九龍倉，有點(diǎn)慌

“店王”專業(yè)戶也無奈

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@成都IFS

兩家公司，兩種劇本。九龍倉的這個(gè)財(cái)報(bào)季，喜憂參半。

一邊是九龍倉集團(tuán)時(shí)隔一年成功扭虧，基礎(chǔ)凈盈利暴增47%至41.04億港元，年終凈負(fù)債清零的 “翻身戲”；另一邊卻是九龍倉置業(yè)凈虧損擴(kuò)大至42.57億港元，資產(chǎn)凈值下滑3%的 “倒春寒”。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，九龍倉是當(dāng)之無愧的“店王專業(yè)戶”。從曾經(jīng)的“亞洲店王”海港城到成都IFS，其手持的每一張牌幾乎都是城市核心地段的稀缺資產(chǎn)，是穿越周期的“壓艙石”。

然而，2025年的年報(bào)帷幕之下，這家深耕香港、布局內(nèi)地的老牌商業(yè)玩家，正在市場(chǎng)波動(dòng)中艱難平衡，藏著存量時(shí)代的無奈、迷茫與突圍焦慮。

正如九龍倉置業(yè)公司董事會(huì)主席吳天海在業(yè)績(jī)會(huì)所言：“關(guān)于零售市道，今年1月、2月我們初步看到的情況還算可以……如果目前的開局情況能持續(xù)下去，其實(shí)今年整體銷售我不希望太悲觀。”

01

九龍倉集團(tuán)扭虧為盈

兩大“店王”收割首店

2025年，九龍倉集團(tuán)錄得總收入109.97億港元，同比下跌9.23%；集團(tuán)基礎(chǔ)凈盈利41.04億港元，同比增長(zhǎng)46.68%，主要因?yàn)閮?nèi)地發(fā)展物業(yè)應(yīng)占減值撥備減少至8.39億港元；股東應(yīng)占盈利5000萬港元，2024年度同期則錄得虧損32.24億港元，成功實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

期內(nèi)，內(nèi)地投資物業(yè)板塊錄得收入44.19億港元，同比跌3%；營業(yè)盈利28.76億港元，跌4%。九龍倉集團(tuán)提到，年內(nèi)零售銷售復(fù)蘇主要源于政府的“以舊換新”政策及促銷活動(dòng)；而寫字樓則深受租賃需求疲弱的影響，出租率及租金持續(xù)下行。

九龍倉集團(tuán)內(nèi)地商場(chǎng)，主要分為三條產(chǎn)品線——IFS、時(shí)代廣場(chǎng)、奧特萊斯。其中，IFS系列是絕對(duì)的中流砥柱，特別是成都IFS和長(zhǎng)沙IFS，兩個(gè)項(xiàng)目一直都是城市中商場(chǎng)場(chǎng)日均客流排名TOP1，從未被超越，構(gòu)成了九龍倉在內(nèi)地的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

01

成都IFS：首進(jìn)“百億俱樂部”，首店增肌與手店退潮

2025年，成都IFS新開店鋪超過80家，其中成都地區(qū)獨(dú)有品牌超過50家，包括FERRAGAMO全新概念旗艦店、Ralph Lauren中國內(nèi)地首家旗艦店、Onitsuka Tiger西南首家概念店等。

此外，成都IFS 2025全年舉辦超10場(chǎng)全國或西南首展，包括JORDANWOFI「銀蟒入侵」限時(shí)快閃、Valentino成都精品店活動(dòng)、JORDAN WOF|黑腳趾X黑腳趾、凱樂石FUGA「大坡王黑山:雙生藝術(shù)展」、江詩丹頓「The Quest臻途品牌路演」、COACH 秋季新品快閃等品牌活動(dòng)；以及多項(xiàng)藝術(shù)和展覽活動(dòng)，如 SPARKLE&BLOOM“新”花怒放主題交互展、RUN to POWER“立而新生”西南首展、成都IFS首屆公共藝術(shù)計(jì)劃“共同的交響EVERYDAYSPARKLES”、「奇遇熊貓米奇」限定主題快閃全國首展等。

批量首店、重磅首展“雙響炮”，帶動(dòng)成都IFS銷售額、客流大漲。據(jù)媒體公開報(bào)道，其2025年銷售額首次超100億元，正式宣告邁入“百億店王”陣營。

可光亮之下，泛起漣漪。今年2月，運(yùn)營近12年、縱跨成都IFS商場(chǎng)L3-L4層的Lane Crawford連卡佛門店正式閉店，這是該精品買手制百貨繼北京銀泰中心in01門店后在中國內(nèi)地關(guān)閉的第二家門店。

這家中西部唯一的連卡佛，匯聚時(shí)裝、美容、家居等品類的300多個(gè)國際品牌，40%的品牌在成都市場(chǎng)是連卡佛獨(dú)家銷售，包括Thom Browne、Acne Studios、SKIMS、THE ROW在內(nèi)的多個(gè)人氣設(shè)計(jì)師品牌，最初都是通過連卡佛打響中國市場(chǎng)。

撤退背后，并非單一品牌的經(jīng)營失利，而是行業(yè)趨勢(shì)迭代、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇與九龍倉商業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略調(diào)整三者共振的結(jié)果，既折射出高端商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型陣痛，也貼合九龍倉內(nèi)地業(yè)務(wù)“優(yōu)化布局、聚焦高效資產(chǎn)”的突圍策略。

現(xiàn)在，它空出來的近7600㎡的商業(yè)空間，是留給成都IFS的年度“填空題”。如何填滿這一空缺并維持高端商業(yè)調(diào)性，以對(duì)沖奢侈品市場(chǎng)階段性疲軟帶來的客流與租金壓力，深度考驗(yàn)著成都IFS運(yùn)營功夫。

02

長(zhǎng)沙IFS：“中部最強(qiáng)店王”之一，收割大牌、擅玩“商業(yè)+”

憑借絕佳的地理位置和強(qiáng)大的高奢品牌陣容，長(zhǎng)沙IFS自2018年5月啟幕以來便牢牢占據(jù)長(zhǎng)沙商業(yè)C位。據(jù)公開報(bào)道，2025年長(zhǎng)沙IFS同樣超百億。

一方面，憑借國際化定位、潮牌聚合力與高品質(zhì)調(diào)性，引領(lǐng)城市商業(yè)升級(jí)。2025年吸引了Arc'teryx、PORTS 1961、Christian Louboutin Beauty、KEEN、ERDOS（華中首家 全國第二家城市主題店）、SHOKZ、RedLine等多家首店入駐，進(jìn)一步豐富業(yè)態(tài)矩陣，激活高端消費(fèi)與潮流消費(fèi)需求，成為銷售額突破的重要助力。

另一方面，還持續(xù)通過高水平的公共藝術(shù)計(jì)劃和音樂活動(dòng)，邀請(qǐng)海內(nèi)外知名藝術(shù)家到來，打造“商業(yè)+藝術(shù)+音樂”的沉浸式體驗(yàn)，強(qiáng)化其文化地標(biāo)屬性。先后舉辦了生命力的理想國——長(zhǎng)沙IFS 2025第四屆公共藝術(shù)計(jì)劃、野行 WILD LOUDER——長(zhǎng)沙IFS 2025公共音樂季、“Merry Bearyland 絨冬星遇”全國首展等活動(dòng)。既借助特色活動(dòng)吸引大量客流，提升商場(chǎng)曝光度，也通過沉浸式體驗(yàn)增強(qiáng)消費(fèi)者粘性，有效推動(dòng)人流向消費(fèi)轉(zhuǎn)化。

02

九龍倉置業(yè)續(xù)虧

海港城、時(shí)代廣場(chǎng)“冰火兩重天”

內(nèi)地之外，九龍倉成熟收租物業(yè)歸屬于九龍倉置業(yè)旗下。

在香港，有三個(gè)商業(yè)綜合體海港城、時(shí)代廣場(chǎng)和荷里活廣場(chǎng)，以及位于中環(huán)的寫字樓項(xiàng)目會(huì)德豐大廈、卡佛大廈、香港美利酒店；在新加坡，則有會(huì)德豐廣場(chǎng)和Scotts Square商場(chǎng)。

2025年，九龍倉置業(yè)錄得收入128.15億港元，下跌1%；營業(yè)盈利93.49億港元，下滑4%，該部分收入主要源于租金收入。其中，投資物業(yè)收入128.15億港元，同比下滑1%；投資物業(yè)營業(yè)盈利93.49億港元，同比下跌4%。

但期內(nèi)，股東應(yīng)占虧損達(dá)到42.57億港元，而2024年同期則為盈利8.91億港元，大額虧損主要源于投資物業(yè)重估計(jì)提105.88億港元的虧損。若剔除物業(yè)重估帶來的影響，九龍倉置業(yè)錄得基礎(chǔ)凈盈利64.56億元，同比上升5%。

對(duì)于投資物業(yè)的整體表現(xiàn)，九龍倉集團(tuán)主席吳天海表示，“過去幾年香港租金持續(xù)受壓”，即便過去一年香港的租賃需求增加了，但供應(yīng)同樣在增加，暫時(shí)還推不動(dòng)租金上升。租金的下滑顯然影響了市場(chǎng)對(duì)九龍倉投資物業(yè)的估值。”

香港零售市道顛簸，九龍倉置業(yè)的“明星商場(chǎng)”——海港城和時(shí)代廣場(chǎng)，跑出了截然不同的業(yè)績(jī)曲線。

據(jù)最新財(cái)報(bào)，截至2025年末，九龍倉置業(yè)投資物業(yè)資產(chǎn)總額為2117億港元，占營業(yè)資產(chǎn)93%。海港城（不包括三家酒店）、時(shí)代廣場(chǎng)的估值，分別占九龍倉置業(yè)投資物業(yè)總額的69%、19%。

01

海港城：依舊光鮮，亦有隱憂

2025年，海港城（包括酒店）的總收入達(dá)到92.24億港元，同比上升1%；營業(yè)盈利為72.44億港元，亦增加1%。上述兩大數(shù)據(jù)，分別占總收入72%及總營業(yè)盈利77%，足見其支柱效應(yīng)。

單就商場(chǎng)部分而言，海港城亦是香港最具指標(biāo)性的購物中心。為進(jìn)一步鞏固海港城在高端消費(fèi)旗艦之位，2025年海港城多維升級(jí)，包括將Louis Vuitton在海港城的香港旗艦店擴(kuò)充至四層，當(dāng)中新增專為VIP而設(shè)的樓層；CANALI、Locanda CANALI及Bacha Coffee各開設(shè)了香港首家結(jié)合咖啡館與零售的概念店，落地體驗(yàn)式零售概念。

此外，海港城是內(nèi)地品牌來港的首選之地。2025年，老鋪黃金在海港城開出第二家門店，也是其在香港第四家門店。Urban Revivo、高端美妝品牌毛戈平和湘菜食府湘上湘等亦將香港首店選在此處。

從物業(yè)本身到地理位置，再到品牌價(jià)值，海港城都具備無可爭(zhēng)議的稀缺性，但并非毫無隱憂。據(jù)最新財(cái)報(bào)，2025年海港城商場(chǎng)部分出租率為92%，較2024年同期的94%有所下跌。出租略微跌背后，是外部擠壓與內(nèi)部?jī)?yōu)化不足并存。

一方面，香港尖沙咀、銅鑼灣商圈商場(chǎng)密集，銅鑼灣希慎廣場(chǎng)、Lee Garden等項(xiàng)目形成激烈競(jìng)爭(zhēng)，分流高端客群；另一方面，海港城雖推進(jìn)品牌煥新，但體驗(yàn)式零售、數(shù)字化轉(zhuǎn)型的成效未完全釋放 ，難以適配當(dāng)下消費(fèi)需求變化，進(jìn)一步限制增長(zhǎng)潛力。

02

時(shí)代廣場(chǎng)：出租率提升，營收6年連跌

相較于海港城的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，身處銅鑼灣的時(shí)代廣場(chǎng)難掩頹勢(shì)。

據(jù)2025財(cái)報(bào)，雖期內(nèi)時(shí)代廣場(chǎng)出租率亦回升至95%，但難阻營收下滑——整體收入下跌10%，6年連跌，營業(yè)盈利則下跌14%。

時(shí)代廣場(chǎng)六年連跌，本質(zhì)是香港零售與寫字樓市場(chǎng)雙重承壓、銅鑼灣競(jìng)爭(zhēng)激化、項(xiàng)目自身業(yè)態(tài)與運(yùn)營轉(zhuǎn)型滯后共同作用的結(jié)果。其核心挑戰(zhàn)在于如何在“高出租率”下實(shí)現(xiàn)“租金與收入修復(fù)”，并通過業(yè)態(tài)重塑與精細(xì)化運(yùn)營，重建高端消費(fèi)與商務(wù)租賃的雙重壁壘。

2025年，時(shí)代廣場(chǎng)繼續(xù)積極調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，迎來Louis Vuitton的登場(chǎng)以及LOEWE擴(kuò)充店面，還成功引進(jìn)足球巨星C羅旗下的首家CR7?? LIFE旗艦商品店；地庫樓層則補(bǔ)強(qiáng)餐飲業(yè)態(tài)，引入多家新派美食和咖啡茶飲。

但這一系列的調(diào)整，目前看帶來的拉動(dòng)作用并未完全釋放。往前看，時(shí)代廣場(chǎng)依舊有點(diǎn)難。既要繼續(xù)破解區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)與業(yè)態(tài)局限，還需發(fā)力寫字樓業(yè)務(wù)借力市場(chǎng)復(fù)蘇，優(yōu)化租金機(jī)制與估值策略，緩解減值與盈利壓力。

03

結(jié)語

九龍倉2025年財(cái)報(bào)，折射出高端商業(yè)地產(chǎn)在時(shí)代浪潮中的掙扎與調(diào)適，通過降負(fù)債、控成本成功實(shí)現(xiàn)了報(bào)表層面的“止血”。

然而，香港零售與寫字樓市場(chǎng)的持續(xù)低迷，內(nèi)地存量改造與 “去百貨化” 趨勢(shì)的沖擊，都讓這個(gè)“店王專業(yè)戶”有點(diǎn)為難。

站在行業(yè)變革十字路口，在低杠桿的護(hù)城河下，九龍倉有能力“熬”過冬天，但其未來的每一步?jīng)Q策，都將決定其能否在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中守住百年基業(yè)的底色。

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