謝逸楓:2026年春節(jié)樓市冷熱分化，關(guān)鍵一個(gè)“淡”字

文/謝逸楓

2026年春節(jié)假期結(jié)束了，樓市總體看，基本上可概括為一個(gè)字，即“淡”。全國(guó)土地市場(chǎng)零供應(yīng)、零成交，新房、二手房供應(yīng)大增、成交低迷，新房促銷(xiāo)花樣百出，吸引力有限，總體表現(xiàn)為樓市區(qū)域、城市、板塊冷熱分化狀態(tài)。

2026年春節(jié)樓市，一個(gè)“淡”字，背后的根本原因，主要是受節(jié)日返鄉(xiāng)、 出游及部分城市網(wǎng)簽暫停更新、新增供應(yīng)收縮下降、價(jià)格未大促銷(xiāo)、去年12月、今年1月部分城市的利好樓市稅收、公積金等效力消退等因素影響有直接的關(guān)系。

其中東部、中部樓市相對(duì)熱鬧，西部、東北部樓市相對(duì)冷清，除個(gè)別城市熱鬧外，應(yīng)該是與季節(jié)有關(guān)，天氣寒冷，而東部、中部的氣候暖和，宜出行。而一線(xiàn)城市上海、深圳新房住宅成交火爆，北京、廣州新房住宅成交下降。

二線(xiàn)城市的濟(jì)南、蘇州、青島、南寧、杭州等城市新房住宅成交上升，大部分城市新房成交下降。三線(xiàn)城市除少部分城市新房住宅成交上升外，大部分城市的新房住宅成交下降。總體，分化、結(jié)構(gòu)性依然是樓市主旋律。

按照中指數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)21城春節(jié)假期（2月15日-2月23日） 新建商品住宅共網(wǎng)簽成交面積為10 萬(wàn)平米， 相比去年春節(jié)假期日均成交量基本持平。 其中上海、新房網(wǎng)簽量增幅較大、北京核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目保持較高熱度， 整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

二線(xiàn)城市中，成都、 蘇州、 寧波、杭州等假期期間加大促銷(xiāo)力度， 改善型項(xiàng)目到訪(fǎng)量提升。南寧、 青島低基數(shù)影響下同比增幅較高，一二線(xiàn)城市的新房住宅市場(chǎng)表現(xiàn)為冷熱分化較明顯，應(yīng)該與是否有利好政策、房企價(jià)格是否促銷(xiāo)有關(guān)。

重點(diǎn)城市春節(jié)假期土地市場(chǎng)零供應(yīng)、零成交，新房、二手房供應(yīng)大增、成交下降，處于季節(jié)性低位，除個(gè)別城市的新房、二手房成交上升外，基本上為下降，有的城市出現(xiàn)零成交的現(xiàn)象，可謂是只想旅游、吃喝，就是不想買(mǎi)房。

按照中指數(shù)據(jù)， 春節(jié)假期期間（2.15-2.23）21個(gè)代表城市新建商品住宅合計(jì)成交約10.0萬(wàn)平， 日均成交面積較去年春節(jié)假期同比小幅下降2%，考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后， 疊加出游及返鄉(xiāng)客群逐步回歸， 后續(xù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有望好轉(zhuǎn)。

短期來(lái)看，2月受春節(jié)假期影響，樓市銷(xiāo)售節(jié)奏將階段性放緩。隨著核心城市2025年出讓的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸入市，加之部分房企預(yù)計(jì)在春節(jié)前加大促銷(xiāo)力度提前蓄客，3月市場(chǎng)需求有望逐步釋放，核心城市“小陽(yáng)春”行情依然值得期待。

當(dāng)務(wù)之急是加快落實(shí)2026年1月1日提到的“盡可能縮短調(diào)整時(shí)間，熨平市場(chǎng)波動(dòng)”，“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”的政策。1月14日，將換房退個(gè)稅政策適用期延長(zhǎng)至2027年末。1月15日，商業(yè)用房最低首付比例降至30%。

1月20日，進(jìn)一步支持城市更新，圍繞增強(qiáng)詳細(xì)規(guī)劃適應(yīng)性、優(yōu)化過(guò)渡期支持政策、推進(jìn)存量土地和空間的臨時(shí)利用、鼓勵(lì)資源資產(chǎn)組合供應(yīng)整體運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)新不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)及妥善處置歷史遺留問(wèn)題等六方面進(jìn)一步支持城市更新措施落地。

政策層面釋放出清晰的‘穩(wěn)預(yù)期’信號(hào)，已有多項(xiàng)具體措施落地，包括商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs、換房退稅政策延長(zhǎng)、白名單項(xiàng)目貸款展期、結(jié)構(gòu)性降息、商業(yè)用房最低首付比例降至30%、支持城市更新等，需求端與融資端協(xié)同發(fā)力，提振市場(chǎng)信心。

總體來(lái)看，僅僅是這三條政策，無(wú)法穩(wěn)定樓市預(yù)期，無(wú)法讓樓市止跌回穩(wěn)，需要在供應(yīng)端、需求端、金融端、財(cái)稅端、信貸端更加大力度、大規(guī)模的一攬子組合拳強(qiáng)刺激政策出臺(tái)，并且一步到位的，不要擠牙膏式的。