謝逸楓：完成債務(wù)重組的碧桂園，真的能高枕無憂嗎？

文/謝逸楓

完成債務(wù)重組，真的能高枕無憂嗎？答案是絕對不可能的。盡管房企如愿完成債務(wù)重組，只要無法真正的盈利，并且存在債務(wù)到期無法償還，被執(zhí)行的債務(wù)無法還，特別是銷售回款無法跟上經(jīng)營目標，融資渠道未打開，依然是不安全的。

碧桂園在2025年開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型啟動，2026年定位為“經(jīng)營轉(zhuǎn)段關(guān)鍵年”，從保交付轉(zhuǎn)向常態(tài)化經(jīng)營，成立產(chǎn)品研發(fā)PMO小組強化創(chuàng)新能力，科技建造與代管代建業(yè)務(wù)累計管理面積為2000萬㎡，未來形成開發(fā)、科技建造與代管代建、物業(yè)管理。

當前碧桂園的財務(wù)狀況看，經(jīng)營的壓力依然是非常大。首先是負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化。2025年末總負債規(guī)模為7679億元，較上年減少2167億元。其中有息負債下降42%至1480億元，債務(wù)重組取得實質(zhì)性進展。

其次是盈利表現(xiàn)看，碧桂園2025年凈利潤為16.2億元，歸母凈利潤為32.6億元，主要來源于債務(wù)重組非現(xiàn)金收益，核心地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為27.84%，主營業(yè)務(wù)持續(xù)承壓。因此，債務(wù)重組成功后，碧桂園的壓力依然大。

最后是現(xiàn)金流壓力看，碧桂園2026年1月-4月權(quán)益銷售金額為91.7億元，同比下降15%。新增訴訟標的為29.17億元，資產(chǎn)凍結(jié)規(guī)模超50億元，短期流動性面臨挑戰(zhàn)。說明碧桂園的缺錢狀況不變。

碧桂園三大問題，首先是銷售回款持續(xù)低迷，其次是債務(wù)困境，最后是經(jīng)營困境。碧桂園2025年營業(yè)收入約1549億元，權(quán)益合同銷售金額約330.1億元，權(quán)益銷售面積約402萬平。單月數(shù)據(jù)更為直觀，銷售面積、金額下降明顯。

2026年1月權(quán)益合同銷售金額約22.1億元，權(quán)益的合同銷售面積約28萬平。4月權(quán)益的合同銷售金額約人民幣25.0億元，權(quán)益的合同銷售建筑面積約34萬平。1月-4月，碧桂園累計實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約91.7億元。

截至2025年底，碧桂園權(quán)益土地儲備約9540萬平方米，在建物業(yè)和已建成待售物業(yè)的賬面價值合計超4821.5億元。碧桂園自2022年以來逐漸停止拿地，全力應(yīng)對并且集中資金保交房，同時探索轉(zhuǎn)型。

截至2025年底，碧桂園總資產(chǎn)約8121億元，總負債7679億元，較2024年底的9846億元減少2167億元。其中有息負債降至1480億元，同比減少1055億元，降幅42%。凈資產(chǎn)達443億元，意味著沒有資不抵債的情況。

碧桂園控股有限公司本部截至2025年12月31日涉及14宗未決重大訴訟，標的金額合計約20.7億元。騰越建筑科技集團有限公司亦未能幸免，最新公告顯示該公司新增9條失信被執(zhí)行人情形，新增113條被執(zhí)行信息，涉及金額合計1.33億元。

2026年6月5日，天眼查信息顯示，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司等新增一則被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標的8.9億余元。此前數(shù)據(jù)顯示，該公司還涉及12宗標的金額5000萬元以上的未決訴訟、仲裁案件，標的金額合計約19.01億元。

碧桂園控股有限公司曾于2026年1月26日公告，披露子公司碧桂園地產(chǎn)集團有限公司新增案號（2025）皖1302執(zhí)恢1232號的失信被執(zhí)行人情形，并新增32條被執(zhí)行信息，涉及執(zhí)行標的合計32.49億元。

2026年1月31日的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司合并范圍內(nèi)，較前次統(tǒng)計時點（2025年1月31日）違約債務(wù)凈新增約38.61億元。這一口徑涵蓋本金或利息逾期、涉訴、不良、觸發(fā)交叉違約條款等情況導(dǎo)致的違約。

截至3月31日，碧桂園地產(chǎn)較前次統(tǒng)計時點新增16宗標的金額5000萬元以上未決訴訟、仲裁案件，標的金額合計約29.17億元。同期碧桂園地產(chǎn)合并范圍內(nèi)違約債務(wù)凈新增7.91億元，涉及本金或利息逾期、涉訴、不良、交叉違約條款等情況。

4月27日，碧桂園地產(chǎn)本部無新增失信被執(zhí)行人情形。但新增12筆執(zhí)行信息，金額合計19.9億元。新增9筆子公司及參股公司股權(quán)凍結(jié)，金額約25.96億元。公司及其部分子公司涉及若干起新增未決訴訟和仲裁案件，以及新增違約債務(wù)

公告顯示，截至2026年4月30日，碧桂園（HK2007）地產(chǎn)合并范圍內(nèi)較前次統(tǒng)計時點(2026年3月31日)涉及新增標的金額5000萬元以上的未決訴訟、仲裁案件8宗，標的金額合計約12.63億元。

根據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)，結(jié)合第三方平臺數(shù)據(jù)，截至2026年4月30日，碧桂園地產(chǎn)本部較前次統(tǒng)計時點(2026年3月31日)新增2筆失信被執(zhí)行人情形，涉及新增執(zhí)行標的金額合計4.96億。

據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)，結(jié)合第三方平臺數(shù)據(jù)，截至2026年4月30日，碧桂園地產(chǎn)本部較前次統(tǒng)計時點(2026年3月31日)新增14筆被執(zhí)行信息，涉及新增執(zhí)行標的金額合計10.64億元。

根據(jù)國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，結(jié)合第三方平臺數(shù)據(jù)，截至2026年4月30日，碧桂園地產(chǎn)本部作為被執(zhí)行人導(dǎo)致被凍結(jié)的子公司及參股公司股權(quán)較前次統(tǒng)計時點(2026年3月31日)新增1筆，涉及股權(quán)金額合計約0.59億元。

經(jīng)碧桂園地產(chǎn)梳理統(tǒng)計，截至2026年4月30日，合并范圍內(nèi)較前次統(tǒng)計時點(2026年3月31日)違約債務(wù)凈新增35.01億元(含本金或利息逾期、涉訴、不良、觸發(fā)交叉違約條款等情況導(dǎo)致違約)。

碧桂園在2025年終于實現(xiàn)了債務(wù)重組的目標，并且扭虧為盈。按照財報來看，凈利潤數(shù)據(jù)尤為關(guān)鍵。碧桂園2025年全年實現(xiàn)凈利潤16億元，成功扭虧為盈。此前三年（2022年、2023年、2024年），碧桂園累計虧損超過2000億元。

第一是2025年12月30日，碧桂園總額約177億美元的境外債務(wù)重組正式生效。境外重組方案自2025年1月9日公布，經(jīng)歷近一年談判后，于2025年12月4日獲得香港高等法院批準，意味著完成境外債務(wù)重組。

方案落地后，碧桂園在2026年1月內(nèi)向參與重組的債權(quán)人支付了總額約3.98億美元的現(xiàn)金對價，占整體債務(wù)本金的約2%。第二是境內(nèi)重組方面，9筆境內(nèi)債券、規(guī)模約137.7億元的債務(wù)重組方案全部通過。

若剔除債務(wù)重組收益，碧桂園經(jīng)營依然處于階段性虧損狀態(tài)。2025年碧桂園對現(xiàn)有項目對應(yīng)的存貨（土地、在建項目）全年計提金額約445億元。受宏觀經(jīng)濟環(huán)境及合作方影響，對金融資產(chǎn)及財務(wù)擔保計提減值損失105億元。

值得注意的是債務(wù)重組后，碧桂園2025年全年實現(xiàn)凈利潤16億元，成功扭虧為盈。如果剔除債務(wù)重組之后，碧桂園的虧損依然非常階段，達到550億元。毫無疑問，碧桂園即使債務(wù)重組通過，經(jīng)營、債務(wù)困境依然存在。

自2022年起，累計推動各類資產(chǎn)處置回籠資金超700億元，從核心資產(chǎn)到非核心資產(chǎn)，從股權(quán)投資到資產(chǎn)全部納入處置范圍，并停止拿地。通過五輪組織架構(gòu)改革，將國內(nèi)地產(chǎn)區(qū)域由60個合并精簡至10個，人員規(guī)模持續(xù)縮減。