北京
如果你住在奧克蘭，未來幾年你家附近會不會出現公寓樓？所在的社區會不會變得更密集？
相信這是許多奧克蘭人關心的話題。
6月8日，奧克蘭市議會公布了一系列最新地圖，向公眾展示未來可能實施的新住房規劃方案。
這些地圖還不是定案，而是A/B/C/D四個版本的可選項。
這是一場關于奧克蘭未來幾十年城市形態的大討論，未來將大概率從中選擇一個版本推進。
為什么奧克蘭住房密度規劃拉扯多個回合？
奧克蘭人口持續增長，但住房供應長期跟不上需求。
不少規劃專家認為，問題的根源之一在于奧克蘭過去太依賴“向外擴張”，城市不斷往郊區延伸。人們越住越遠，基礎設施建設成本也越來越高。
因此，中央政府一直要求奧克蘭增加住房容量，讓更多人在已有城區居住。
所謂“住房容量”就是：理論上能夠建設多少套住房。
此前奧克蘭提出的《Plan Change 120》方案，曾允許全市未來建設約200萬套住房。
但隨后爭議越來越大。
一些居民擔心大量公寓進入傳統社區后，會改變街區面貌，道路、排水、學校等基礎設施可能跟不上，許多人反對自己家附近突然出現高層建筑。
隨著去年和今年相關爭議持續發酵，政府最終調整政策。
住房部長Chris Bishop要求奧克蘭降低規劃中的住房容量目標。原本約200萬套的潛在容量，先降至160萬套，后來進一步降至140萬套。
于是，市議會不得不重新設計規劃方案。
奧克蘭市議會今天拿出了四個方案
這四個方案最大的區別在于允許建多少房子，允許建多高，允許在哪些地方建。
地圖中顏色代表不同開發強度：
米黃色：獨棟住宅區
黃色：低密度住宅區（一般最多兩層）
淺橙色：中密度住宅區（一般最多三層）
深橙色：聯排別墅和公寓區
粉色、紫色：商業區
完整地圖由于范圍非常大，公眾可在奧克蘭市議會相關規劃頁面自行查詢自己所在街區未來可能的分區變化。
方案A：變化最小
這是四個方案中最保守的版本，基本接近現行《Auckland Unitary Plan》。許多地區維持現狀，新增開發空間有限，理論住房容量約為140萬至150萬套。
如果你擔心自己家旁邊突然出現公寓樓，那么方案A最符合這類居民的期待。
但批評者認為，住房供應增長有限，未來房價壓力可能依然存在。
方案B：市議會工作人員推薦方案
這是目前最受關注的方案，也是市議會規劃人員推薦的首選方案。
該方案試圖在“增加住房供應”和“保護傳統社區”之間尋找平衡。
在這個方案下：更多火車站周邊區域允許建設10層左右公寓，更多公交走廊附近允許建設6層住宅，但很多普通郊區不會發生明顯變化。
住房容量約151.5萬至171.5萬套。
市議員Richard Hills表示，大多數奧克蘭居民實際上不會受到明顯影響。
他認為，這個方案既能增加住房供應，又不會讓大量社區出現激烈變化。
方案C：市長更喜歡的版本
這是奧克蘭市長Wayne Brown更傾向的方案。
核心思路是：哪里交通方便，就允許建得更高，哪里交通較差，就限制開發。
在這一方案下全市將出現更多10至15層公寓樓，更多靠近交通樞紐的區域會被提高開發強度。
理論住房容量約147萬至167萬套。
Wayne Brown長期支持提高城市密度。
他說：“一個無限向外蔓延的城市，不是真正的城市，而只是一個巨大、沒有靈魂的郊區。”
方案D：最激進，但幾乎不可能通過
方案D基本等同于原來的Plan Change 120，允許建設約200萬套住房，也是開發強度最高的方案。
但由于中央政府已經明確要求降低住房容量目標，因此這一方案幾乎不可能最終獲得通過。
這次方案哪些地方可能變化最大？
火車站周邊區域將是重點，主要城鎮中心（Town Centres）周邊也會成為開發熱點。
公交干道附近同樣可能允許更高密度住宅。
此外，一些傳統特色社區可能面臨變化。
例如Kingsland、Mt Eden，這些地區目前受到較強的歷史風貌保護，而在新的方案下，部分保護措施可能被削弱。
這也是爭議最大的部分之一。
房價會受到影響嗎？
Richard Hills表示，現在很難判斷最終價格影響，但至少規劃確定后，市場能夠獲得更清晰預期。
與此同時，他擔心政府要求降低住房容量，長期可能導致房價進一步上漲。
接下來還會發生什么？
目前公布的四個方案都還不是最終決定。
接下來程序還很長。
首先，市議會規劃委員會將選出首選方案。
隨后，提交毛利部族（Iwi）意見，提交地方委員會（Local Boards）意見，市議會全體投票，公開征求公眾意見，獨立聽證委員會審議。
最終方案仍有可能進一步修改。
對于絕大多數普通奧克蘭居民來說，短期內不會有任何變化，但如果你準備在未來幾年買房，應該花幾分鐘找找已經發布的地圖，下載后看一看自己感興趣的社區，究竟被劃進了哪一種未來。
ref:
https://www.nzherald.co.nz/nz/auckland-council-releases-maps-showing-new-housing-density-proposals-for-the-city/3V3AEIDQS5HUNIWIUPWPDICPUU/
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