北京樓市租賃價格企穩

隨著畢業季來臨，熱點地區迎來租賃旺季。中國證券報記者走訪發現，以北京為代表的熱點地區已經顯現出租賃旺季特征，主要表現為低價租賃房源成交較快，租金有所企穩。

此外，部分地區二手房掛牌量出現較為明顯的下降。6月10日，記者調研北京地區二手房市場了解到，目前，北京二手房掛牌量已經跌至140500套。業內人士表示，一些業主出現“惜售情緒”。二手房高價出售遇阻，不少業主“以租養貸”心態迫切，紛紛由售轉租。

● 本報記者 董添

住房租賃市場企穩

“6月份是傳統住房租賃市場旺季周期（883436），目前北京地區的住宅租金整體比較穩定，應屆畢業生已經開始聯系房源，預計低價房源近期會很快出清。”北京一家房產中介人士告訴中國證券報記者。

中指研究院數據顯示，一線城市住宅的平均租金已經連續三個月環比上漲。今年5月份，一線城市普通住宅平均租金繼續修復，環比上漲0.16%。今年3月，一線城市住宅平均租金為73.21元/平方米/月，環比上漲0.34%；4月，一線城市住宅平均租金環比上漲0.26%。從年內累計漲跌幅看，前5個月，一線城市平均租金結束連續兩年的調整，轉為小幅上漲0.21%。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，6月起全國高校畢業季將拉開租賃市場傳統旺季的序幕，短期內住房租賃市場將延續結構性行情。一線城市租金企穩回升，主要由就業需求驅動。比如，在北京、深圳的主城區及產業聚集區、人口密集居住區，租金以溫和上漲態勢為主，行情主要集中在半數左右轄區。5月份，上海二手房市場升溫帶動業主租賃報價預期抬升，市轄區租金環比普遍有所上漲。

平穩分化將成常態

相比一線城市，全國住房租賃市場整體尚未完全復蘇，多數地區租賃市場未出現明顯回暖行情。

“即便是一線城市，部分地區的租金也只是企穩，距離真正的反彈還需要時間。熱點地區遠郊普通小區空置率依然較高，核心地段的優質小戶型相對搶手。”中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

從供給端看，業內人士認為，大量租賃房源集中釋放，很大程度上扭轉了供不應求的格局。二手房高價出售遇阻，不少業主“以租養貸”心態迫切，愿意主動讓利快速出租，議價權轉移到租客手中。此外，保障性租賃住房目前進入集中交付運營高峰，依托國企土地、專項補貼以及REITs融資等低成本優勢，這類房源租金普遍不高。部分一線城市還針對畢業生推出專項房源，以較低的折扣承接剛需租客，直接分流了中端、低端市場化房源的客源。一些運營主體需要穩定的出租率，也打破了過去私人房東、二房東協同抬價的價格體系。

張大偉表示，需要看到的是，當前存量房源改造、長租公寓持續放量。老舊小區、閑置廠房、商業樓宇批量改造為租賃公寓，過去二房東高價包房、主動托市的力量消失，市場回歸散戶房東自主定價。加之租賃資金監管收緊，“長收短付、高進低出”違規模式被禁止，行業失去杠桿擴張能力，不再有炒租、囤房抬價行為。

短期來看，畢業季會帶來一波階段性回暖，但在供給壓制、需求平穩的大背景下，北上廣深全年租賃市場難有大幅升溫，平穩分化將成為未來數年的常態。長遠來看，租賃市場長效機制已經逐步形成。保租房持續擴容、房源供給長期充足，租金告別過去單邊上漲時代，房租收益率穩步回落；房東盈利邏輯轉向穩健長期持有；租客則擁有更多低價、合規租住選擇。

剛改房源去化速度較快

二手房成交方面，部分熱點地區成交逐步企穩。

北京市住建委數據顯示，5月份，北京二手住宅網簽量為15974套，環比下降10.7%，同比增長11.9%。不過，該成交量仍創下近5年同期最高水平。

6月10日，記者調研北京地區二手房市場時從鏈家了解到，目前，北京二手房掛牌量已經跌至140500套。

專家認為，北京地區庫存持續走低源于兩方面：一是連續數月的高成交持續消化存量優質房源，剛需與改善房源去化速度加快；二是業主市場預期發生根本性轉變，告別了此前集中拋售的心態，觀望惜售、由售轉租情緒抬頭，新增掛牌尤其是優質學區、地鐵沿線房源數量銳減。

其他熱點城市也出現類似趨勢。上海易居房地產（881153）研究院副院長嚴躍進向記者介紹，今年5月，重點25城二手房新增掛牌房源為12萬套，同比下降幅度達41%。從存量規模看，上海等一線城市也出現二手房掛牌量下降的趨勢。“掛牌量確實明顯下降了，這是一個積極信號，表明市場供需關系正在發生變化。這背后有多方面原因，有業主因價格撤牌惜售，此外今年以來市場成交向好，也緩解了業主急于離場的情緒。”