今天的地王和以往的地王，有什么本質不同？

關于深圳的熊市地王頻現和超級豪宅熱銷，我寫到了前面這篇文章里《》，這篇文章，我們來圍觀深圳最近誕生的兩幅地王，并拋掉市場的營銷話術，推演一下我對市場的理解。

6.5，科技園宅地地王成功出讓，地塊在科技公園旁，土地面積1.4萬平米，建面5.3萬平米，容積率只有2.9，高度要求低于100米，南山高層房地產史上最低。297輪報價，保利以57.72億成交總價競得，樓面地價為10.86萬/平米，創下深圳歷史地價最高紀錄。

6.12，深圳年內第四宗、前海桂灣T201-0233純住宅用地成功出讓，地塊在海宴府對面。土地面積1.19萬平米，建面3.6萬平米，容積率3.1，限高100米，與海宴府構成“雙星”地塊。鏖戰291輪，建發房產以35.25億競得，樓面地價95918元/平米，溢價率114%。這個樓面地價和海晏府2025年7月的樓面地價——8.42萬/平米——相比，1年不到高出了14%。放到現在的語境下，漲幅可用夸張來形容。

我們重點來談前海桂灣的這塊新地，因為科技園地塊其實沒有什么好談的，而桂灣這塊地給市場的“對比感”無比的強烈。另外，這些“地王”（自深圳灣沄璽以來的所有地王），基本上都一樣的性質，展現出的也都是一樣的特征。

我上月底拍了一個寶中北街坊地塊的視頻（見下），在視頻中我明確做出了判斷：北街坊這塊地將會實現比2025年觀潮府更高的樓面地價。

前海桂灣這塊地和海晏府樓面價的關系，在我看來，恰如觀潮府和北街坊這塊地的關系，兩者的邏輯是一樣的，也是我認為很值得探討的重點之一。而這次看到桂灣地塊實現的樓面價，我可以把我的視頻觀點再進一步：北街坊地塊的樓面價，無疑將大幅超過觀潮府的5.96萬/平米，也許會迅速與桂灣這塊地拉平。

為什么？為什么在市場整體還處在深度調整中的情形里，最終還實現了更高的樓面地價？以及，把這個問題推開去，為什么在熊市里我們卻看到了更多的地王在出現？這對于我們該如何理解市場意味著什么？對我們自己手里的房產又意味著什么？

前海赤灣地塊（包括科技園地塊）能夠實現更高的地價（甚至是在地塊質素更遜的條件下），原因很簡單：有人先吃了螃蟹。

海晏府這個項目，已經為前海打開了價格的天花板，成功的先把市場試探完了（其它的先行豪宅項目，也都類似，以沄璽、觀潮府為代表）。海晏府的銷售證明了，前海赤灣低密度高層住宅，13-14萬/平米的售價，市場可以接受，并且還可以在不錯的開盤去化率的條件下接受。這樣的市場，牛市里也不過如此。

這讓開發商對樓盤的預期售價，有了可見度極高的確定性，所以，他們在土地市場上敢出更高的價格。以名義14萬/平米的售價計算，海晏府的地售比是60%，稍微偏高，但是還可以算過來賬，毛利率20%以上應該是完全可以做到的。而這塊新地，同按未來售價14萬/平米計算，地售比已經去到了68.5%，留下的利潤空間進一步被壓縮。

這中間大約8.5%的凈差值，就是市場給到先吃螃蟹的人的獎賞。因為他們在當時市場一抹黑的情形下敢于出手，冒了更大的險，自然也應該得到更大的獎勵。市場獎勵冒險，無論是對開發商還是對我們個人。

這一點推開說去，從深圳灣沄璽之后，這一個市場特征就陸續展現得非常明顯。沄璽在2024年12月以7萬多/平米的樓面地價出讓，實現售價16萬多/平米，預測毛利潤可上望40%（我們可以在華潤置地明年3月底的年報中看到這一點），這已經是牛市時的毛利率水平了，華潤在這一注上可謂是成功押寶！并且非常明顯的刺激了后來的開發商在深圳“寶藏地塊”上的進取心。我在之前的多篇文章里說，這個項目是深圳豪宅的“分水嶺”，這也是其中一個因素。市場給了那些冒險者應有的獎賞，進而繼續刺激后來者。

基于上述說的這一點，先行者已經測試出了市場的承接度，我們可以判斷，未來深圳再出寶藏地塊，依然還會是這樣，在寶藏地塊上會繼續不斷的拍出地王。

但我要談到的第二個看法：此地王非彼地王，新地王非舊地王。

媒體會很簡單的把這兩年來出現的地王，和過往泰禾在尖崗山實現的地塊去對標。中肯說，這個比較在深圳灣沄璽、深灣玖序這些項目上，勉強是成立的。但是在一刀切的新國標之后，不再成立了。

因為，產品結構完全變了。這一點我強調過多次，同樣都是地、都是房子，但是現在的地、現在的房子，和以前的，完全不一樣了。可比性越來越低。

在以前的長達接近20年的時間里，深圳這樣的城市的最核心地塊，新出讓的土地，極少有高度100米以下、容積率3.1以下的高層純住宅建筑。你在這些寶藏地段，看到的100米以下的高層，大多數都是2008之前的房子。

這對樓面地價會產生重大影響，今天的地塊條件，意味著開發商在同樣一平米的土地上，可能要少蓋出至多1倍的房子來。進而意味著，現在的樓面地價之高，某種程度上也可以理解為是一個數學概念。我并不是說改成超高層樓面地價就不會創新高，而是提醒要注意產品結構的巨大變化這一個事實。今天的地王和往日的地王，有著本質上的不一樣，這個不一樣，在未來會表現在居住者的舒適度和獲得感上。

承接上面，我的第三個看法是：地王的價格并非越高越好，天花板也許已經隱隱可見。

在蕭條期，人們在歡呼地王，因為地王可以給到市場信心，更可以給到賣方群體強有力的營銷話術。

但，在我們承認地王有理據的同時也要坦白說一句，今時今日，地王有天花板，并且很容易觸達，還是要很小心。

如我先前文中所講，今天的地王之所以不斷的出現以及有市場承接力，根本原因皆在于過往富人群體的改善性需求高度被壓抑。當你的供應端放開，之前不曾有過的“新產品”被創造出來，我們就看到，那些先前一直被壓抑的潛在需求，釋放了出來。過往2年時間，深圳雖然屢次出現地王，但說到底，也就那么七八個項目，相對于過去10多年被壓抑的高端需求，超級豪宅依然是非常稀缺。這決定了未來的2-3年里，這些超級豪宅還是會不太難賣，這也是為什么我說下面開發商還是會積極進取的拼搶地王的緣故。

但這不意味著我們可以繼續像上一個周期那樣，享受開發商的非常冒進的出價。事實上，今時不同往日，風險是可見的。

以我的觀察，這一輪富人群體的換房潮，底子上是真實的居住需求而非投資需求在支撐，這是和上一個周期根本不同的地方。這意味著，只要他們預期未來這樣的“寶藏地塊”會不斷的出現（那意味著稀缺性的逐漸降低），他們就很難接受超級豪宅不斷的漲價。這就是用家思維。

這就是最大的風險所在，這個風險思維意味著：這一輪的“面粉貴過面包”不會出現。如果開發商認為，因為前面的樓盤賣的都好，深圳這樣的寶藏地塊未來一定是越來越貴，那我就不計代價的去搶地，然后把價格拉高就好了。那就會很快造成這樣一對矛盾：你在地價上越來越激進（這意味著你要賣更高的價錢才能獲得預期利潤率），但是到終端售價上你發現你漲價越來越困難。到某一個時刻、在某一個項目上，這樣的情形會出現。

某種程度上，我認為前海赤灣的這塊新宅地，建發給的價格已經逼近了極限。海晏府的價格大體上就是區域的天花板——一方面是因為它打折了，另一方面深圳灣罩住了所有樓盤的天花板。同一區域的地塊、產品限制條件都差不多，你不可能好到天上去。考慮到海晏府的折后價是大約13萬/平米，按照這個實價，建發面臨的實際地售比已經去到了74%，風險已經比較高了。售價想超越海晏府再往上爬，就需要認真考慮，最終端的買家到時候是不是也會買賬，或者要接受較低的去化率。

這的底層就是需求的天花板制約，不再是往昔的行情了，開發商也不能再拿著舊日的思維來套用。價格一旦被發現，搶地王便未必再是一門個好生意，你很難再拿到蕭條期的價格。

我們下面來看看6.25出讓的寶中北街坊這塊地，會出現一個怎樣的結果，我預期它也會比觀潮府實現更高的樓面地價，這個背后的原因也是一樣，觀潮府是先吃了螃蟹（而且是深圳最先吃了螃蟹）的人，它當時冒了險，得到了比后來者更大的獎賞。當然，這是馬后炮看當時了，我們現在說華潤當時撿了大便宜，是因為那時的市場“無人問津”。

讓我們看看到時會發生什么。

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