北京亦莊的OPC社區，因何能成型？

研究員 | 何亮 審校 | 張旭 責編 | 韓瑋燁

摘要：410家報名，只留下30獨家，亦莊模數OPC社區為什么能跑出來？

410家報名，只留下30多家。位于北京經開區（亦莊）國家信創園的模數OPC社區是睿和智庫看到的國內較少比較成型的OPC。其真正的看點不是空間規模，而是篩選和鏈接。

傳統辦公項目最怕空置，招商邏輯是先把空間填滿；但模數OPC社區最先做的不是“多進人”，而是“少放人”。它先問的是：誰真正適合進入這個網絡？

運營方沒有把OPC當成“聯合辦公換個名字”，而是在回答一個更難的問題：當 AI把一部分個體變成輕量生產單元，園區和資產方還能為這些人提供什么？從這個視角來看，模數OPC社區值得觀察。

先找到產業，空間才有意義

如果只看表面，OPC很容易被理解成聯合辦公的新包裝。都是小團隊，都是輕辦公，都是活動和社群。也正因此，很多項目在推廣OPC時，最后還是會滑回熟悉的路徑：講空間設計、講活動頻次、講社群氛圍，卻很難解釋它為什么能形成穩定價值。

但這一路徑很快會遇到老問題：租金收高了，人會走；租金收低了，模型不好看；活動辦得再熱鬧，也未必形成業務。

模數OPC社區的不同之處在于，它并不只是想證明“這里可以辦公”。睿和智庫在訪談模數OPC時，對方反復出現的關鍵詞，不是工位，而是開發者、創作者、自媒體、AI 項目、業務機會和資源中臺。

這些詞背后，是一條較為清楚的邏輯：AI放大了一批個體的生產能力，但個體仍然需要訂單、場景、協作和外部信任。OPC如果只是給他們一張桌子，價值不大；如果能讓他們接近產業需求，空間才變成入口。換句話說，今天很多個體生產者缺的并不是辦公條件，而是進入產業網絡的路徑、被看見的機會，以及被組織起來的能力。

空間不是OPC 的起點，產業才是。

模數OPC社區的優勢，恰恰在于它面對的不是空白市場。北京亦莊近年來持續強化人工智能、新一代信息技術、智能終端、新能源智能汽車等產業布局。公開資料顯示，北京經開區新一代信息技術產業鏈上下游企業已超過 2500 家；在 AI 原生產業政策中，經開區也強調算力、應用場景開放、產業集聚和生態優化。

這些條件不能直接等同于模數OPC社區的實際訂單，但它們說明：模數OPC社區背后有產業密度，有潛在應用場景，也有開發者和創作者能接觸到的真實需求。京東、小米等頭部企業所在的區域生態，并不意味著模數OPC社區天然就能獲得合作，但至少說明這里存在足夠豐富的任務來源、技術需求和內容需求，這些都是OPC得以成立的土壤。

OPC的競爭力不在裝修，而在它能不能把一批輕團隊放到真實需求身邊。沒有產業，OPC社區越熱鬧，越容易變成短期活動；有產業，個體能力才可能被持續調用。對于園區運營方而言，這一判斷尤其重要，因為它決定了項目究竟是在經營一個“場”，還是在經營一張持續產生鏈接與合作的“網絡”。

政府項目的優勢，是能給時間

OPC 最大的難點，是它不能馬上用傳統辦公賬本解釋。

傳統辦公看面積、租金、出租率、稅收、坪效。OPC面對的卻是一批更輕的人：一人公司、創作者、開發者、AI 應用團隊、輕創業者。他們有能力，但不一定在創業初期就有穩定租金承受力；可能誕生高價值項目，但不一定馬上貢獻稅收。也就是說，OPC更接近“先長關系、再長收入”，而不是“先填面積、再談生態”。

這也是很多市場化主體做OPC會遇到的困境。一旦要求空間模型立刻閉環，項目就會被拉回舊邏輯：先導入人群，再收租、算坪效。

模數OPC社區的特殊性在于，它具備政府項目屬性，可以給新業態更長的培育周期。據項目方介紹，較長的免租期和培育安排是其重要條件之一。

政府項目屬性決定了項目能不能先篩選、再培育、再撮合，而不是一上來就被租金追著走。對一個仍在形成中的新業態來說，這種時間窗口與其說是加分項，不如說是基礎條件。

對于市場化園區而言，可以借鑒政府OPC的模式，用小面積做耐心孵化，把小組織當做主理人，發揮其品牌影響力，補足園區產業鏈條，同時給小組織預留試錯時間。

比租金更重要的，是人群匹配度

模數OPC社區最值得拆解的動作，是篩選：

• 第一輪由 AI 做初步判斷，考察行業、競爭格局、區域市場和創始人背景；

• 第二輪由屬地相關主體、地產方和運營方共同線上評估；

• 第三輪進入線下路演和現場確認。

這套流程說明，模數OPC社區沒有被做成單純開放入駐的空間項目。它篩的不是面積需求，而是項目質量、AI 理解能力、交付能力和合作可能性。

當前進入模數OPC社區的人群主要包括開發者和創作者兩類，其中不少屬于行業內較具代表性的創作者和開發者群體。一個OPC社區如果一開始沒有形成清晰的能力結構和協同基礎，再多政策和空間也很難轉化成持續業務。

對OPC 來說，關鍵不是租金高低，而是人群是否匹配。

篩選越嚴格，模數OPC社區內部的互相識別成本越低；頭部人群越集中，外部企業和產業資源越愿意進來。模數OPC社區目前不是靠“泛人群規模”建立聲量，而是靠“高質量樣本密度”建立可能性。它真正解決的是網絡質量問題，即誰和誰能夠高頻協作，誰能構成第一批可信樣本，誰能把模數OPC社區從“有人入駐”推向“有事發生”。

主理人不是物業經理

模數OPC社區還有一個容易被低估的變量：其運營團隊必須更理解 AI 創作和 OPC 人群。

項目運營團隊并非傳統物業或招商出身，而是從 AI 視頻、內容創作和商業項目中成長起來的實踐者。其過往經歷包括京東相關業務比稿，以及在 AI 視頻商業化過程中積累的行業判斷、項目交付和圈層資源。

“非租賃出身”的運營團隊更理解一類傳統園區不容易理解的人：創作者、開發者和 AI 應用團隊并不只是“小微租戶”，他們可能是新生產方式里的關鍵節點。

所以，模數OPC社區的運營方式不同于普通園區。它不是簡單辦活動，而是試圖搭建“資源中臺”：把外部需求接進來，再拆成不同專業任務，分發給擅長的 OPC 或輕團隊。中小型業務可以直接匹配，大型業務則需要拆分、重組和交付。這個動作聽起來像運營細節，實際上已經接近一種輕量組織能力：它決定模數OPC社區到底只是一個載體，還是一個真正能夠組織生產的接口。

運營團隊的難點不是找到一批人，而是讓這批人持續產生合作關系。活動可以制造熱度，業務才能沉淀能力。

主理人不是物業經理，而是翻譯器：把產業需求翻譯成個體能接的任務。

這也是市場化園區最難復制的部分。空間可以復制，政策可以學習，活動可以外包，但對圈層的理解、對業務的拆解能力、對個體能動性的調動，很難標準化采購。

所以，主理人的價值不只是“懂活動”，而是能判斷人、判斷項目、判斷需求能否被拆解交付。有了這層能力，模數OPC社區才可能從人群聚集走向業務組織。

OPC成立的基本要素

判斷維度

亦莊樣本中的體現

其他機構應先問什么

產業需求（需）

周邊有 AI、智能終端、內容產業和科技企業生態

有沒有真實業務場景

政策耐心（韌）

政府項目屬性支持較長培育周期

能不能不急著按租金算賬

人群質量（選）

410 家報名、30 多家入駐

是否敢篩人，而不是只招人

運營能力（營）

主理人懂 AI 圈層和業務拆解

誰來把需求變成任務

模數OPC社區目前仍在驗證中，商業閉環也并未完全成熟。它的價值不在于提供一個可以照抄的模板，而在于提供一個判斷標準——OPC要跑出來，不能只問樓在哪里，而要問產業在哪里、機會在哪里、誰來運營，以及這些人為什么必須在這里相遇。