戴德梁行：二季度南京寫字樓市場延續調整、零售商業市場需求活躍、商業不動產REITs有望突破

南京，2026年7月22日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對2026年二季度南京寫字樓市場、零售商業市場及資產證券化市場進行多維度的盤點和解讀。

南京寫字樓市場：供需承壓，產業升級孕育結構性機遇

2026年二季度，河西板塊紫金金融中心C1主塔樓入市，推動全市高品質辦公存量擴容至580萬平方米。受新增供應及高品質研發載體分流需求影響，全市寫字樓空置率攀升至31%，租金調整壓力持續。二季度全市平均租金錄得66.6元/平方米/月，四大核心板塊均價約81.9元/平方米/月。當前租戶主導格局短期仍將延續，市場競爭正從同質化價格內卷轉向綜合服務能力的差異化比拼。

南京重點板塊租金分布（2014-2026Q2）

數據來源: 戴德梁行項目及企業服務部

上半年全市辦公租賃成交面積約10萬平方米。從成交結構看，直接租賃占比87%，運營商成交面積占比約13%。 金融行業以37%的占比穩居首位，TMT（16%）、商務商貿（11%）及能源/電力（8%）緊隨其后，四大行業貢獻超七成成交。面積段方面，300-1000平方米的中等面積段成交最為活躍，千平米以上大面積成交則集中于金融、大健康及專業服務業。區域分布上，新街口、河西、鼓樓憑借成熟配套與產業生態，集聚效應顯著。

展望下半年，河西金融中心（金融城三期）、河西阿里中心二期、鼓樓信泰中心、秦淮金陵中心寫字樓等項目有望入市，新增供應超50萬平方米。

戴德梁行華東區項目及企業服務部高級董事歐陽江石表示，市場正處于“量價博弈”期，短期內為企業提供了租金談判窗口。盡管短期承壓，但南京市“十五五”規劃構建的“1026”先進制造業集群及“人工智能+”行動，將持續優化產業結構。萬億級產業集群與千億級未來賽道，有望為寫字樓市場帶來堅實的結構性新增需求與升級搬遷需求。

南京零售商業市場：首店經濟活躍，核心與非核心商圈分化加劇

據南京市統計局數據，2026年一季度全市社會消費品零售總額達2,331.86億元，同比增長0.4%。二季度，仙林德基藝術奧萊與新星里二期試營業，帶來14.6萬平方米新增供應，推動全市中高端零售存量環比增長1.8%至820.3萬平方米。

數據來源: 戴德梁行研究部

季內，時尚、餐飲、潮玩、體育運動及數碼家電業態租賃需求活躍，國際及國內品牌紛紛來寧布局首店或旗艦店。受新項目入市及存量調改影響，全市空置率環比微升0.2個百分點至10.4%。租金方面，二季度中高端零售物業首層平均報價為520.82元/平方米/月，環比下跌3.9%。面對市場變化，老舊物業紛紛通過硬件翻新與業態重組提升競爭力。

目前正值“蘇超”賽季，南京通過政銀企協同發放消費券、舉辦文旅活動，有效激發了消費市場活力。作為國際國內品牌進入華東的“首選試驗場”，南京已累計引進首店超1600家，服務消費呈現加速增長態勢。

戴德梁行華東區項目及企業服務部高級助理董事朱丹華表示，預計2026年下半年將有約63.8萬平方米新增供應入市，大量非核心區項目將導致全市平均空置率上行、租金承壓，而新街口等核心商圈憑借強勁的消費吸附力，將繼續保持較低空置率與較高租金的堅挺表現。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie指出，南京零售市場的韌性來源于消費結構的持續升級與首店經濟的蓬勃發展，但在供應高峰下，如何通過精準的定位與運營打造差異化體驗，將是業主維持資產價值的關鍵。

商業不動產REITs：半年跑出新速度，南京首單有望突破

2025年末證監會21號公告落地，商業不動產REITs試點正式破冰。僅半年時間，市場即完成從申報到上市的全流程跨越。據戴德梁行監測，截至2026年上半年，全國累計申報商業不動產REITs達22單，擬募資規模達744億元；其中首批4單于6月18日成功上市，合計募資約203億元，網下認購倍數最高超100倍，推進節奏刷新歷史紀錄。

這標志著資產估值邏輯發生根本性轉變：運營能力正取代傳統區位優勢，成為商業資產定價的核心變量。從首批表現看，奧萊等強運營業態已獲市場青睞，定價分化初現。對擁有龐大存量資產的核心城市而言，誰能率先將“運營紅利”轉化為“資本紅利”，誰就能搶占存量盤活先機。

南京雖已在基礎設施REITs領域實現突破（2024年底華泰南京建鄴REIT上市），但在商業不動產REITs領域尚屬空白。事實上，南京具備極佳的資產基底：全市優質商業存量約820萬平方米、優質辦公存量約580萬平方米，新街口、河西等商圈沉淀了大量現金流成熟的優質資產。

戴德梁行華東區估價及顧問服務部高級助理董事王鵬預測，南京首單商業不動產REITs有望在明年迎來實質性突破。目前在已受理的22單項目中，戴德梁行參與率超過80%（18單），深諳估值、申報與發行全流程，將持續助力南京優質資產加速登陸REITs市

戴德梁行南京及合肥公司總經理王飛強指出，商業REITs將“長期運營能力”擺到了資產定價的核心位置。南京龐大的商辦存量底盤，為REITs提供了充足的資產池。戴德梁行將持續協助本地業主與國資平臺，在資產梳理、產業導入及資本對接等環節提前布局，把握“十五五”產業重構與REITs常態化發行的雙重紅利。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結，華東區域正處于產業格局重塑的關鍵節點。南京“1026”先進制造業集群與人工智能等未來賽道，將構建起從科創辦公到消費場景的完整需求鏈條，夯實不動產中長期基本面。隨著基礎設施與商業不動產“雙輪驅動”格局成型，市場邏輯已切換至“產業+運營+資本”，戴德梁行將持續發揮全域服務能力，助力客戶共享新質生產力釋放的長期價值。

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