不等了，深圳這些小區(qū)業(yè)主自己拆除重建，最快今年就建成！

　　等不及了，47年的老房子，深圳業(yè)主自己拆了重建！

　　前段時(shí)間，深圳市第一幼兒園宿舍樓原拆原建項(xiàng)目開工。

　　圖源：@深圳特區(qū)報(bào)公眾號(hào)-深圳特區(qū)報(bào)&讀特記者賴?yán)?/p>

　　有別于其他老房子走“棚改、舊改”等更新路徑，該項(xiàng)目是深圳首例由“業(yè)主主導(dǎo)，政府引導(dǎo)、企業(yè)支持”的老舊小區(qū)自主更新項(xiàng)目試點(diǎn)，示范性意義極強(qiáng)！

　　隨著開工儀式的舉辦，這棟始建于1979年、一下雨就容易發(fā)生倒灌的老房子（僅有10戶、計(jì)容建面約718.1平），以“自主更新、原拆原建”的方式開啟了它的新生。

　　我們一起來看看，此次的老小區(qū)重建對于業(yè)主而言意味著什么？對于“苦舊改久矣”的眾多深圳老小區(qū)業(yè)主而言，又有怎樣的意義？

　　01.

　　安全等級(jí)C的局部危房

　　業(yè)主自掏腰包重建，能得到什么？

　　深圳市第一幼兒園宿舍樓這棟建成于1979年的建筑，共10戶，樓齡已有47年！歷經(jīng)多年的風(fēng)吹雨打，早已外墻斑駁、管線銹蝕老化，且因早年建設(shè)時(shí)地勢較低緣故，排水設(shè)施相對欠缺，導(dǎo)致每每下大雨就容易出現(xiàn)河水倒灌的現(xiàn)象。

　　此前經(jīng)官方鑒定，該項(xiàng)目房屋安全等級(jí)為C級(jí)——局部危房！

　　注：在深圳，使用滿20年的房屋須進(jìn)行全面排查，C類則認(rèn)定為房屋存在安全隱患，需進(jìn)一步排查鑒定，采取相應(yīng)處理措施，有兩種主流處理方式：修繕加固、拆除重建。

　　拆除前項(xiàng)目情況，圖源：現(xiàn)場示意

　　居住安全隱患的排除，迫在眉睫！

　　縱然這里承載了很多記憶，但房屋老化帶來的安全隱患始終令業(yè)主感覺不踏實(shí)，因此居住多年的業(yè)主們有著極強(qiáng)的改造意愿。

　　恰逢去年開始，官方明確支持老舊小區(qū)原拆原建：

　　國家層面，2025年8月在《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》中，明確提到“支持老舊小區(qū)住房更新、原拆原建”；

　　廣東層面，在今年3月發(fā)布的廣東省“十五五”規(guī)劃中，同樣提到“支持老舊住房更新和原拆原建”；

　　深圳層面，今年2月羅湖住建（城市更新和土地整備局）2026年工作計(jì)劃中，曾提到要”打造老舊小區(qū)自主更新標(biāo)桿。緊抓深圳危房重建政策修訂契機(jī)，全力推動(dòng)全市首個(gè)老舊小區(qū)自主更新項(xiàng)目在羅湖率先開工”。

　　在房屋居住安全堪憂、業(yè)主更新意愿強(qiáng)烈、以及政策明確支持之下，深圳市第一幼兒園宿舍樓開工，成為深圳首個(gè)由“居民主導(dǎo)、政府引導(dǎo)、企業(yè)支持”的老舊小區(qū)自主更新項(xiàng)目。

　　項(xiàng)目自主更新實(shí)施路徑，圖源：@中建八局一公司微信公眾號(hào)，僅供參考

　　劃重點(diǎn)：5月23日上午動(dòng)工，預(yù)計(jì)今年年底前完成主體建設(shè)。

　　現(xiàn)場實(shí)拍圖（2026.6.5）

　　現(xiàn)場實(shí)拍圖（2026.6.5）

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目得以重建的契機(jī)，是被定性為“局部危房”前提下，滿足3個(gè)100%——100%業(yè)主同意、100%簽約、100%自籌資金。

　　其中包括：重建需滿足“原址原建、不增戶數(shù)，不改產(chǎn)權(quán)、不變用途”。

　　雖然目前官方?jīng)]有公布每戶業(yè)主需要出多少錢，但按每戶建面約87平測算，每戶出資大概率在大幾十到上百個(gè)W之間。

　　不增加面積、戶數(shù)，不改變產(chǎn)權(quán)、用途，為什么業(yè)主還愿意自掏腰包？

　　該項(xiàng)目的業(yè)主代表在開工儀式上提到：堅(jiān)信新樓能徹底改變生活面貌，真正實(shí)現(xiàn)住有所居、老有頤養(yǎng)。

　　聚焦到項(xiàng)目本身，重建后業(yè)主將得到什么？我們梳理發(fā)現(xiàn)，除了得到更新的建筑外觀及加裝電梯外，業(yè)主還能擁有以下三重空間“進(jìn)階”。

　　 1、架空層+屋面，擁有 152.28平 公共空間。

　　從主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表可以看到，該項(xiàng)目核增137.78平和建筑基地面積一致，為地面架空層，核增14.5平為屋面樓梯間，合計(jì)核增面積152.28平——增加公共活動(dòng)空間。

　　深圳市規(guī)自局，僅供參考（2026.5.26）

　　架空層效果圖，僅供參考

　　 2、層高“拉伸”，擁有3米以上的垂直空間。

　　 作為建于40+年前的老房子，深圳第一幼兒園宿舍樓前身為磚混結(jié)構(gòu)，那些年的建筑，層高普遍在2.6-2.8米； 項(xiàng)目重建后 據(jù)@中建八局一公司所述，住宅層高將提升！

　　 @南方+以及@深圳特區(qū)報(bào)等官媒口徑：新樓設(shè)計(jì)方案中將層高提高到3米。

　　 圖源：南方+，截圖自2026.5.26（僅供參考）

　　 垂直空間的拉伸，不僅能讓整體空間感更大，通風(fēng)采光更好，同時(shí)居住舒適度也會(huì)更高。

　　 3、優(yōu)化戶型，擁有明亮的廚衛(wèi)空間。

　　重建前的戶型圖設(shè)計(jì)上，客餐廳各自為營，相對割裂，廚房、衛(wèi)生間以及餐廳的三個(gè)功能“糅合”在一個(gè)大空間里，無論從居住體驗(yàn)、空間舒適度來看，均欠佳。

　　 原戶型圖，圖源：網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

　　重建后的戶型，客餐廳空間連貫打開，廚房有相對獨(dú)立的空間，衛(wèi)生間也“挪”到了兩間臥室之間，擁有了明亮的廚衛(wèi)，整體的動(dòng)線更合理。

　　擁有更大的空間+更合理的戶型布局，于業(yè)主而言，重建后相當(dāng)于得到一套面積和原來相當(dāng)?shù)男路俊?/p>

　　效果圖，僅供參考

　　02.

　　兩個(gè)小區(qū)被列為自主更新試點(diǎn)

　　共約2000戶，最快已開始遴選建設(shè)主體

　　和深圳市第一幼兒園宿舍樓類似的，還有兩個(gè)項(xiàng)目：紅崗花園、市中醫(yī)院宿舍。

　　今年3月，羅湖區(qū)發(fā)改委發(fā)布的年度計(jì)劃（草案）報(bào)告中，提到：

　　推進(jìn)紅崗花園、市中醫(yī)院宿舍2個(gè)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)；

　　以紅崗花園、中醫(yī)院宿舍為試點(diǎn)，率先開工全市首個(gè)老舊小區(qū)自主更新項(xiàng)目。

　　圖源：深圳市羅湖區(qū)2025年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2026年計(jì)劃（草案）的報(bào)告，羅湖區(qū)政府官網(wǎng)

　　雖然如今首個(gè)老舊小區(qū)自主更新項(xiàng)目是深圳市第一幼兒園宿舍樓，但紅崗花園和市中醫(yī)院宿舍這兩個(gè)在區(qū)級(jí)維度被兩度提及的項(xiàng)目，現(xiàn)下也有了新的進(jìn)展。

　　 紅崗花 園。

　　 位于羅湖泥崗東路，最早一批建成于1987年，共18棟，多為7-8層的步梯多層，現(xiàn)場可以看到斑駁的外墻，與深圳這座城市繁華割裂的街景。從外墻橫幅可以看到，4-11棟意向征集率已超90%。

　　 現(xiàn)場實(shí)拍圖（2026.6.5）

　　 現(xiàn)場實(shí)拍圖（2026.6.5）

　　 項(xiàng)目前身為韶關(guān)鋼鐵廠等單位的職工分流安置房，共約1600-1900戶，部分商品房+部分未完全確權(quán)的公司房，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。

　　 最新消息，紅崗花園自主更新已經(jīng)完成 “雙 95% ”意愿征集，試點(diǎn)工作已獲區(qū)同意，正推進(jìn)實(shí)施方案、建設(shè)主體遴選工作。

　　 來源：清水河街道2025年工作總結(jié)和2026年工作安排

　　 市 中醫(yī)院宿舍。

　　位于羅湖區(qū)桂園街道桂木園社區(qū)河邊路，建成于上個(gè)世紀(jì)80年代末，與深圳市第一幼兒園宿舍樓僅一條布吉河之隔。老舊的立面，部分外墻已經(jīng)脫落，地面多已有裂紋。

　　 現(xiàn)場實(shí)拍圖（2026.6.5）

　　 現(xiàn)場實(shí)拍圖（2026.6.5）

　　項(xiàng)目原屬醫(yī)院系統(tǒng)職工宿舍/福利分配住宅，共115戶，多為6-7層的步梯樓房、磚混結(jié)構(gòu)，早期房改后進(jìn)入二手市場流轉(zhuǎn)，如今為“職工自住+少量投資持有+單位系統(tǒng)遺留相關(guān)聯(lián)”，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)相對比較復(fù)雜。

　　最新消息，去年羅湖桂園街道提到：選取市中醫(yī)院小區(qū)開展老舊住宅自籌自建工作；當(dāng)前業(yè)主初步意愿已達(dá)90%，正委托設(shè)計(jì)院編制項(xiàng)目可行性方案。

　　來源：羅湖區(qū)桂園街道2025年上半年工作開展情況和下半年工作安排

　　可以看到，無論是市中醫(yī)院小區(qū)還是紅崗花園，官方意愿都很強(qiáng)烈：要推進(jìn)其自主更新。目前從“進(jìn)展程度”來看，大部分業(yè)主也持贊同意見。

　　但規(guī)模上，一個(gè)是100+戶，一個(gè)是近2000戶，都和深圳市第一幼兒園宿舍樓（10戶）不在同一個(gè)量級(jí)。

　　囿于產(chǎn)權(quán)相對復(fù)雜、規(guī)模大，推進(jìn)還是頗有難度。

　　03.

　　隔壁廣州90%就能開干

　　深圳老舊小區(qū)或迎來“破局”

　　好消息是，大規(guī)模的“原拆原建”，國內(nèi)已有不少案例。

　　一線城市里除了深圳外，北京、上海、廣州均早已推進(jìn)“原拆原建”，不僅執(zhí)行得更快，范圍更廣。

　　→北京：走的是“政府背書+產(chǎn)權(quán)單位介入+居民酌量出資”的形式，對危舊樓進(jìn)行重建。

　　→上海：基于危舊樓多為“直管公房、系統(tǒng)公房”，產(chǎn)權(quán)主體大部分為政府/國資，居民主要為承租對象的產(chǎn)權(quán)前提，走的是“政府主導(dǎo)，居民少量出資”的形式，對危舊樓進(jìn)行重建。

　　→廣州：案例相對比較復(fù)雜了，既有均為私產(chǎn)的老舊小區(qū)，也有部分產(chǎn)權(quán)為“私人+公房”的老舊小區(qū)，所以在執(zhí)行方式上也比較多元，有政府主導(dǎo)、多方協(xié)同，也有居民自主，更有由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)的，整體于深圳而言更具參考性。

　　其中，第一個(gè)由居民自主，100%自籌資金的原拆原建項(xiàng)目——花都區(qū)德集群街2號(hào)已經(jīng)交付。據(jù)悉該項(xiàng)目在不增加容積、不增加戶數(shù)的前提下，通過自主出資、自主改造，實(shí)現(xiàn)原拆原建；改造后，不僅居住環(huán)境變好了，房屋價(jià)值更是增值近1.6倍。居住更舒服了，房子也更值錢了！真正的：美好生活從設(shè)想落地！（案例內(nèi)容參考自：@廣州市規(guī)劃院官微）

　　如今，廣州由居民主導(dǎo)的原拆原建，也從單棟樓、66戶——花都德集群街2號(hào)的落地，到25棟、680余戶——得勝崗片區(qū)推進(jìn)，蹚過了兩個(gè)階段。

　　據(jù)悉，廣州當(dāng)下正在進(jìn)入第三個(gè)階段——推進(jìn)規(guī)模大、產(chǎn)權(quán)相對復(fù)雜的原拆原建。

　　→員村新村，大型住宅區(qū)約2700戶，多建于上個(gè)世紀(jì)70年代的6層老樓，大部分戶型面積段在30-90平之間，這個(gè)大規(guī)模的老舊小區(qū)，在推進(jìn)“原拆原建”。

　　目前，關(guān)于員村新村原拆原建舊改方案已經(jīng)出來：

　　可新增面積：新增面積地上可增容積30%，套內(nèi)不足90平的戶型，廚房可增加4平、衛(wèi)生間增加3平；

　　資金部分：原建筑面積，居民只需自付約5000-6000元/平的建安成本；新增面積按基準(zhǔn)地價(jià)40%補(bǔ)繳+建安成本。

　　可以說，廣州老舊小區(qū)由居民主導(dǎo)、籌集資金的原拆原建，已經(jīng)從單棟→多棟→大規(guī)模，蹚出了一條相對清晰的路徑，對于深圳而言，具有一定的參考意義。

　　值得注意的是，深圳老舊小區(qū)的自主更新走的是“危舊小區(qū)改造的路線”，根據(jù)深圳規(guī)自局2021年發(fā)布的《深圳市危房重建規(guī)劃管理規(guī)定》，危舊房申請重建前，應(yīng)征得本棟建筑全體業(yè)主同意。相當(dāng)于每一戶都是一個(gè)推動(dòng)“環(huán)節(jié)”，達(dá)成“出錢率&同意率&簽約率”100%的共識(shí)難度與小區(qū)戶數(shù)規(guī)模成正比。

　　圖源：深圳規(guī)自局（截圖：2026.6.3）

　　相較之下，廣州要求要松一些，根據(jù)廣州住建&規(guī)自局發(fā)布的《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）通知》，僅要求“不低于90%的房屋使用安全責(zé)任人表決同意改造并確定項(xiàng)目建設(shè)單位后即可啟動(dòng)改造”，在“啟動(dòng)”要求上，要松一些。

　　圖源：廣州住建（截圖2026.6.3）

　　雖有廣州不少成功推進(jìn)原拆原建的案例可參考，但現(xiàn)在深圳兩個(gè)被列為試點(diǎn)的老舊小區(qū)自主更新項(xiàng)目，業(yè)主意愿率被“卡在90-95%”。

　　有人說，如果要加快推動(dòng)老舊小區(qū)的自主更新“全體業(yè)主同意”這個(gè)必須得優(yōu)化下。

　　現(xiàn)在，深圳自2021年5月1日起執(zhí)行的《深圳市危房重建規(guī)劃管理規(guī)定》5年期已到。你覺得，會(huì)不會(huì)出臺(tái)新的版本？

　　假如相關(guān)管理規(guī)定優(yōu)化，誰將成為深圳市第一幼兒園后，深圳第二個(gè)啟動(dòng)自主更新原拆原建的老舊小區(qū)，將會(huì)是誰？

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