北京買房：理清思路，購房建議1919

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

北漂小夫妻，寶寶年底出生，現在租房在昌平沙河，北街家園六區的西向小開間2500元。請問如果買下這種房子是否合適？請從地段、配套、交通、學區、舒適度和未來升值情況詳細分析一下。

A：

1、詳細分析我做不到，您還是問AI吧，我這是免費咨詢，要寫SWOT報告的話收費不便宜。

2、簡單說吧，沙河這地段兒中等，典型的近郊剛需板塊，雖然旁邊有玫瑰園和南邊幾個改善盤，但并不影響板塊的整體定位。所以期望值別太高，作為剛需來講能滿足自住就挺好了。

配套+交通都是現實情況，沒什么可分析的，看自己的感受吧。包括居住的舒適度，更是看自己的感受。

學區肯定是中等，昌平到目前為止還沒有普遍意義上的學區房，居住的性價比正常沒溢價。六區這邊應該是北航附小昌平，挺好的學校，只是排名不算太高而已。

3、未來升值，大概率還是跟隨大盤，不吃虧也占不到便宜，這里十多年了一直是這種情況。不過開間的話一般不太建議長期持有，畢竟這種戶型的客群窄，只適合單身和小家庭，有了孩子都未必轉的開。所以這種房的性價比挺高，但長期來看價格走勢一般不太強。

4、性價比可以用租售比計算一下。剛看了看這種開間的售價在100萬左右，那既然租金2500就是每年3萬，扣除物業費取暖費和空置期，每年的收益率至少2.5%，明顯超過北京平均值，所以算性價比高的。

而且也明顯超過同期銀行利率，所以我認為沒什么下跌空間了，買下的話沒什么不合適的。當然我說的是全款的情況下，貸款的話自己考慮。

僅供參考。

借這對北漂兒小夫妻的的話題聊兩句吧，勾起了一些回憶。請問資深北漂兒們，也就是2003年之前來北京打拼的，是否還記得“七里渠篩沙子”vs“昌平挖沙子”？或者還有其他什么種向日葵和包筷子一類的，反正都屬于“強制勞動”。好像是每天3塊錢工資，被攢著當成了“遣返”的車票錢，攢夠了就被送回老家。

至于為什么是2003年之前，就因為那年的廣州發生了一起嚴重事件，轟動全國，然后就廢除了收容站。事件的主人公姓孫，應屆畢業生，用年輕的生命推動了司法改革。

在此之前，幾乎所有大城市都有收容站，聚集的都是“三無人員”，無身份證明，無工作證明，無固定住所。然后或許就在街上走著就被查證了，之后先是聚集到某個大廣場，再之后就統一送到昌平七里渠了。具體的位置就是在現在北街家園+北航校區一帶，也就是玫瑰園周邊，以當年還是荒地的“玫瑰園南區”為主。

怎么說呢？只能說是時代的無奈吧，從上看是一粒沙，但落到底層頭上就是一座山。所以新北漂兒們別幻想說那些早早來北京的就能遍地撿黃金，實際上當年的北漂兒也很難，凡是能留在北京的都是精英，都有一部斑斑血淚的奮斗史，好日子都是熬出來的。

當年我的小同事們就經常有無故失蹤的，頭天還上班呢，第二天人不見了。過半個月才打來電話說被送回老家了，再過幾天才又灰頭土臉的回到北京。甚至還聽說有正在馬路邊擼串兒呢，結果連烤串兒攤主+食客一鍋兒端了，到七里渠成了篩沙子的同事。

當然如果會來事兒或手疾眼快的也能通融，跟叔叔說點兒好聽的或許能給單位或親戚朋友打電話，請人來送證明，有可能被放了。但大多數都是不幸的，所以在那些年發生了很多在今天聽來覺得荒唐甚至是不可思議的怪事，年輕的北漂兒們估計都不敢相信。

總之吧，時代是發展的，社會制度是進步的，當年的一切都已經成了往事。在北京成功的可以當作談資或資歷，失敗的則就只能是個故事了，少有人記得的故事……

二

Q:

我們在順義城區有一套兩居，兩個孩子，一個孩子明年上小學，一個孩子后年上初中，順義對口五中，學校一般。想為孩子提供稍微好一點的學校，預算三百萬以內，在朝陽東壩看了，對口北京中學三分校，確切說是多校劃片。但中介說基本是對口，東壩房子戶型一般，這個預算也就買個兩居。

也看了通州果園房子，對口通州二中，戶型好點，能買個三居，房子大點。糾結的點有點多，不知道怎么選擇了，這兩個地區未來發展哪個有潛力，還或者有必要從順義換到朝陽或通州嗎？大人通勤倒不用考慮，我上班稍遠了點，爸爸基本還是坐地鐵一個半小時。

A：

1、東壩的不算學區房，因為學校到目前為止還都是掛牌校，生源沒變化，師資和成績也沒有明顯提升。另外房價中也沒有學區溢價，說明家長們對這里不是太追捧，也就沒賦予學校單獨的價值。但畢竟是北中集團校，理論上多了直升的渠道。

北京中學之前只有一個學區房小區，但很貴，后邊的就都不算了。另外朝陽只有那幾所頭部校算好學區，有學區房，其他的就正常了。

2、通州二中的也不算學區房，學校排名在通州算中上吧，典型的第二梯隊，所以房價中也沒有溢價。優勢是居住的性價比正常，但教育方面不算占優，跨區小升初應該是派位的。

3、怎么選擇？只聊能算學區房的吧，既然是有孩子要小升初，那常規建議是首選朝陽。因為朝陽能買到單校劃片的，概率相對高。另外朝陽區如果只買中學對口的房子，那是能買到不帶溢價的，性價比更高。但您家有孩子幼升小，這就不太合適了。

4、發展潛力，從規劃角度肯定是東壩唄，這是送分題。因為潛力是要靠新產業+新配套來體現出價值的。東壩還有大量的待建用地，規劃也做的高大上，理論上有發展潛力，至少是能有講故事的想象空間。

而通州二中周邊沒有土地了，何談潛力？所以只能是靠慣性吧，中規中矩的成熟板塊，不吃虧也不占便宜。

5、是否換學區只能是家長決定，外人不好建議。不過您看的都是不帶溢價的，那可以多考慮一下居住體驗，房子本來就是用來住的。

僅供參考。

三

Q:

我是當初被中介忽悠的頭腦發昏了，買了***，都六環外了幾乎是最高點，結果現在看網上報價才1.6萬了不算腰斬也至少是打斷肋骨了。我這套房是全款的，沒裝修一直空置，因為裝修了也才租2000多點感覺實在不劃算。說實話我現在看這里的規劃也還是覺得不錯的，但不知道為什么發展的這么慢？您建議是盡快賣掉還是再等等，或者是裝修一下出租合適？

A：

1、我剛上網看了一下，**城還有新房在賣呢，按售樓處的價格應該是2.3萬呢，按這價格的話您其實沒賠多少。1.6萬的是二手房價格，而且是樓層明顯有瑕疵的房源，所以這價格應該不準確，實際價格在2萬左右差不多。

2、另外我也上網看了一下租金價格，77平小兩居的租金確實是2000多點兒，2200塊吧。那北京的平均租售比是650，**城這種相對偏遠的板塊算750吧。2200*750=165萬總價，77平的話就是每平2.14萬，所以這里的市場價差不多就是2萬出頭兒。

3、房子是用來住的，尤其是這種偏遠地段兒就更是自住為主了。如果是既不自住，出租也覺得不劃算，那要是我的話就不留著了。畢竟地段兒不強，而且主要是沒地鐵，就算是規劃再強，沒地鐵的話也不好吸引來人群啊。即便是建設了大型配套，那人家企業連員工都不好招聘，誰不考慮通勤問題啊？

4、總之我要建議就是多考慮自住吧，住不上也不想租的就甭留著了，實在沒什么優勢。而且我在網上看到出租的房源是真不少啊，80多套呢，那說明這里的入住率也不高，不是短期內能改變的。

僅供參考。

四

Q:

本人45歲，良鄉人，目前住西四環外五里店兩居，父母在良鄉有房改房。目前有想法賣掉這兩套房，預計能賣350萬左右，然后在閻村買一套大四居或五居復式的商品房，全家自住兼顧保值。

因為我現在工作主要居家，孩子高中住校，而每周往返良鄉照看父母實在有些辛苦，所以才想換房。但這畢竟牽扯到從市區換到郊區，所以想聽聽您的看法。

A：

1、房子是用來住的，那既然是為了居住改善+父母養老就該換就換唄，沒什么不合適的，也沒必要聽別人的看法。

2、不過多說一句，既然您提到“兼顧保值”，那首先就是地段兒要至少不弱，畢竟房產的價值由地段兒決定，至少是大部分。

同時買的房子要符合地段兒的定位，否則有可能出現“錯配”的情況，就相當于在小飯館兒里賣佛跳墻，既不如亂燉好賣，也賣不上價。對于房子來說就是影響流動性和價格走勢。

3、從地段兒來說，五里店到目前為止不算強，否則板塊均價不會這么低。您這套兩居看樣子應該價值200萬左右吧，大概率是老小區的，所以換掉沒什么不合適的。但換到閻村肯定不算提升，或者說差不多吧，主要還是看自己的喜好。

另外無論大四居還是五居，那在這種郊區板塊都有錯配的可能，也就是面積大總價高，將來出手時有可能不好賣，價格走勢也最多拉平板塊大盤。再有就是復式的問題，這種戶型在近20年來不流行了，人們都更喜歡大平層，所以除非是真的喜歡，否則次選吧。

4、簡單就是這情況，我要建議的話是換房正常，但可以考慮還是換成兩套普通戶型的，樓上樓下或同一個小區，這樣在本板塊或小區至少在保值和流動性上不吃虧。

僅供參考。

五

Q:

我看了您點評旭輝城的文章了，我是旁邊中駿云景臺的業主，也想請您分析一下。當然這里的劣勢我都清楚，沒必要講了，只是想聽聽您認為這里還有什么優勢沒有

A：

1、這要求挺有意思的，只想聽優勢。這很有我小時候的風范，只愛聽別人表揚優點，誰敢批判我就偷偷拔他的氣門芯兒。

2、優勢其實也不用分析了吧，網上應該有的是，開發商在推廣方面沒少花錢的。比如環境好綠化高，容積率低和停車方便不堵車等等，這自己上網看吧。

3、當然，所有的優劣勢其實都是可以相互轉換的，也就是所有事物都至少是一體兩面，繞到劣勢的后邊就是優勢了，自然也就看不到劣勢了。

比如規劃角度就非常好，雖然現在沒完成太多，但說明潛力大啊，這就是最大的優勢。

再比如交通角度，優勢是離市區遠，可以長時間欣賞沿途的風景，也免去了擠地鐵的窘迫，更不會有交通堵塞，還避免了有不相干的外人來打擾。這都是優勢。

配套角度，設施越少才越讓人珍惜呢，選擇少了也就避免了選擇焦慮，離的遠點兒能健身，挺能體會到期待+實現所帶來的欣喜。

還有空置率高和出租率高，說明業主們都挺有錢的，房子空著都不自住。而且都投資理念強，所以才出租賺收益。

4、總之挺好的，本身就有很多優勢，同時劣勢也都能轉化為優勢，那就都是優勢了。

僅供參考。

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