北京新地，火藥味太濃了

在“拱火”這個(gè)賽道上，北京一直挺有一手。

5月7日，北京2026年第四輪供地清單出來了，共5宗新地，分別位于：

豐臺(tái)分鐘寺、豐臺(tái)南苑、通州九棵樹、大興新城東組團(tuán)，以及昌平的朱辛莊。

關(guān)注樓市的人，一眼就能發(fā)現(xiàn)問題：

幾個(gè)板塊中，不少都有在售，或者即將開售的紅盤。

比如豐臺(tái)南苑地塊，直線2公里是“嘉棠雅序”，北京建工去年底才拿的地，最近正準(zhǔn)備亮相；

九棵樹的“中海·玖樹滿和”剛開盤不久，距離新地直線3公里多；

“中海·未來之境”更難受，就在新地隔壁，而且新地更近地鐵站，不靠近軌道，沒噪音問題。

記得當(dāng)時(shí)未來之境拿地時(shí)，一度被叫作“朱辛莊最后一塊宅地”，就是這塊地突然冒出來，讓中海方面慌急忙慌，改了宣傳口徑.....

前兩年，北京就特別熱衷于搞雙盤，甚至多盤競(jìng)爭(zhēng)，這種趨勢(shì)下，北京樓市誕生很多“雙子星”。

比如，朱房雙子、三間房雙子、功德寺雙子.......

好處是，熱度確實(shí)起來了。

鄰地塊同時(shí)出讓，開發(fā)商土拍時(shí)容易上頭，另外有競(jìng)爭(zhēng)，倒逼房企在產(chǎn)品上內(nèi)卷升級(jí)，“好房子”能在北京鋪得這么快，雙子競(jìng)爭(zhēng)絕對(duì)是重要推手之一。

關(guān)鍵，購房者真正實(shí)現(xiàn)了有的選，更容易買到好房子了。

當(dāng)然，也不是沒有問題。

比如，開發(fā)商之間的矛盾被無限放大，一點(diǎn)就著。

典型的就有之前的黃衫木店雙子，越秀和中建智地，因?yàn)閮r(jià)格問題貼臉開火。這事兒我們也聊過→

隨著第四輪供地清單出爐，紅盤們和未來好地，將形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商們的壓力又上來了。

閑話少敘，簡(jiǎn)單聊聊幾塊新地吧。

先說通州新地。

地塊位于1號(hào)線土橋站旁，步行距離在400米左右，這也是地塊最大的亮點(diǎn)之一。

指標(biāo)上，用地規(guī)模1.61公頃，規(guī)劃地上建筑面積3.22萬㎡，容積率2.0，與玖樹滿和基本一致。

區(qū)別在于，新地位置上更靠東，已經(jīng)近六環(huán)。

配套方面，周邊有梨園主題公園、王府井WellTown商業(yè)、東直門醫(yī)院通州院區(qū)，地塊的前身，是同仁堂制藥廠和周邊的平房區(qū)，老城區(qū)的煙火氣還是在線的。

不過，老城區(qū)也有老城區(qū)的通病，作為棚改項(xiàng)目，城市界面確實(shí)差一些，周邊有大量待更新的區(qū)域和老舊平房。

另外，學(xué)區(qū)也差點(diǎn)意思。

通州的紅盤邏輯，更重區(qū)位，核心地塊項(xiàng)目的熱度，和非核心地塊比，完全就是冰火兩重天。從這個(gè)角度上看，新地的壓力其實(shí)是比較大的。

而且通州的購買力，在這一輪周期里已經(jīng)被云璟攬閱、花溪云錦、中建運(yùn)河玖院以及玖樹滿和輪番收割過一遍了，存量客群被掏空，對(duì)新地的去化能力也是考驗(yàn)。

再來看朱辛莊新地。

朱辛莊作為海淀西二旗、上地外溢客群的“第一站”，購買力的底色，是非常理性的 。

配套方面，新地緊鄰地鐵8號(hào)線和昌平線換乘站，步行距離也就300米。周邊有超極合生匯、萬達(dá)廣場(chǎng)、積水潭醫(yī)院，商業(yè)、教育配套和中海項(xiàng)目基本上一致，在交通上稍稍優(yōu)于后者。

地塊容積率2.27，限高80米，和中海項(xiàng)目大差不差，意味著新老項(xiàng)目的產(chǎn)品類型，大概率也有重疊。

這種情況下，中海項(xiàng)目的壓力更大。

好在項(xiàng)目體量不大，如果中海有意出手，買下來直接做未來之境的二期，可能是解決問題的一個(gè)選擇。

接著，豐臺(tái)南苑新地。

地塊位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)街道，緊臨南四環(huán)，鄰近地鐵19號(hào)線新發(fā)地站。

配套上，周邊有萬達(dá)廣場(chǎng)、北京華聯(lián)BHG Mall、北京博愛醫(yī)院、槐新公園、海子公園、南苑森林濕地公園等。

豐臺(tái)南苑新地的體量很大，6公頃占地+12.58萬㎡建面，加上2.05的容積率，適合做低密改善產(chǎn)品。

生態(tài)資源是這塊地最大的殺手锏，緊鄰南苑濕地公園，周邊槐新公園、世界花卉大觀園環(huán)伺，綠地覆蓋率高，日常休閑、遛娃養(yǎng)老得天獨(dú)厚，是主城稀缺的生態(tài)宜居板塊。

不過南苑新地的劣勢(shì)也十分明顯。

區(qū)位上處于南四環(huán)外，環(huán)線價(jià)值弱于嘉棠雅序，距離主城核心更遠(yuǎn)，二手未來溢價(jià)能力相對(duì)偏弱；

地塊西鄰新發(fā)地批發(fā)市場(chǎng)，天然存在人流雜亂、高峰車流擁堵的隱性短板，部分購房者會(huì)有心理抗性。

教育配套是板塊最大短板，周邊缺乏優(yōu)質(zhì)名校資源，僅能滿足基礎(chǔ)上學(xué)需求，對(duì)教育有高要求的家庭并不適配。

還有，大興新城東組團(tuán)。

地塊位于大興黃村林校路，緊鄰地鐵4號(hào)線大興線黃村火車站站點(diǎn)。

黃村是大興傳統(tǒng)的主城區(qū)和政務(wù)核心，配套熟度在線，大悅春風(fēng)里、新辰天地雙商業(yè)，大興區(qū)人民醫(yī)院+廣安門醫(yī)院南區(qū)雙醫(yī)療，還有念壇公園加持。

地塊的問題主要是城市界面偏舊，老小區(qū)密集。

另外，直線距離約1.8 公里，還有一塊新地供應(yīng)，也就是三合莊 0188地塊，屬于同一生活圈。

從大區(qū)位上，黃村地塊更有優(yōu)勢(shì)。價(jià)格方面，三合莊地塊起拍價(jià) 8.87 億元，折合樓面價(jià)約 2.3 萬元 /㎡，黃村地塊估計(jì)會(huì)高一些。

最后，豐臺(tái)分鐘寺地塊。

在本輪供地的五宗地塊中，分鐘寺新地塊的環(huán)線價(jià)值堪稱最優(yōu)。

地處豐臺(tái)成壽寺街道，三環(huán)至四環(huán)之間，緊鄰地鐵 10 號(hào)線分鐘寺站，向北僅需兩站即可直達(dá)國貿(mào) CBD 通勤圈，核心地段的含金量無需多言。

地塊規(guī)劃容積率 2.8，結(jié)合板塊已有的高端定位，未來大概率聚焦中高端改善賽道。

提及分鐘寺板塊，便繞不開此前備受關(guān)注的 “分鐘寺三兄弟”—— 北京天譽(yù)、世茂天譽(yù)、合生縵云。

當(dāng)年這三個(gè)項(xiàng)目以 12 萬 + 的單價(jià)，一度刷新南城豪宅價(jià)格標(biāo)桿，也讓分鐘寺成為北京高端改善市場(chǎng)的核心陣地。

不過，現(xiàn)在三兄弟的單價(jià)已回落至 8 萬上下。

最后，這一輪清單看下來，北京土地供應(yīng)的方向，出現(xiàn)了改變。五宗地，都是核心地鐵盤，都是熟地中的新盤供應(yīng)。

土地供應(yīng)精細(xì)化，意圖比較明顯，繼續(xù)推動(dòng)居住品質(zhì)的代際更新。

對(duì)于購房者來說，意味著不用再在“好地段的老破小”和“遠(yuǎn)郊區(qū)的純新盤”之間，做痛苦的二選一，這是實(shí)打?qū)嵉暮檬隆?/p>

接下來，就看房企們能不能頂住壓力了。