開發商的那堵墻，被拆掉了

文/十一弟

前兩天，西安結束了新一輪土拍。

新興地產以2.125億的代價，拍下了位于長安區的大學城地塊。

星火集團以2.21億的代價，拍下了位于蓮湖區的城西二環內地塊。

拿地當日，新興地產與星火集團一同宣布——

與貝殼旗下的貝好家，達成戰略合作，共同推進項目開發。

星火集團與貝好家是在西安的首次合作。

在剛剛拍下城西二環內地塊上，將引入貝好家C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到制造者）模式下的住宅開發服務。

◎貝好家C2M模式

正式拿地之前，貝好家團隊基于大數據與AI算法進行了潛客分析，結合深度客戶調研，為地塊項目初步規劃了面向首置及改善群體的品質住宅定位。

圍繞高得房率、功能完善與性價比，擬規劃為85平米~115平米三房、四房的全能型第四代住宅，新項目有望年內入市。

在西安，貝好家與新興地產則是迎來了第二次合作。

雙方合作的第一個項目——新興·悅享之城，貝好家提供了C2M模式下的產品定位與設計服務。

去年九月份開盤，當月賣了100多套，之后幾個月里，穩居長安區銷售榜首。

到現在，累計成交了近400 套。

◎西安新興·悅享之城

這次剛拍下的大學城地塊，將全面引入貝好家C2M全鏈解決方案，為包括定位、設計、建管品控、營銷管理等開發環節，提供全方位支持。

01

從鏈家到貝殼，過去二十多年來，它的主營業務——新房、二手房買賣、租賃，從未脫離過交易服務。

開發行業是一個極其龐大、高度成熟的市場。

靠著高負債、高杠桿、高周轉的三高模式，跑出過恒大、碧桂園、融創、萬科、保利等幾十家千億房企。

2021年站上巔峰時，全國新房一年賣到了18萬億。

貝好家的定位是住宅開發服務平臺，相當于要從房屋交易環節，往房地產上游延伸。

很顯然，房地產行業增長的故事，已經講完了。

在一個盡管依舊龐大，但已步入新周期的市場里，大家見證過千億房企、萬億規模的輝煌。

貝好家還能在開發業務上干出什么？

貝殼創始人左暉，早年在業務擴張的階段，會在內部反復問一句話——

“這個行業乃至于這個城市，有鏈家和沒有鏈家，有什么不同？”

貝殼集團副董事長、貝好家首席執行官徐萬剛，在貝好家切入開發服務時，給這句話添加了新的注腳——

“中國房地產領域，不需要多一個叫貝殼的開發商，但需要一個更有客戶視角的好伙伴。”

最根本的，是房地產行業到了拐點，它背后的邏輯變了。

過去三十年來，買房是一個上車邏輯，房子到手，坐等房價上漲，投資升值。

現在，房地產行業進入新周期，大家開始關注自己的居住體驗和場景。

新周期下，房子賣不出去，銷售只是一個結果。

真正的問題，出在前端產品——

能影響銷售結果的，是項目前期的產品定位與設計決策。

這就好像舊世界已經收縮，但所有人都還在用過去的地圖，尋找新世界的入口。

房地產的舊模式，要速度、要周轉、要融資杠桿；

房地產的新周期，要品質、要服務、要好產品。

什么是好房子、如何開發出滿足客戶需求的房子？

這才是貝好家的機會。

好房子，把一個概念變成實實在在的產品，比的不是誰最先喊出來，誰喊得更大聲。

中間差的是誰有能力把未來接進現實。

貝好家不是開發商——

它有數據，有技術，有線上化能力，還有圍繞開發業務建立起來的一整套大模型。

這是其他所有開發商都沒有的東西。

與新興地產在西安第一次合作的悅享之城——

貝好家在自身擁有的數據基礎上，發放了八千多份調查問卷，做了上百次客戶深訪，捕捉購房者需求，為項目精準定位。

在設計環節，貝好家團隊出了130多組設計圖，篩選出了所有規劃的可能性。

最終敲定的設計方案，使得整個住宅項目增加了超過1800米的南向面寬。

◎西安新興·悅享之城

從定位到設計，從施工到銷售，貝好家團隊提供了全方位支持。

小到每一處細節，全程在現場跟進，每周寫報告。

新興地產總經理成柯說，自己做了三十多年的開發，從沒見過這樣的方法論——

“原來我們做開發商，先把房子設計出來，然后賣給客戶。”

“貝好家的C2M模式，會先問客戶想要什么，實際上把消費者需求放在了第一位。”

“這個轉變非常大，是價值觀的轉變。”

新興地產是一家區域性房企，在西安深耕了三十多年。

沒有人比它更懂本地市場，更能洞察本地客戶的居住需求。

在行業新周期里，它能守住安全底線，還能繼續拿地開發項目。

靠的是不貪求規模，不盲目加杠桿，精耕細作，確保做一個、成一個。

在西安，新興地產能與貝好家接二連三地攜手，不斷推進合作深度。

這種復購的本質，是一種信任的達成——

它不僅看到了銷售結果的呈現，還親眼目睹了實現結果的過程和方法的專業性、可靠性。

哪怕這些過程和方法，是過去三十多年里，房地產行業從未見過的。

02

貝好家的C2M全鏈解決方案，首先是把客戶需求放在第一位。

利用大數據、AI技術和精準客戶觸達能力，為合作伙伴提供覆蓋產品定位、設計、品控、營銷等全方位的開發服務。

◎貝好家C2M全鏈解決方案

它完全把用戶放在C位，作為一切環節和決策的出發點，靠數據、技術和一整套大模型，重構了房地產開發鏈條。

貝好家會依托貝殼的房源、客源等全量數據，刻畫出相對精準的客群，為新盤確定合理的套型配比。

套型配比要盡可能提高與真實購房客群的一致性，最后還要跟實際銷售結構校驗。

在定價上，貝好家會用模型定義出一組量價關系，然后輸入影響參數——

地鐵交通，周邊學校、醫院和商場配套，戶型朝向，視野景觀，等等。

比如，地鐵——

距離地鐵100米和距離地鐵1000米，對價格有多大影響；距離地鐵多遠以后，就不會產生溢價了；

單個地鐵站點和幾條地鐵的換乘站，對價格影響是怎樣的；地鐵對剛需盤和改善盤的影響權重，又有什么不同？

在貝殼，有海量的房源和交易數據來支撐和投喂這個定價模型，從整盤定價到分戶定價，都可以非常精準地輸出。

貝好家的團隊還會根據不同情形，通過調查問卷、深訪等客戶觸達的方式，來校準和提高定價模型輸出結果的準確性。

一些合作項目上，定價模型可以針對不同流速、去化周期與利潤率，精準給到不同的定價方案。

在過往傳統的開發模式下，開發商靠的是操盤手感、經驗和直覺，差異性很大。

上漲的年代，土地重要，地段重要，杠桿重要，買到重要，其他的不那么重要。

就算手感不好，經驗錯了，直覺靠不住，影響不大。

放到今天，情況不一樣了——

一旦失手，滿盤皆輸。

這種變化的最根本的一層，是價值體系在遷移——

開發行業到了拐點，需要精耕細作、精細化運營，需要科學專業化的工具，做一成一；

消費者買房，從過去的買到就是賺到的上車邏輯，到現在開始關注居住體驗和場景。

開發的房子賣不出去，不一定是市場出了問題。

而是從一開始，產品端就有了問題——

它根本不是大家想要的房子。

在貝好家的C2M模式下，直覺和經驗開始退場，模型和系統開始上揚。

未來，貝好家C2M模式想要呈現的理想，可能是這樣的——

土地剛一掛牌，就能用自己的潛客能力，精準找到一批對地塊感興趣的客戶；

客戶從早期就提出建議和需求，參與產品定位和規劃設計，跟著項目整個周期一起往前走；

最后，買到他們自己真正喜歡、專門為自己定制的房子里。

這就是極致地售賣確定性——

在這個變數極多，大家心里都挺慌的時代，誰能提供一點確定的東西，誰才能有機會。

AI技術的發展，重構了各個行業邏輯，把從前很多看似不可能的事情，變成了可能。

技術革命的紅利，不在技術本身，而在于敢不敢把舊世界建起來的整套邏輯，推倒重來。

今天，還能留在牌桌上的開發商，都不傻。

貝好家手上有數據、有技術、有大模型，有把用戶放在絕對C位的一整套打法。

開發行業從舊時代通往新世界，中間隔著一堵厚厚的墻，這可能是拆掉它的唯一路徑。

當然，確實也早該被拆了。