全國不良貸款地圖2026（二）：京津冀房貸

（接上期《全國不良貸款地圖2026（一）：六大行報告，房貸變局》）

2026年開局，很多人感受到房地產市場交易正在發生某種變化。那么，這種變化有沒有從2025年貸款及不良貸款的資金面上有所體現，一線城市、二線城市等房貸場面是不是變了呢？

我們在看過六大國有銀行全國房貸的基本情況后，嘗試再把視角下探到具有中國房地產市場標志意義的北、上、廣、深，以及京津冀、長三角、珠三角、成渝、中原、山東等城市群，看一看這些城市群2025年的銀行數據，表現出了怎樣的特點。

京津冀房貸

近年來，京津冀地區積極探索三地協同發展模式，但就目前房地產市場來說，三地市場基本面、購房需求、行業熱度呈現不同的特征。

我們選取了北京銀行、華夏銀行、北京農商銀行、天津銀行和河北銀行5家銀行，以相關數據來管窺京津冀樓市。

河北銀行：房企、居民端雙弱

房企融資極弱、居民購房低迷、僅人口支撐按揭規模

從河北銀行數據來看，河北樓市房企、居民端雙弱，整體樓市處于低位弱勢狀態。

河北銀行（資產總額5983億元）對公房地產業貸款2025年約為46億元，而北京銀行（資產總額4.94萬億元，個貸與房貸規模城商行第一）約為1211億元，河北銀行僅為其3.83%；天津銀行（資產總額9824億元）約為366億元，河北銀行約為其12.65%，顯示京津冀房企差距巨大。而2022年，河北銀行該項數據為137.22億元，至2025年已顯現大幅收縮態勢（同比收縮66.22%）。

與2024年相比，河北銀行——

房地產業對公貸款減少：10.29億元（-18.17%）；

個人住房按揭貸款減少：45.72億元（-8.64%）

兩類貸款合計減少：56.01億元（-9.56%）

可見，河北銀行對公房地產貸款規模大幅壓降、行業占比持續走低，本地房企融資空間極度收縮、行業生存態勢較弱。

河北銀行

房地產業

2025年

貸款：46.35619億元（-18.7%）

行業占比：1.42%

2024年

貸款：56.64748億元

行業占比：1.72%

個人住房按揭貸款

2025年

貸款：483.26857億元（-8.64%）

總貸款占比：14.8%

2024年

貸款：528.99198億元

總貸款占比：16.0%

值得注意的是，基于人口優勢，河北銀行個人住房按揭貸款規模，與北京銀行相比，差距明顯縮小，為北京銀行的14.64%，而與天津銀行相比，則具有規模優勢，為天津銀行的264.91%（高于天津），若計算人均按揭，河北約657元/人，遠低于天津的1335元/人，反映出河北居民購房杠桿和實際需求強度明顯弱于天津。結合兩地收入比（根據官方統計數據，天津城鎮居民人均可支配收入為60099元/年；河北城鎮居民人均可支配收入為47544元/年），天津城鎮人均收入約為河北的1.26倍，而天津的人均按揭余額是河北的2.03倍，天津居民相對背負的住房貸款債務更重。

對照河北省統計局2025年數據

年末常住人口7354萬人，比上年末減少24萬人。

房地產業地區生產總值2532.2億元，同比增長2.5%，行業占比5.1%。

房地產業固定資產投資增長速度減少11.1%。

房地產開發投資比上年下降0.1%。其中，住宅投資增長1.7%，辦公樓投資增長34.1%，商業營業用房投資下降16.7%。

以上數據說明，河北房地產固定投資大幅減少，房地產開發投資微降，投資結構轉向辦公樓，處于“開發驅動”向“運營與服務驅動”的艱難轉型中，但仍通過房地產經濟活動創造了2.5%的年增長。

天津銀行：房企端穩定，居民端疲軟

房企托底、居民需求低迷、深度筑底

與河北銀行體現出的樓市房企、居民雙線走弱，居民按揭端體現一定規模支撐不同，天津銀行則表現為兩者明顯的結構性割裂——

對公房地產貸款逆勢增長11.9%（但行業占比微降），不良率小幅下行，房企保持平穩態勢；但是，居民購房端短板突出，明顯偏弱，個人住房按揭貸款大幅下降13.8%。

天津銀行

房地產業

2025年

貸款：366.441億元（+11.9%）

行業占比：9.3%

不良貸款：4.963億元

行業占比：10.9%

不良率：1.35%

2024年

貸款：327.368億元

行業占比：9.8%

不良貸款：4.603億元

行業占比：9.5%

不良率：1.41%

個人住房按揭貸款

2025年

貸款：182.430億元（-13.8%）

個貸占比：22.8%（低于個人消費貸和個人經營貸）

2024年

貸款：211.543億元

個貸占比：21.7%

天津銀行未披露個人住房按揭貸款不良情況，只有個貸總體不良數據：2025年個貸總不良82.763億元（2024年76.095億元），增長8.76%；不良率1.68%，與2024年持平，顯示居民端呈現壓力。

天津銀行官方表述為：

“本行住房按揭貸款為人民幣182.4億元，較上年末減少人民幣29.1億元，降幅13.8%，主要是由于市場需求不足，貸款余額較上年末有所下降。”

即銀行方面認為，天津居民購房意愿低迷、樓市消費力偏弱。整體來看，天津樓市依靠房企端托底穩住基本盤，但終端需求缺失，處于深度筑底狀態。

對照天津市統計局2025年數據

年末全市常住人口總量1363萬人，自然增長率為-3.08‰。

房地產開發投資下降0.7%。

全市新建商品房銷售面積下降13.5%，其中住宅銷售面積下降15.3%；商品房銷售額下降15.0%，其中住宅銷售額下降16.4%。

以上信息說明：投資端，天津與河北一樣，都體現為房地產開發微降；銷售端，出現兩位數下跌，且住宅跌幅大，說明市場核心需求明顯收縮。

北京：個貸微回溫

需求有韌性、復蘇微弱且分化

看過河北與天津的地方銀行數據，可知兩地房地產弱勢情況未見復蘇。

京津冀的樓市變局，發生在北京。

我們引入北京銀行，與北京銀行基本面較為相似、同為“北京系”的華夏銀行，以及北京農商銀行，共同來佐證北京樓市的變化。

北京銀行與華夏銀行，不同于河北銀行與天津銀行的一大變化，在于兩家銀行2025年個人住房按揭貸款均為正增長——

北京銀行：3301.89億元（+1.62%）；

華夏銀行：3192.93億元（+0.13%）。

北京銀行明確在年報中表示：

“住房按揭貸款規模近4年首次實現正增長，同比多增58億元。”

這意味著，北京房地產市場有需求回暖跡象，居民購房意愿和入市信心顯著提升。

不良貸款方面，北京銀行未披露2025年房貸不良貸款細節。根據既往信息顯示，2024年北京銀行房地產業不良率2.14%，按揭不良率為0.63%；結合其2025年財報“房地產風險可控、敞口下降”描述，推測其不良貸款狀況可能接近華夏銀行。

華夏銀行2025年房地產業不良貸款為29.30億元，下降21.41%；房地產不良貸款在該行行業占比7.35%，下降2.48個百分點，同時由該行行業第3位下降至第4位；不良率2.83%，下降24.73%，不良率由該行行業第1位下降至第3位（低于批發零售業、建筑業），可見房貸對公不良（房企端）風控保持良好，風險出清明顯。

對照兩家銀行2025年房地產業貸款規模（房企端）：

北京銀行1211.60億元（-1.37%）；行業占比5.05%，下降0.51個百分點；

華夏銀行1035.04億元（+4.33%）；行業占比4.03%，下降0.16個百分點，從行業第5位下降至第6位。

華夏銀行也未披露個人住房按揭不良貸款情況，只有個貸整體數據：

2025年個貸總不良147.32億元，不良率2.11%，增加0.31個百分點；

2024年個貸總不良130.18億元，不良率1.80%。

華夏銀行同時表示：

“受外部風險形勢影響，部分債務人收入水平與還款能力下降，個人不良貸款率有所上升。”

“本行對公房地產業貸款余額1035.04億元，不良貸款率2.83%；個人住房貸款余額3112.21億元，不良貸款率1.01%。”

由此可知，在債務人收入承壓的基礎上，2025年華夏銀行個貸總不良有所上升，個人住房貸款余額1.01%的不良率，雖在個貸中并不算高，但對于個人住房貸款來說，略高于行業平均水平，顯示還款壓力有所增大。

也就是說，華夏銀行除了表現出個人房貸回暖（即住房消費回暖）的信號，也同時出現還款承壓特征。

北京銀行

房地產業

2025年

貸款：1211.60億元（-1.37%）

行業占比：5.05%

2024年

貸款：1228.46億元

行業占比：5.56%

個人住房按揭貸款

2025年

貸款：3301.89億元（+1.62%）

總貸款占比：13.76%

2024年

貸款：3249.35億元

總貸款占比：14.70%

華夏銀行

房地產業

2025年

貸款：1035.04億元（+4.33%）

行業占比：4.03%（下降0.16個百分點，行業第6位）

不良貸款：29.30億元（-21.41%）

行業占比：7.35%（下降2.48個百分點，行業第4位）

不良率：2.83%（-24.73%，行業第3位，低于批發零售業、建筑業）

2024年

貸款：992.08億元

行業占比：4.19%（行業第5位）

不良貸款：37.28億元

行業占比：9.83%（行業第3位）

不良率：3.76%（行業第1位）

個人住房按揭貸款

2025年

3192.93億元（+0.13%）

總貸款占比：12.9%（下降1.1個百分點）

2024年

3188.94億元

總貸款占比：14.0%

華夏銀行2025年個貸總不良147.32億元，不良率2.11%；2024年個貸總不良130.18億元，不良率1.80%。

北京農商銀行2025年的房貸情況，與華夏銀行具有趨勢的類似性，但個貸數據波動較大。

其對公房貸呈現平穩特征，總額小幅增長約1.13%；不良貸款幾乎不變，僅增加約0.017%（絕對金額僅增加約32.7萬元），風險暴露基本穩定；不良率從4.24%下降至4.19%，資產質量略有改善，但不良率仍處于較高水平（為該行不良貸款行業第一）。

與對公房貸相比，北京農商銀行個貸總額大幅增長18.93%（未單獨列出個人住房按揭貸款項），顯示個人貸款業務擴張迅速，但同時，個貸不良貸款同步飆升，增幅高達115.40%，絕對金額增加了約4.47億元，不良率從0.64%上升至1.16%，升幅較高。北京農商銀行這一個貸增長與還款同時承壓的趨勢，就好像華夏銀行的趨勢強化版。

北京農商銀行

房地產業

2025年

貸款：450.15382億元（+1.13%）

不良貸款：18.86285億元（+0.017%）

不良率：4.19%（-0.05個百分點）

2024年

貸款：445.12172億元

不良貸款：18.85958億元

不良率：4.24%

個人貸款和墊款

2025年

貸款：721.14921億元（+18.93%）

不良貸款：8.34911億元（+115.40%）

不良率：1.16%（+0.52個百分點）

2024年

貸款：606.35921億元

不良貸款：3.87608億元

不良率：0.64%

“報告期末，本行企業貸款和墊款余額3679.09 億元，較上年末下降6.34%，不良貸款率 1.30%，較上年末增長0.18個百分點；個人貸款和墊款余額721.15億元，較上年末增長18.93%，不良貸款率1.16%。”

對照北京市統計局2025年數據

年末全市常住人口2180.0萬人，比上年末減少3.2萬人。

地區生產總值，房地產業貢獻4999.2億元，同比增長1.2%，行業占比9.6%。

全年房地產開發投資比上年下降15.5%。全市房屋施工面積10307.8萬平方米，比上年下降8.9%。其中，本年新開工面積1156.6萬平方米，下降10.1%。全年房屋竣工面積1464.8萬平方米，下降11.4%。全年新建商品房銷售面積1041.0萬平方米，下降6.9%。二手房交易網簽面積1682.7萬平方米，增長0.9%。

以上信息顯示，房地產業占地區生產總值9.6%，仍是北京重要的支柱產業（行業占比第4位，略低于工業11.8%），增加值實現1.2% 的正增長；市場結構嚴重分化，新房市場全面萎縮，但二手房成為亮點，交易網簽面積同比增長0.9%。

綜上，北京樓市呈現結構性微回暖，但主要體現為二手房以價換量，新房市場仍處深度調整。銀行個貸增長伴隨不良上升，顯示居民還款能力承壓，復蘇基礎尚不牢固。

值得注意的是，雖然北京銀行及華夏銀行屬于“北京系”，北京為兩家銀行的大本營，但是，兩家銀行都已實現跨區域布局，尤其是布局長三角。

2025年，北京銀行京津冀及環渤海地區營業收入占比為78.86%，為公司業務增長的支柱性區域；長三角地區營業收入占比為10.21%。

華夏銀行，2025年營業收入的21.6%及營業利潤的29.6%來自長三角。

下面我們感興趣的問題是：北京銀行與華夏銀行看好的長三角地區，房貸情況又是如何的呢？

（待續）

值班編委：樊永鋒

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮