綠城中國(guó)：2519 億銷售額居行業(yè)第二，利潤(rùn)下降95%

2026年3月10日，綠城中國(guó)發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)2025年本公司股東應(yīng)占利潤(rùn)同比下降95%左右。

要知道，根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2025年1-12月房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》，綠城中國(guó)以2519億元的全口徑銷售金額，穩(wěn)居行業(yè)第二。而且，綠城中國(guó)1208萬(wàn)平方米的全口徑銷售面積同樣在行業(yè)居于第二位。

然而，其利潤(rùn)卻從2024年的15.96億元，縮水至僅約8000萬(wàn)元，在盈利榜上幾乎“隱身”。

根據(jù)已披露的業(yè)績(jī)預(yù)告數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年上市房企已有超過(guò)七成的業(yè)績(jī)?yōu)轭A(yù)虧。

行業(yè)的帶頭大哥萬(wàn)科，成為虧損額最高的房企——去年虧損額為494.78億元，今年則幾乎double,達(dá)到了約820億元。

當(dāng)虧損成為常態(tài)，盈利者則彌足珍貴。

所以，綠城雖然增收不增利，但仍處于盈利者陣營(yíng)。不過(guò)，也已站在了懸崖邊緣。

對(duì)于這場(chǎng)近乎“腰斬再腰斬”的利潤(rùn)滑坡，綠城中國(guó)在公告中給出了清晰的解釋，核心集中于市場(chǎng)調(diào)整與庫(kù)存去化。

根據(jù)2024年的年報(bào)，截至2024年年末，綠城中國(guó)總存貨約2500億元，約占總資產(chǎn)的一半。

所以，去庫(kù)存成為去年綠城的主要任務(wù)，也是劉成云接棒后的頭等大事。

也是劉成云最重要的工作之一。

但這樣的選擇，必然要付出代價(jià)——收入結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率大幅下滑，加上分占合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的業(yè)績(jī)同步下降，直接拉低了整體盈利水平。

而資產(chǎn)減值損失的計(jì)提，則進(jìn)一步加劇了綠城中國(guó)利潤(rùn)的縮水。

在去年的中報(bào)中，綠城中國(guó)上半年股東應(yīng)占利潤(rùn)僅2.1億元，同比降幅就已達(dá)89.74%，而上半年，綠城計(jì)提了19.33億元的相關(guān)資產(chǎn)減值損失，其中17.17億元用于子公司存貨減值，2.16億元用于往來(lái)款減值。

對(duì)此，綠城中國(guó)執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)曾在業(yè)績(jī)溝通會(huì)上坦言，這些需要減值的存貨，集中在2021年獲取的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在去化過(guò)程中，部分業(yè)態(tài)的銷售價(jià)格出現(xiàn)了明顯折損，出于會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎原則，公司才計(jì)提了相應(yīng)的減值報(bào)備。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，綠城正在為三年前的高價(jià)拿地付出代價(jià)。

前幾年，綠城憑實(shí)力為自己贏得了“地王收割機(jī)”的稱號(hào)，而在行業(yè)進(jìn)入下行期，曾經(jīng)的“香餑餑”終究變成了今天的“燙手山芋”。

即便在去年，綠城在土地市場(chǎng)還時(shí)有精彩表現(xiàn)。

譬如，去年7月，綠城在一周之內(nèi)連造兩個(gè)地王：先是以46.67億元競(jìng)得蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，成交樓面價(jià)65242元/平方米，刷新江蘇省住宅用地單價(jià)紀(jì)錄；緊接著，又以64.72億元拿下上海虹口區(qū)北外灘地塊，樓面價(jià)高達(dá)12.65萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)46.3%，刷新了虹口區(qū)住宅地塊單價(jià)紀(jì)錄。

而去年上半年，綠城共新增35個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新增貨值907億元，位列行業(yè)第三。

這還是在綠城已經(jīng)踩下剎車的情況下的表現(xiàn)。

這就形成了一個(gè)奇特的“地王悖論”：一方面，綠城為消化歷史高價(jià)地項(xiàng)目，不得不計(jì)提巨額減值、犧牲當(dāng)期利潤(rùn)；另一方面，在土地市場(chǎng)仍舊頻頻出擊，這等同為在為未來(lái)制造包袱。

綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰為此還回應(yīng)過(guò)，稱所拿地王項(xiàng)目“均是叫好又叫座”。

但在當(dāng)前行業(yè)調(diào)整期，這些成本高昂的項(xiàng)目能否如期實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)率？會(huì)不會(huì)在三五年后，再次成為新的減值來(lái)源？

作為綠城中國(guó)的輕資產(chǎn)板塊，綠城管理一直是公司的利潤(rùn)穩(wěn)定器，憑借輕資產(chǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)，成為綠城對(duì)沖行業(yè)周期的重要支撐，且長(zhǎng)期穩(wěn)居代建行業(yè)頭部陣營(yíng)。

2025年，其以985億元的代建項(xiàng)目合約銷售金額延續(xù)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但預(yù)計(jì)當(dāng)年股東應(yīng)占凈利潤(rùn)較2024年的8.01億元下降40%-50%，凈利潤(rùn)將縮水至4億-4.8億元。

無(wú)論是重資產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)，還是輕資產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)，都難逃行業(yè)寒冬的侵襲。

不過(guò)，在盈利大幅下滑的背后，綠城中國(guó)也守住了最關(guān)鍵的“安全線”——公告明確表示，截至2025年12月31日，集團(tuán)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，成功壓降短期負(fù)債，短債占比低于20%，創(chuàng)下歷年新低；與此同時(shí)，公司現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕，現(xiàn)金短債比達(dá)到2.5倍以上，同樣創(chuàng)下歷年新高。

對(duì)于綠城而言，很顯然，保生存優(yōu)先于保利潤(rùn)。