智能化全球化雙提速，京東產(chǎn)發(fā)解鎖增長(zhǎng)新范式

文|凌艷 出品|天下財(cái)?shù)?/p>

現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，乃是筑牢實(shí)體經(jīng)濟(jì)根基、暢通全球供應(yīng)鏈脈絡(luò)的核心賽道，亦是驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)迭代、保障商貿(mào)流通的關(guān)鍵支點(diǎn)。

在數(shù)字經(jīng)濟(jì)浪潮奔涌、全球產(chǎn)業(yè)格局深度調(diào)整的今天，誰(shuí)能精準(zhǔn)把握行業(yè)變革脈搏，誰(shuí)便能在時(shí)代浪潮中占據(jù)先機(jī)。

作為京東集團(tuán)供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石，京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“京東產(chǎn)發(fā)”）憑借對(duì)商流及物流的深刻洞察及獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)資源整合能力，成長(zhǎng)為實(shí)力雄厚的物流基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)商。

從基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)者到供應(yīng)鏈生態(tài)的賦能者，京東產(chǎn)發(fā)以實(shí)干篤行破解行業(yè)痛點(diǎn)，用創(chuàng)新實(shí)踐書(shū)寫(xiě)發(fā)展答卷。

京東產(chǎn)發(fā)在服務(wù)過(guò)程中形成了自身的硬核實(shí)力，其有效解決復(fù)雜供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施痛點(diǎn)，通過(guò)打造及運(yùn)營(yíng)高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施，顯著提高區(qū)域供應(yīng)鏈的運(yùn)營(yíng)效率，進(jìn)而成為促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要驅(qū)動(dòng)力。

在物流基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)向智能化、全球化、綠色化、輕資產(chǎn)化深度變革的當(dāng)下，京東產(chǎn)發(fā)創(chuàng)下了全球布局285個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、總建筑面積2710萬(wàn)平方米、資產(chǎn)管理規(guī)模突破1215億元的亮眼成績(jī)，在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)浪潮中站穩(wěn)腳跟，詮釋著成長(zhǎng)的力量。

新經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)行業(yè)升級(jí)

政策東風(fēng)勁吹，產(chǎn)業(yè)沃土深耕。 近年來(lái)，中國(guó)已出臺(tái)多項(xiàng)支持物流基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的政策，頂層定調(diào)讓行業(yè)藍(lán)圖日益清晰。

2024年《關(guān)于支持建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)流通體系試點(diǎn)城市的通知》和2025年《國(guó)家物流樞紐布局優(yōu)化調(diào)整方案》，均將建設(shè)國(guó)家物流樞紐、冷鏈基地和綜合貨運(yùn)站列為工作重點(diǎn)。

今年“兩會(huì)”期間，國(guó)家發(fā)改委提出超7萬(wàn)億元投資“六張網(wǎng)”，物流網(wǎng)為其中之一，明確推進(jìn)綜合立體交通設(shè)施、物流樞紐與節(jié)點(diǎn)建設(shè)，強(qiáng)化全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的流通基礎(chǔ)。

政策紅利持續(xù)釋放，消費(fèi)升級(jí)蹄疾步穩(wěn)，雙重動(dòng)力共同推動(dòng)新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，也為物流基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)注入強(qiáng)勁動(dòng)能，加速了供應(yīng)鏈及制造設(shè)施的現(xiàn)代化進(jìn)程，從而拉動(dòng)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施的需求。

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施的總建筑面積已由2019年底的10.8億平方米增至2024年底的12.6億平方米，年平均復(fù)合增長(zhǎng)率約為3.2%，并預(yù)計(jì)將于2029年底進(jìn)一步增至13.2億平方米。

同時(shí)，高標(biāo)倉(cāng)的建筑面積由2019年底的77.5百萬(wàn)平方米增至2024年底的170.8百萬(wàn)平方米，年平均復(fù)合增長(zhǎng)率為17.1%。于2024年底，高標(biāo)倉(cāng)約占中國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施總建筑面積的13.5%，且該滲透率預(yù)期將于2029年底提升至17.3%。

增長(zhǎng)數(shù)據(jù)背后，是未被充分挖掘的市場(chǎng)潛力。值得注意的是，盡管增長(zhǎng)迅速，中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)的滲透率仍低于發(fā)達(dá)市場(chǎng)通常達(dá)到的20%至30%水平，可見(jiàn)未來(lái)市場(chǎng)空間依然巨大。

京東產(chǎn)發(fā)的成長(zhǎng)軌跡，與中國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的發(fā)展同頻共振。

該公司是京東集團(tuán)旗下提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、資產(chǎn)管理和綜合服務(wù)的子集團(tuán)，其通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)管理和多元化的增值服務(wù)，為全行業(yè)提供現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)、一體化智能產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、光伏新能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的綜合解決方案。

行業(yè)轉(zhuǎn)型期亦是機(jī)遇窗口期，面對(duì)規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)，京東產(chǎn)發(fā)以獨(dú)特優(yōu)勢(shì)破浪前行。

當(dāng)前，現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)正處于從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也有所加劇。面對(duì)挑戰(zhàn)，京東產(chǎn)發(fā)鍛造了整合業(yè)務(wù)資源、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獨(dú)特能力，建立起“超級(jí)節(jié)點(diǎn)”優(yōu)勢(shì)地位，這讓京東產(chǎn)發(fā)面臨產(chǎn)業(yè)周期不確定時(shí)，依舊能破局突圍，展現(xiàn)出強(qiáng)勁增長(zhǎng)韌性。

智能化重塑供應(yīng)鏈生態(tài)

早布局者早受益，深耕耘者得始終。京東產(chǎn)發(fā)起步較早，由此奠定行業(yè)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。在近二十年的發(fā)展歷程中，該公司以智能基建重塑供應(yīng)鏈生態(tài)，逐漸形成獨(dú)樹(shù)一幟的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

該公司的業(yè)務(wù)始于2007年京東開(kāi)始自建物流體系的長(zhǎng)期戰(zhàn)略，在運(yùn)營(yíng)初期，京東產(chǎn)發(fā)依托京東零售及京東物流在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，在業(yè)內(nèi)率先設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)了專(zhuān)有的“亞洲一號(hào)”超大型智能倉(cāng)庫(kù)。

2014年，京東產(chǎn)發(fā)在上海建成了行業(yè)第一座“亞洲一號(hào)”超大型智能倉(cāng)庫(kù)，擁有單層9米凈高、3噸承重的倉(cāng)庫(kù)結(jié)構(gòu)及科學(xué)規(guī)劃的分區(qū)，可容納大型智能化物流設(shè)備；倉(cāng)庫(kù)設(shè)計(jì)了數(shù)量科學(xué)的出入貨口，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃了高效的車(chē)流動(dòng)線，能支持貨物的快速裝卸和車(chē)輛的快進(jìn)快出。

智能基建的威力，在實(shí)戰(zhàn)中愈發(fā)凸顯。2025年京東“6·18”購(gòu)物節(jié)期間，京東產(chǎn)發(fā)各地園區(qū)平均每天保障服務(wù)9萬(wàn)輛車(chē)次和11萬(wàn)人次的流動(dòng)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)較高的時(shí)效達(dá)成率。這種高效的貨物流通，提升了客戶服務(wù)終端用戶的履約能力，從而支持客戶業(yè)務(wù)的持續(xù)拓展。而智能化、一體化的物流設(shè)備在倉(cāng)內(nèi)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了更高效的供應(yīng)鏈效率，進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

2018年，京東產(chǎn)發(fā)開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，并始終處于行業(yè)趨勢(shì)及客戶偏好的前沿。

從標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)到定制化解決方案，京東產(chǎn)發(fā)以全鏈條能力適配多行業(yè)需求，用生態(tài)協(xié)同賦能客戶成長(zhǎng)。

全鏈條的定制化服務(wù)能力，是京東產(chǎn)發(fā)適配多行業(yè)需求的關(guān)鍵抓手。從為理想汽車(chē)7個(gè)月完成10萬(wàn)平方米定制高標(biāo)倉(cāng)的全托管交付，到為永輝超市打造涵蓋多溫層的冷鏈物流倉(cāng)，再到為希音打造日分揀400萬(wàn)件的大灣區(qū)智能樞紐，京東產(chǎn)發(fā)能精準(zhǔn)捕捉不同行業(yè)的個(gè)性化需求，并給出專(zhuān)屬解決方案。

作為京東生態(tài)的重要一環(huán)，京東產(chǎn)發(fā)還高效協(xié)同京東生態(tài)資源，為客戶提供更多維度、更長(zhǎng)供應(yīng)鏈上的服務(wù)與產(chǎn)品定制，進(jìn)而幫助推動(dòng)客戶自身業(yè)務(wù)的發(fā)展。

通過(guò)多年探索與實(shí)踐，京東產(chǎn)發(fā)完成了從 “空間提供商” 到 “供應(yīng)鏈解決方案服務(wù)商” 的質(zhì)變，將先天優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為發(fā)展實(shí)效。

版圖不斷拓展，實(shí)力持續(xù)彰顯，一組組數(shù)據(jù)見(jiàn)證著京東產(chǎn)發(fā)的行業(yè)地位。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已在中國(guó)大陸29個(gè)省級(jí)行政區(qū)及境外10個(gè)國(guó)家和地區(qū)，開(kāi)發(fā)、擁有或管理285個(gè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，總建筑面積約2710萬(wàn)平方米。

這其中，超過(guò)90%的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)位于一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市。按建筑面積計(jì)算，在亞太地區(qū)現(xiàn)代化新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施提供商中位列前三，在中國(guó)市場(chǎng)同類(lèi)提供商中則穩(wěn)居前二。

此外，公司已竣工現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的期末平均出租率超過(guò)了90%，在同業(yè)主要參與者中均位居首位。

公司管理規(guī)模同樣顯著增長(zhǎng)。自2023年初至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)的資產(chǎn)管理規(guī)模（AUM）達(dá)到1215億元人民幣，期間增幅高達(dá)28.1%。

布局全球助力跨境企業(yè)

立足中國(guó)，放眼全球。京東產(chǎn)發(fā)不僅在國(guó)內(nèi)廣泛建立物流網(wǎng)絡(luò)，還戰(zhàn)略性進(jìn)行海外布局，將業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展至亞太、歐洲及中東等關(guān)鍵境外市場(chǎng)。

京東產(chǎn)發(fā)從2020年開(kāi)始在海外關(guān)鍵物流樞紐落地高標(biāo)準(zhǔn)物流基礎(chǔ)設(shè)施。一方面通過(guò)服務(wù)京東生態(tài)系統(tǒng)的海外拓展，支持中國(guó)企業(yè)的全球化發(fā)展，另一方面投資具有高價(jià)值創(chuàng)造潛力的資產(chǎn)，不斷地將業(yè)務(wù)拓展至亞太、歐洲及中東等海外市場(chǎng)。

“出海”對(duì)于京東產(chǎn)發(fā)而言同樣挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。海外項(xiàng)目的投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，且中東、東南亞等新興市場(chǎng)的環(huán)境復(fù)雜，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力與風(fēng)險(xiǎn)管理能力提出了更高要求。

京東產(chǎn)發(fā)擁有近600人的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，在地產(chǎn)投資、設(shè)計(jì)與建造、資產(chǎn)管理及募資等領(lǐng)域積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與實(shí)踐能力，使公司得以持續(xù)發(fā)掘增長(zhǎng)機(jī)遇并投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2025年7月，京東產(chǎn)發(fā)與阿布扎比機(jī)場(chǎng)自由區(qū)（ADAFZ）合作簽約，雙方擬共同開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)位于阿布扎比機(jī)場(chǎng)自由區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)物流基礎(chǔ)設(shè)施。同年11月，京東產(chǎn)發(fā)與沙特MODON簽署戰(zhàn)略合作備忘錄，雙方將建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同評(píng)估、規(guī)劃并實(shí)施MODON轄區(qū)內(nèi)的工業(yè)與物流基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括研究設(shè)立專(zhuān)注于工業(yè)及物流資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)投資基金。

版圖持續(xù)擴(kuò)大，實(shí)力穩(wěn)步提升，海外業(yè)務(wù)已成為京東產(chǎn)發(fā)的重要增長(zhǎng)極。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)物流基礎(chǔ)設(shè)施已在海外10個(gè)國(guó)家和地區(qū)落地，海外資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~占比已由2022年底的3.7%增長(zhǎng)至2025年9月30日的12.8%。

基于國(guó)內(nèi)積累的扎實(shí)內(nèi)功，京東產(chǎn)發(fā)為跨境企業(yè)打造全流程解決方案，解決倉(cāng)儲(chǔ)、合規(guī)、成本等痛點(diǎn)，提供從選址籌建到運(yùn)營(yíng)管理的全鏈條支持。不難看出，該公司日益成為聯(lián)通國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)、助力中國(guó)企業(yè)揚(yáng)帆出海的重要橋梁與堅(jiān)實(shí)依托。

潮起海天闊，揚(yáng)帆正當(dāng)時(shí)。未來(lái)，物流基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)發(fā)展空間廣闊。站在智能化發(fā)展的潮頭，以京東產(chǎn)發(fā)為代表的頭部企業(yè)，將繼續(xù)發(fā)揮引領(lǐng)作用，以優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施與專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展與供應(yīng)鏈體系升級(jí)提供堅(jiān)實(shí)支撐。

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