北京
前有東小口，后有朱辛莊。昨天，京樓迎來了昌平南朱辛莊板塊的一宗商品住宅土地拍賣，該地塊最終被未來科學城競得。
朱辛莊往西沒多遠叫海淀永豐，前些年朱辛莊永豐一線新樓盤較多的時候，我在附近跑新樓盤的主要交通方式基本上是共享單車。
然而，海淀沒好房子。而2026年的昌平南，全是好房子至尊豪華升級版…
所以當朱辛莊的商品住宅地塊完成拍賣后，群里有粉絲問我做多大的戶型產品、給好房子嗎？
我的回復是，自信點把嗎去了。
今天，咱就圍繞朱辛莊新地塊聊一聊。
朱辛莊新地塊會出什么產品？
我說了，拿地的企業是未來科學城。那么問題來了，2026年未來科學城都做過什么項目？
我說一共做過2.5個項目：
1. 開發企業自己操盤賣的還不錯的地鐵17號線未來科學城站附近新盤未來城星寰時代。
這個樓盤至今網簽250多套，網簽均價5萬2左右。項目戶型70多平米到120多平米。(下圖為2026年6月12日截圖于北京市住房和城鄉建設委員會官網)
2. 開發企業入股未操盤的地鐵17號線天通苑東站歇甲灣板塊的國賢府PARK。
該樓盤至今網簽約460套，網簽均價5萬5出頭。項目主力戶型產品70多平米到120多平米，另有一棟樓為140來平米通透四面寬大改善產品。(下圖為2026年6月12日截圖于北京市住房和城鄉建設委員會官網)
第0.5個，尚未有售樓處的北清路平西府地塊，該地塊網傳將有華潤與未來科學城聯合操盤。因沒有具體消息，只能先算0.5個。
該項目雖然還沒有后續具體消息，但前不久地塊報規，從報規圖去做大致產品推算，戶型區間大概率在70多平米到130平米上下。
寫這2.5個2026年的新樓盤，是為了告訴大家，這家企業今年做的主流產品是70多平米到120多平米。
所以問題來了，朱辛莊有必要玩兒一個另類全做小戶型或者全做140平米以上大改善么？
我個人的看法沒必要，接著搞70多平米到120多平米就好了。
也源于此，我回復所有粉絲的說法都是，朱辛莊新地塊我個人理解大概率能出來的產品就是70多平米兩面寬三居、90來平米三面寬三居、110、120平米四居。
另一方面，就要聊價格了。
我知很多購房者都盼著朱辛莊新盤能賣的便宜點，甚至于越便宜樾好。
但我想說，咱還得平衡的去看待此事。
1 已知昌平今年的好房子把使用率做到了95%左右，這要比上個時代的非好房子75%-80%出頭的使用率要高很多了。
今年已經開盤的項目都這個標準的好房子了，朱辛莊可能不是好房子么？肯定是好房子啊。
2 現有朱辛莊及周邊板塊的二手次新盤非好房子，含不滿2年的稅費為前提，大致能成交的價格是5萬出頭一平米。
所以問題來了，后邊的好房子有多少概率賣的比周邊二手價格還低？微乎其微的。
所以我說，朱辛莊新地塊您還是先本著5.5萬一平米甚至以上算數吧。因為再低就不用賣了，內部找點熟人分吧分吧沒房了，還賣個錘子。
然鵝，這事兒吧要我說真難受的還是周邊的海淀。
之前：
我價格比你低！周邊的海淀還能說我有書包~
我品質比你高！周邊的海淀還能說我有書包~
我比你戶型好！周邊的海淀還能說我有書包~
可時至今日，人家又加了一條，我有至尊豪華升級版好房子~
想了解，朱辛莊、平西府等未來幾個月有望叱咤北五環的好房子上車新盤的朋友，可以從關注小秘書vx：jiayefangtan29開始了，備注所在大區進我們的區域群互通有無~
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