上海
近期，國內一線城市的房價出現了止跌回穩的跡象。根據國家統計局的數據：4月份一線城市二手房價格環比漲了0.4%。此外，上海二手房成交量連續三個月站上2.8萬套，北京、深圳、廣州的成交量也都在回暖。而隨著成交量的快速上升，導致不少房東就覺得自己低價掛牌賣房吃虧了，就想著上調房價，但結果卻是沒人搭理（現在是以價換量的時期），于是房東又開始后悔漲價，把原來上調的房價再降到原價。
事實上，最近一線城市房價的止跌回穩，以及成交量的放大，主要是受到救市政策利好的影響。比如，深圳今年4月底把核心區的限購打開了，只要有居住證就能買房。此外，上海把非本地戶口在外環內買房需要的社保年限從3年降到1年，居住證滿5年就能隨便買房。同時，北京五環內的社保要求也從2年降到1年。這就導致了剛需和投資炒房需求的集中釋放。
不過，本輪一線城市房價的上漲出現了一個奇怪現象。就是在二手房成交里面，總價在300萬以下的老破小占了六到九成，90平米以下的小戶型占了65%-85%。此外，一線城市二手房成交均價，比去年全年的平均水平都有不同程度的下降。這意味著，本輪一線城市的成交量的回升，都是“以價換量”的結果。而恰恰是那些總價500萬到1000萬的所謂“中間地帶”的改善盤，成交量依舊非常低迷。
現在問題來了，一線城市老破小被瘋搶，房價在下跌了4年之后，終于觸底了嗎？對此，我們認為，限購政策松綁只能在短期內刺激房價的止跌回穩， 遲滯房價下跌的進程，并不能改變長遠的趨勢，一線城市房價還遠沒有到觸底的時期。以下三大信號說明一線城市的房價未來仍有調整空間。讓我們一起來分析一下：
信號一：房子的投資回報率
通常房子的投資回報率決定房價是否反轉。以上海為例，靜安區一套650萬的商品房，年租金只有10萬元。這意味著，房東投資購房用于出租，通過收取租金需要65年才能回本，這樣的投資回報率只有1.5%，遠低于正常的4%-5%水平。也說明了，現在一線城市的房價只有投機價值，連投資價值都沒有。事實上，如今在一線城市租房子要遠比買房更劃算。
信號二：房價與收入之比
現在一些主流媒體提出，一線城市的房價收入比只有15-16倍，回到了2016年的水平。但實際上，一線城市的房價收入比達到了驚人的40倍以上。以上海為例，一個普通家庭年收入在15萬，而市中心的一套商品房價是600萬。這意味著，這個家庭不吃不喝40年才能買得起一套房。而高房價不可能長期遠離當地居民的收入，未來房價將逐步去泡沫化，回歸居住屬性乃是大勢所趨，任何外力都無法改變。
信號三：老百姓兜里的錢流向
如果老百姓兜里的錢流向房地產市場，那未來房價可能止跌反彈。但事實上，今年前5個月住戶存款增加5.63萬億，平均每個人多存了4000元左右。同時，居民貸款減少了6314億，這說明了居民不僅不貸款，而且還在提前還貸。試想，居民都把錢存起來不用，既不消費也不投資，這說明房地產市場在調整4年之后，居民的信心還沒有完全恢復，人們出于對未來前景持謹慎態度，所以都把錢都存入銀行。
本輪一線城市房價的反彈，主要是受到上海、北京、深圳等松綁限購政策的影響，導致剛需瘋狂購買總價300萬以下的老破小。而500萬以上的房子卻還是無人問津，這說明一線城市房價止跌回穩只是暫時的。而從以上這三大信號可以看出，未來一線城市的房價仍有較大下行空間。對此，你怎么看？
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