上海
仲量聯行最新資本追蹤數據顯示，2026年第一季度，亞太地區商業地產投資總額達470億美元，同比增長31%，創下歷年來最強勁的一季度表現。
日本一季度投資額同比下降4%，但仍以132億美元領跑亞太地區，辦公樓資產受投資者青睞。新加坡緊隨其后，投資額同比大增433%達115億美元。澳大利亞投資額同比增長49%至57億美元，零售板塊領漲，主要得益于多宗大規模資產組合交易的支撐。韓國投資額為48億美元，同比下降29%，但酒店板塊交易勢頭強勁。
2026年第一季度，中國內地主要市場大宗交易投資總額為36億美元，環比上季度小幅回升，交易主要由內資驅動。香港市場持續顯現復蘇跡象，投資額同比增長41%至16億美元，反映出辦公樓和零售板塊流動性增強。
跨境投資創單季新高“HALO資產“與私人財富共塑新格局
一季度亞太區跨境投資總額達163億美元，同比增長87%，創歷史季度新高。亞太區在大規模跨境投資方面持續表現亮眼，一季度的大型交易活動以辦公樓為主導。與此同時，在AI驅動經濟轉型的浪潮下，“HALO資產”——具備重資產屬性、低淘汰風險的資產類別（Heavy Assets, Low Obsolescence）——對尋求穩定性的投資者極具吸引力。例如，一季度亞太地區數據中心資產吸引投資額達到了41億美元。
私人資本對風險更高、回報潛力更大的投資策略接受度明顯提升。一季度亞太區私人資本投資總額達62億美元，同比增長2%，較五年季度均值高出4%。私人資本憑借靈活的策略，積極涉足增值型和機會型投資。在中國內地主要市場，私人資本占整體交易量的比重已從2021年的3%攀升至27%，在市場調整周期中主動捕捉投資窗口的意愿顯著增強。
“2026年第一季度，亞太區商業地產投資市場依然展現出強勁韌性，反映出全球資本對亞太市場的配置信心。值得關注的是，在AI驅動經濟發展的背景下，符合‘重資產、低淘汰風險’特征的‘HALO資產’正加速成為資本配置的核心選擇，而商業地產憑借資本密集、存續周期長和現金流穩定等優勢，正獲得投資者的戰略青睞。”
中國市場在分化中積蓄企穩力量，結構性機遇加速成形
2026年一季度，中國內地主要市場交易總額較上季度有所回升，市場投資情緒出現邊際改善跡象，內資機構及自用型買家繼續主導市場。
在辦公樓板塊，一線城市投資活躍度有所提升，當季完成多宗核心區位標志性項目的交易。以上海為例，地標辦公樓資產備受大資金青睞，核心區域辦公物業仍為買家投資首選，辦公物業交易額達97億元，占成交金額的66%和成交宗數的54%。國有企業、險資及民營企業的持續購置需求，推動了一線城市辦公樓交易活躍度上升。酒店資產的投資情緒出現復蘇，投資者對核心區位及旅游驅動型目的地中可產生穩定現金流的酒店需求回升。例如，天津泛太平洋酒店成功出售給高凈值人士、桂林喜來登飯店由當地民營企業收購等交易案例，反映出內資對受益于旅游復蘇的現金流穩定型資產的信心回歸。
與此同時，公募REITs試點的底層資產范圍已于2025年底正式拓展至辦公、酒店等商業地產類別，為存量資產證券化提供了路徑，并引導資本更規范地流向運營穩健的核心資產，標志著市場正加速向現金流導向的投資邏輯轉型。
香港市場同樣顯現亮點。一季度錄得多宗由教育機構主導的辦公樓及零售物業交易，在香港著力打造區域教育樞紐的持續推動下，教育機構預計將繼續充當商業地產投資市場的重要力量。
“中國內地及香港商業地產大宗交易市場仍處于結構性調整階段，但投資情緒邊際改善，零售、酒店、及上海區域辦公樓成交活躍，體現了市場正在積蓄企穩力量。經歷較長調整期后，投資者對核心區位資產的關注明顯回升，更看重現金流穩定性和長期運營韌性。未來，具備跨周期穩定現金流的核心區位資產有望持續成為資本配置的焦點。”
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