廣東
支撐房價(jià)上漲的核心動(dòng)力：居民的收入預(yù)期和加杠桿的意愿沒有發(fā)生根本性的好轉(zhuǎn)，指望在2026年高位解套真的能實(shí)現(xiàn)嗎。
一、聽合作的中介朋友們說，4月份，樓市已經(jīng)開始降溫了，沒有那么熱鬧了，周末都沒有客戶帶了，看來豆包說的是真的，這么快就熄火嗎。
豆包：4 月東莞樓市確實(shí)降溫了，而且是政策退潮后的快速回落，不是錯(cuò)覺，核心原因3 月是購房補(bǔ)貼的最后窗口期，大量需求集中透支，4 月補(bǔ)貼結(jié)束，需求斷崖，市場立刻冷下來。
新房方面：4 月前 10 天網(wǎng)簽僅幾十套，環(huán)比 3 月暴跌超 90%，幾乎停擺；開發(fā)商促銷、帶看量大幅下滑，沒了熱鬧感；二手房方面：成交量環(huán)比跌 25%，價(jià)格繼續(xù)陰跌，議價(jià)空間變大，成交周期拉長，這不是突然崩盤，是短期政策刺激后的正常退潮，市場回歸真實(shí)低迷，普漲時(shí)代徹底結(jié)束，進(jìn)入深度分化。
二、東莞房子今年有沒有解套機(jī)會？分區(qū)域、分房源，核心區(qū)有機(jī)會，外圍和非優(yōu)質(zhì)房基本沒機(jī)會，只能以價(jià)換量割肉離場。
1. 有機(jī)會回血的區(qū)域：南城、西平、松山湖、濱海灣（核心 CBD、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、配套成熟、供應(yīng)稀缺）這些區(qū)域抗跌，有真實(shí)改善和剛需接盤，今年大概率止跌，但想回到 2020-2021 年高點(diǎn)，至少 2-3 年，今年不可能。
2. 今年基本解套無望，只能割肉的區(qū)域：非核心鎮(zhèn)街（樟木頭、常平、黃江、水鄉(xiāng)片區(qū)等）老破小、高樓層、戶型差、高負(fù)債、高掛牌量小區(qū)，庫存大、去化周期超 2 年、買家少價(jià)格還在陰跌，今年大概率繼續(xù)跌 3%-8%；想賣只能降價(jià)才能快速成交。
今年解套的關(guān)鍵：核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房別亂降價(jià)，規(guī)劃好現(xiàn)金流耐心持有，等市場回暖說白了就是賭國運(yùn)，有機(jī)會接近成本，時(shí)間至少預(yù)估2年以上。
外圍的非優(yōu)質(zhì)房：今年是以價(jià)換量的窗口期，越拖越難賣，越虧越多；建議降價(jià)10%-20%，多渠道推廣，盡快出手止損，5-6 月可能還會有小幅托底，但不會拉回普漲，3月沒有出掉的，要抓緊時(shí)間備戰(zhàn)五月了。
4 月降溫是3 月補(bǔ)貼透支后的必然回落，真的很快，東莞今年大局已定，無論核心還是非核心，想要解套唯有以價(jià)換量，核心有錢的還可以扛一扛，非核心就沒必要燒錢了，別等大漲解套。
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