住宅+公建！未來科學城置業9.09億拿下昌平朱辛莊組合地

大家幫2026年北京土地的第19篇推送

時隔1年多，昌平朱辛莊核心區再供宅地。

今年北京新房市場，昌平南一直保持高熱度，但昌平南核心朱辛莊板塊卻已有一年多的供應空檔期。剛剛，這個空檔期被打破，備受關注的昌平朱辛莊0055、0057地塊迎來最終買家，未來科學城置業以9.09億元摘得。

至此，北京2026年宅地土拍總計來到19組，成交總金額317.947億。

2026年北京宅地土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：北京市昌平區朱辛莊新區CP01-0801-0055、CP01-0801-0057地塊；

拿地房企：未來科學城置業；

成交金額：9.09億元（底價）。

這宗地并非單一純住宅地塊，而是“住宅+公建”的組合打包出讓，位置還在朱辛莊最核心的位置，未來科學城置業未來將如何打造這片地，還是非常有看點的。

朱辛莊地塊3D實景圖

先看地塊位置和周邊配套。

環線位置方面，朱辛莊0055等地塊位于北五環外，具體位于昌平區未來科學城0801街區，朱辛莊板塊核心。

朱辛莊地塊北側就是小米未來產業園和好未來大樓，東南側是小米智慧產業園，南側還有北京農學院和華北電力大學兩所高校，向西一站地鐵就是中關村生命科學園，整體產研學氛圍濃厚。

交通方面，地塊東側直線距離約249米就是地鐵8號線和昌平線的換乘站朱辛莊站，2站西二旗、3站清河、4站上地，海淀互聯網產業人群的通勤效率極高。自駕路網同樣成型，北清路、定泗路、京藏高速、京新高速構成兩橫三縱路網，通達全城。

朱辛莊地塊周邊配套

商業方面，片區已形成三級商業閉環：日常便民有萬科TBD商業廣場，品質休閑有建面約14萬㎡的沙河萬達廣場，潮流社交昌平線一站地鐵就能到達超極合生匯，商業配套全部實景落地。

教育方面，周邊聚集了北京一零一昌平實驗學校、一零一未來科學城學校等5所中小學，以及7所優質幼兒園，15年全齡教育體系已成熟運行。

醫療方面，8號線一站地鐵就能到達積水潭醫院回龍觀院區，此外項目周邊還有北京大學國際醫院、昌平區中西醫結合醫院構成三甲集群，加上社區衛生站點，形成完整保障。

綜合來看，朱辛莊地塊的配套幾乎沒有短板，是昌平南部確定性最高的區域之一。

再來看地塊本身。

此次出讓的不是單一住宅用地，而是由0055住宅地塊和0057多功能地塊組合出讓。

朱辛莊地塊建設數據要求

其中0055住宅地塊：用地規模約1.27萬平，地上建筑規模約3.18萬平，容積率2.5，建筑限高80米。

地塊內需配建約150平社區綜合服務用房，全部建設商品住房，不配建保障房。

0057其他類多功能地塊：用地面積約1.07萬平，地上建筑規模約2.15萬平，容積率2.0，建筑限高80米，地塊需配建一處50平的末端營業網點。

圖源北京規自委官網文件

其中0055宅地，地塊不算太大，整體比較方正，有利于后期的設計與開發。

而且0055地塊與城市主干道回昌路，還有朱辛莊地鐵地上段，隔著一個0057地塊，距離適當，還能避免噪音影響。

0057地塊，要求產業方向須符合昌平區高精尖產業要求，規劃方案需報區政府同意，與住宅同步實施。

最后咱來看價格。

因為住宅+公建組合地的拿地要求，未來未來科學城將對兩地塊進行同時整體開發，意味著開發商需要同步承擔公建配套的建設與后續運營壓力。

包哥拿到一組測算數據，0057地塊整體投資額約2.58億元，將此成本納入住宅地塊綜合核算后，項目的真實綜合樓面地價將達到3.22萬/平。

隔壁的中海未來之境項目去年2月份拿地時，住宅成交樓面價約3.18萬/平。

也就是說，未來科學城置業這次的實際拿地成本，與周邊標桿項目相當，沒有任何價格上的優勢。

而未來科學城置業所在的朱辛莊核心區，以及其北邊的沙河，西邊的生命谷板塊，都分布著一些在售新房。

0055地塊周邊新房分布

根據今年1月—5月的最新數據，新地塊的西側鄰居中海未來之境的網簽均價為5.91萬/平，北側小米未來產業園北側的越秀星樾，今年前5月的網簽均價是5.03萬/平，中海寰宇未來網簽均價達到5.12萬/平。

圖源京樓銷售排行榜

此外，沙河板塊的越秀星耀未來，今年前5月的網簽均價達到4.77萬/平，生命谷板塊的龍湖觀萃和國譽星城，網簽均價分別達到4.96萬/平和5.12萬/平。

周邊二手房方面，朱辛莊區域次新二手房如領秀慧谷，D區掛牌均價在5.6萬/平左右，由于板塊配套成熟、產業人群聚集，二手房流動性一直較好。

圖源貝殼找房官網

包哥打聽到，未來科學城置業朱辛莊新項目的定價邏輯，大概率不會低價走量、降價內卷，而是隨行就市，對標朱辛莊片區現有的新房價格體系。

總結一下。

未來科學城置業拿下朱辛莊組合地，表面看是一次普通拿地，但背后有幾個看點值得關注：

這不是一塊純住宅地，而是“住宅+公建”的組合，實際綜合成本與周邊標桿項目持平。板塊配套全是實景，交通、商業、教育、醫療、生態全部成熟運行，不需要等規劃兌現，居住確定性極高。

此外，產品值得期待，未來科學城置業已有星寰時代的成功操盤經驗，此次朱辛莊項目將在此基礎上迭代升級，填補板塊一年多的供應空檔。

以上。

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