向東延伸到松嶺路的規(guī)劃傳聞從來(lái)沒(méi)有停過(guò)。未來(lái)，如果高架橋的上下橋的匝道口正好落在附近，那么對(duì)于極其講究安靜、私密氛圍的低密疊拼和洋房業(yè)主來(lái)說(shuō)，是難以接受的。

另外一個(gè)問(wèn)題，是這塊地的地勢(shì)，處于一個(gè)小倒坡。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)抬板設(shè)計(jì)的手段，把整個(gè)小區(qū)的地面適度抬高去化解。

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嶗山地價(jià)不降之秘

回看張村河這三年的供地變遷史，2023年的時(shí)候，張村河南岸正是最火的階段，魯信、華潤(rùn)、越秀、海信等項(xiàng)目相繼入場(chǎng)，容積率分別卡在的相對(duì)高位。可是到了今年，金茂同安路地塊到了1.2，如今遼陽(yáng)路北地塊也給出了1.3。

▲LS0704063地塊由商業(yè)變性而來(lái)

這讓人不免產(chǎn)生疑問(wèn)：為什么容積率越來(lái)越低了？核心動(dòng)機(jī)就三個(gè)字：保地價(jià)。

張村河板塊，目前的整體新房均價(jià)，基本穩(wěn)定在3.5萬(wàn)到4.2萬(wàn)元/㎡的區(qū)間內(nèi)，想要再往上沖，購(gòu)房者基本不會(huì)買單。如果嶗山區(qū)依然按照3.0的容積率供地，同時(shí)還要堅(jiān)守著1.8萬(wàn)/㎡的樓面地價(jià)，大概率會(huì)遇冷，整個(gè)土地市場(chǎng)骨牌效應(yīng)就會(huì)被觸發(fā)。

▲張村河小學(xué)

土地單價(jià)不能降，房?jī)r(jià)又漲不動(dòng)，中間能夠用來(lái)挪移的指標(biāo)，就只剩下了容積率。把容積率砍到1.3，總建面縮水了大半，如此一來(lái)，雖然樓面單價(jià)依然維持在歷史高位，但拿地的絕對(duì)門(mén)檻被大大拉低，原本只有頭部大房企才能玩得起的嶗山高端局，現(xiàn)在一些中型房企也能進(jìn)來(lái)分一杯羹。

開(kāi)發(fā)商拿到了1.3的低容積率，就可以拋棄同質(zhì)化嚴(yán)重的高層卷王產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而去建溢價(jià)能力更強(qiáng)的低密洋房和疊拼。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)高溢價(jià)產(chǎn)品拿到了利潤(rùn)空間，高昂的土地成本，通過(guò)低密產(chǎn)品，傳導(dǎo)給了愿意為舒適度買單的高凈值購(gòu)房者，高地價(jià)的預(yù)期得以維持。

▲LS0704063地塊

目前圈內(nèi)普遍猜測(cè)，這塊LS0704063王炸地塊，某特、某茂、某信出手的概率極高。當(dāng)然，半路會(huì)不會(huì)殺出個(gè)程咬金，不到最后正式土拍的那一天，誰(shuí)也不敢打包票。

整個(gè)張村河板塊，正在發(fā)生一場(chǎng)深刻的變化。張村河樓市的下半場(chǎng)，才剛剛開(kāi)始。