樓市的冰與火丨青島4月新房簽約70萬㎡，環(huán)比下滑15.8%，改善賽道逆勢飄紅、熱度不減

房地產(chǎn)市場的分層格局，正從行業(yè)發(fā)展的潛在趨勢，加速轉(zhuǎn)化為確定性市場現(xiàn)實，且不同維度的價值差距將持續(xù)拉大。全國樓市徹底告別全面普漲普跌的發(fā)展階段，結(jié)構(gòu)性特征成為核心主線。

青島亦是如此，市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)競爭持續(xù)加劇，價值分層態(tài)勢持續(xù)深化。主城核心與成熟熱點板塊，依托稀缺土地稟賦、完備城市配套與高階產(chǎn)品打造，構(gòu)筑穩(wěn)固價值壁壘，持續(xù)引領市場走向，成為市場企穩(wěn)復蘇的核心支撐。 二手房市場依托靈活的價格調(diào)整策略，成交活躍度持續(xù)攀升。

4月青島主城多點開花，市北CBD、新都心、嶗山王家村、李滄世園等核心板塊集中供應改善型新品，海信境觀、海信安瀾、青特璟逸、中海青云萬里、君一雲(yún)啟、華潤中寰悅府等標桿項目扎堆入市，以低密規(guī)劃、四代宅、超100%得房率、臺板社區(qū)等前沿產(chǎn)品定義，重塑主城改善人居標準，推動市場從地段競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力競爭的新階段。

NO.1 商品房簽約情況

（2026年4月商品房供銷價數(shù)據(jù)為4.1-4.30）

4月的青島樓市，褪去冬的沉寂，迎來成交的春潮涌動，新房與二手房同步發(fā)力，成為激活市場復蘇的核心引擎。根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月青島共計新增商品房2910套、33.27萬㎡，簽約4785套，約69.75萬㎡，銷售總金額90.26億元，簽約套數(shù)、面積和金額分別下滑20.9%、15.8%和25.0%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，4月簽約均價為12940元/㎡，較上個月明顯下滑10.9%。套數(shù)和面積同比上漲，1.6%和10.8%，金額和均價同比下滑4.1%和13.5%。

其中商品住宅新增1736套，約22.25萬㎡，簽約3735套、約46.79萬㎡、銷售總金額75.54億元，簽約套數(shù)、簽約面積、簽約金額較上個月均下滑，分別為20.5%、23.2%、22.5%。較去年同期下滑0.6%、3.8%、1.1%。簽約均價為16144元/㎡。

整體來看，今年1-4月青島市共簽約新建商品房17117套，約238.31萬㎡，銷售總金額328.33億元，簽約套數(shù)、簽約面積、金額較去年同期下滑，下滑幅度分別為19.6%、14.9%和17.9%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，1-4月簽約均價為13777元/㎡，較去年同期下滑3.5%。

二手房市場同樣暖意融融，4月單月二手房網(wǎng)簽超6000套，達到6442套，較3月漲7.1%，市場流通的活力被充分喚醒。

今年1-4月全市二手房成交量21285套，較去年同期下滑4%；二手住宅成交20087套，較去年同期下滑4.0%。

NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況

（去化周期=當前活躍存量/近6個月月均去化量）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，4月青島新建商品住宅的成交熱點集中在城陽、西海岸、李滄和膠州。具體數(shù)據(jù)表明，城陽以777套、約9.23萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的19.7%；西海岸簽約614套、約8.02萬㎡，占比17.1%；李滄簽約375套、約4.66萬㎡，占比10.0%；膠州簽約374套、約4.67萬㎡，占比10.0%。

從目前市場情況來看，4月青島樓市板塊與樓盤之間冷熱不均現(xiàn)象依舊明顯。從去化周期維度觀察，青島商品住宅市場去化節(jié)奏持續(xù)優(yōu)化，當前去化周期為26.5個月（統(tǒng)計口徑已剔除死庫存）。

老四方板塊近兩年強勢突圍，直接躍升為青島樓市的流量頂流。即便板塊內(nèi)項目扎堆、競爭白熱化，但依托深厚的地緣客群積淀與靈活務實的價格打法，整體去化穩(wěn)健。截至4月底，板塊商品住宅去化周期鎖定18.6個月，供需關系趨于平穩(wěn)。

新品迭代層面，多個樓盤同臺競技、各展鋒芒。海信境觀作為海信地產(chǎn)重倉市北閆家山板塊的標桿力作，以硬核產(chǎn)品力直接撕開市場內(nèi)卷格局，建面約112-139㎡全系戶型緊扣“空間超配”核心，95%-100%的超高得房率，不僅徹底顛覆行業(yè)常規(guī)認知，更以碾壓級優(yōu)勢甩開同板塊競品，迅速躋身板塊當紅熱盤，目前其美學館及“青島首個122㎡真套四”樣板間亦同步開放。綠城青島璟悅規(guī)劃建面約99-140㎡桂語系產(chǎn)品，目前實景示范區(qū)和樣板間也已開放。青島濱海國際中心、國信和悅、通和悅章等在售項目持續(xù)穩(wěn)健走量。

原市北區(qū)在售新盤整體較為緊俏，去化周期27個月。新都心板塊目前為“三足鼎立”的競爭格局：棠玥和境主力戶型鎖定建面約105-142㎡；保利青鐵·都心瑯悅主打建面118-168㎡套三、套四戶型，現(xiàn)已開盤；海信代建的新都心市北城發(fā)福州北路地塊，規(guī)劃為“君悅系”產(chǎn)品，打造建面約120-160㎡純粹改善住區(qū)。

CBD板塊迎來稀缺補倉，新盤中海青云萬里產(chǎn)品線涵蓋127㎡套三雙衛(wèi)、143㎡套四雙衛(wèi)及190㎡套四三衛(wèi)，項目首開便斬獲亮眼業(yè)績，市場認可度十足。作為青島核心改善高地的浮山后，目前新房供應近乎斷檔，青啤靜瀾山是板塊內(nèi)唯一在售新盤，近期加推9號樓，建面約120㎡新品。

李滄區(qū)當前去化周期約20.2個月，市場整體庫存壓力尚存，但改善熱點板塊已率先走出獨立行情。其中，東李世博園板塊熱度高度聚焦，而青特置業(yè)無疑是主導板塊熱度的絕對 “流量王者”。

自青特首入東李，落子青特璟譽便一炮而紅。2025年11月開盤，僅用4個月便基本實現(xiàn)清盤，以現(xiàn)象級熱銷，將青特硬核產(chǎn)品力深度植入東李市場。此后青特東序接力入市，延續(xù) “逢開必火” 的青特速度，首開便創(chuàng)下近3年青島開盤認購的歷史紀錄，也是東李今年首個啟動搖號的紅盤。生動印證了青特“做一成一”戰(zhàn)略的落地成效與市場號召力。

近期，青特在東李的第三個重磅作品 ——青特璟逸（36地塊）已正式亮相：以1.7超低容積率， 規(guī)劃12棟洋房與4棟小高層， 為東李改善市場再添標桿新作。 據(jù)悉項目將于五月中旬開放實體樣板間；預計五月底、六月初開盤。

板塊潛在供應層面，李滄東李已然掀起新一輪布局熱潮，各大房企紛紛加碼，未來競爭格局將進一步升級。龍湖攜手海創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合代建惠水路三宗核心地塊，19萬㎡大體量，主打低密別墅+洋房業(yè)態(tài)；森林公園原商業(yè)組團控規(guī)調(diào)整出11萬㎡宅地，再度由萬科、中海、越秀、金地、青島城投五家房企聯(lián)合競得，成交樓面地價9010元/㎡。此外，由遠洋代建的萬竹云峰項目，以及去年億聯(lián)斬獲的核心地塊，目前均處于暫未啟動狀態(tài)。

憑借 “核心地理位置+充足土地供應” 的雙重核心優(yōu)勢，張村河板塊已成為當前青島房地產(chǎn)市場熱點區(qū)域之一。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項目。北岸大宇地塊尚未啟動。

近兩年，嶗山王家村板塊迎來爆發(fā)式發(fā)展，多宗優(yōu)質(zhì)宅地密集出讓、土拍熱度一路狂飆，直接推動金家?guī)X板塊強勢躍升，成為青島主城新盤供應最集中、高端改善競爭最白熱化的價值高地。

銀豐雙盤、海信安瀾、天一仁和吾疆、君一雲(yún)啟、瀾樾府、嶗山首府、魯信蔚藍海岸等豪宅憑借稀缺地段、高端產(chǎn)品力爭奪高階改善客群，瓜分嶗山頂豪市場份額，形成“神仙打架”的激烈格局。

銀豐雙盤——玖璽城和玖璽臺現(xiàn)已全面實景現(xiàn)房呈現(xiàn)。海信王家村新盤——海信安瀾，直接祭出四代宅產(chǎn)品，建面約140-245㎡全改善戶型，項目以超100%得房率+臺地設計+270°全景艙等碾壓級超配標準，延續(xù)了海信高端產(chǎn)品的品質(zhì)基因。

君一雲(yún)啟4月26日舉行了產(chǎn)品發(fā)布會，抬板設計、最高約11米無柱超高挑高大堂、最高6米架空層、酒店式車馬院等高階配置，全面刷新主城高端人居標準。據(jù)悉，項目示范區(qū)及樣板間將于5月1日正式對外開放。

魯信蔚藍海岸規(guī)劃1棟16層小高層和4棟21-25F高層，共188套。規(guī)劃建面約350㎡和500㎡。頤和悅府（原柏悅府）以青島稀缺的四代住宅為核心標簽，主打建面約231-339㎡大平層四居，項目已封頂。金鼎兩幅地塊目前暫無更多動態(tài)披露，后續(xù)進展備受市場關注。

在商品住宅面積區(qū)間方面，100-160㎡的住宅面積段在當前市場上占據(jù)了最高的市場份額，其占比約71.5%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

NO.3 土地方面

4月市北營口路住宅地塊發(fā)布拍賣出讓公告，容積率2.2，建筑面積約25928.32㎡，起拍樓面地價由11840元/㎡，下調(diào)至9420元/㎡，每平米降低2420元。5月19日9時30分拍賣。

4月30日，城陽區(qū)東郭莊國城路以西、碩陽路以北地塊發(fā)布地塊出讓公告，地塊起拍價3749元/㎡，起拍總價2.16億，容積率1.6，建筑面積約57512㎡。

此外，還有嶗山漢河社區(qū)北側(cè)一宗低密住宅地塊發(fā)布地塊預出讓公告。這宗位于九水東路以東、漢河社區(qū)以北的低密住宅用地，以7502元/㎡起拍樓面價、2.8億元起拍總價入市，疊加容積率≤2.0、建筑限高54米的稀缺規(guī)劃，成為嶗山近郊改善板塊的優(yōu)質(zhì)補充，也為2026年土地市場增添全新選擇。

成交方面，西海岸和高新區(qū)兩宗地塊成交。西海岸太行山路東、香江路北商住地塊，以樓面價5105元 /㎡、總價1.64億元成功出讓，競得者為城發(fā)集團（青島啟盛嘉瑞開發(fā)建設有限公司）；高新區(qū)中央智力島商務金融用地同步成交，樓面地價2770元/㎡，競得者為青島九德地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

NO.4 政策方面

4月青島公積金新政頒布，主要內(nèi)容有：

1.套數(shù)認定優(yōu)化：多子女、贍養(yǎng)異地老人、購高品質(zhì)/綠色住宅或現(xiàn)房，可核減1套住房；核減后無房或僅1套、無未結(jié)清公積金貸款，可按首套房政策貸款。

2.貸款額度上調(diào)：夫妻雙方符合條件最高貸130萬元，單方最高90萬元；政策疊加后，夫妻最高240萬元、單方最高160萬元。

3.余額倍數(shù)提升：貸款額度按賬戶余額20倍計算（原15倍）；余額不足1萬元按1萬元計，提高可貸基數(shù)。

4. 人才專項支持：高層次人才（持惠才卡/綠卡）及全日制博士，貸款額度上浮30%，可與其他上浮政策疊加。

4月1日，自然資源部38號文正式落地，從供給端重塑樓市底層邏輯，開啟“存量主導、核心稀缺”的全新階段。文件明確，新增建設用地優(yōu)先保障重大項目與民生需求，原則上不再審批商品房用地，并嚴格執(zhí)行“增存掛鉤”。

結(jié)合官方權(quán)威解讀，此次管控并非全面叫停住宅用地供應，而是轉(zhuǎn)變供地模式。政策核心在于用好存量資源“精供優(yōu)供”，因城施策把握好供地節(jié)奏和時序。

2026年1-4月

開發(fā)商銷售排行榜TOP20

2026年1-4月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約174億元的銷售額，這一成績占據(jù)了全市商品房市場的53.1%。

常年霸榜青島房企銷冠的海信地產(chǎn)， 2026年持續(xù)領跑樓市， 1-4月以24.34億元簽約總額強勢登頂，海信臻悅、海信君璽、海信依云小鎮(zhèn)、海信君瀾四大標桿項目 憑借卓越的產(chǎn)品力與市場認可度，成為業(yè)績增長的核心引擎。與此同時，2026年海信地產(chǎn)新盤布局全面開花，聚焦主城核心板塊，嶗山區(qū)王家村海信安瀾、市北區(qū)海信境觀相繼亮相，精準覆蓋不同層級改善圈層，以前瞻視野布局優(yōu)質(zhì)賽道，憑過硬產(chǎn)品實力持續(xù)續(xù)寫青島樓市銷冠傳奇。

青特置業(yè)近年來勢頭強勁， 憑借在白云山、東李兩大核心板塊布局的多個熱盤持續(xù)發(fā)力，以網(wǎng)簽16.67億穩(wěn)居第二位。作為深耕青島21載的本土房企，青特置業(yè)在“做一成一”戰(zhàn)略的指引下，持續(xù)釋放品牌勢能，旗下東序、璟逸等新盤齊發(fā)，不僅實現(xiàn)了單盤業(yè)績的突破性增長，更以系統(tǒng)化、多元化的產(chǎn)品矩陣，精準布局改善賽道，牢牢占據(jù)青島改善市場核心地位，成為2026年青島樓市中最具競爭力的房企之一。

魯信置業(yè)憑借兩大豪宅項目雙線發(fā)力，以14.94億銷售金額強勢躋身房企銷售額第三位。其中， 嶗山千萬級豪宅魯信有鄰花園，斬獲7.53億網(wǎng)簽業(yè)績；高端標桿魯信蔚藍海岸熱度領跑，網(wǎng)簽金額6.81億，登頂商品住宅榜首。

2026年1-4月

開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企股權(quán)占比口徑來計算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對一家企業(yè)的綜合實力進行審閱。

海信地產(chǎn)以24.21億元權(quán)益銷售額穩(wěn)居榜單銷冠，行業(yè)地位穩(wěn)固。尤為值得關注的是，海信地產(chǎn)旗下項目多采用獨立開發(fā)模式，從項目規(guī)劃、產(chǎn)品打造到品質(zhì)交付全程把控，確保產(chǎn)品力與交付標準的一致性，為業(yè)績穩(wěn)健增長奠定堅實基礎。

青特置業(yè)同樣業(yè)績突出，今年1-4月以18.33億元權(quán)益銷售金額強勢穩(wěn)居第一梯隊，東李板塊青特東序、白云山板塊青特濱湖國際二期、青特璟云等核心項目協(xié)同發(fā)力，成為拉動業(yè)績攀升的核心力量。

魯信置業(yè)1-4月權(quán)益銷售金額約14.94億，主要是在魯信有鄰花園和頂豪魯信蔚藍海岸的拉動下。

2026年1-4月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業(yè)深度去泡沫化的周期調(diào)整中，青島房地產(chǎn)市場正完成從規(guī)模競賽到價值回歸的底層邏輯切換，“產(chǎn)品力”不再是營銷話術(shù)，而是支撐市場信心的核心“壓艙石”，直接決定項目的去化手感與價值韌性。這種價值導向下，真正具備稀缺資源稟賦、精準擊中需求痛點的項目，正在穿越周期收割市場份額。

海尚府1-4月網(wǎng)簽8.25億，以斷層式優(yōu)勢領跑市場，用亮眼業(yè)績印證了項目的硬核實力與市場認可度。今年3月項目C區(qū)已高品質(zhì)交付。

青特東序/璟譽1-4月實現(xiàn)7.1億的成績，穩(wěn)居第二位。

魯信蔚藍海岸以強勁實力斬獲2026年青島1-4月商品住宅季軍，合計金額6.81億！項目主力戶型涵蓋360㎡、500㎡奢闊大平層，頂復產(chǎn)品尺度升級至600㎡、900㎡，單價高達約10萬/㎡。

位于張村河板塊的海信臻悅以6.62億穩(wěn)居第四位。

魯信有鄰花園以簽約5.85億位居第五位，立鼎嶗山高端改善標桿。項目憑借純改善大平層、全套房設計、3.6萬㎡法式園林實景兌現(xiàn)等，持續(xù)鎖定高凈值客群置業(yè)偏好。

4月

房企銷售總金額TOP10

4月青島本土房企業(yè)績表現(xiàn)突出。

青特置業(yè)以7.56億簽約額領跑，其中首開的青特東序貢獻5.2億，青特濱湖國際貢獻0.76億。

中海地產(chǎn)以7.06億緊隨其后，核心來自首開的中海青云萬里5.11億和天空之境1.36億。

海信地產(chǎn)以6.28億穩(wěn)步前行，其中海信君璽1.12億、海信依云小鎮(zhèn)0.61億。

4月

商品住宅銷售金額TOP10

4月樓市業(yè)績榜單中，前三甲項目均坐落于主城核心，實力表現(xiàn)亮眼。

青特東序開盤首月斬獲5.2億簽約額，簽約2.37萬㎡、188套，成功登頂全市商品住宅月度銷冠；

中海青云萬里首開同樣取得亮眼成績，以5.11億簽約額穩(wěn)居市北區(qū)業(yè)績榜首；

海尚府4月實現(xiàn)4.77億簽約額，穩(wěn)居嶗山區(qū)業(yè)績第一。

1、統(tǒng)計時間為：2026年1月1日至2026年4月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過監(jiān)測數(shù)據(jù)、公開數(shù)據(jù)對企業(yè)相關數(shù)據(jù)進行多方驗證和復核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價格綜合統(tǒng)計。

4、《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企的股權(quán)占比口徑來計算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2026年，青島該不該買房？