利率開始邁向“2時代”

童鞋們，我開了一個新的股票分享號《朱羅紀價投筆記》，重點記錄我的股市投資體會，涉及到我的投資框架、操作紀律、實盤分享。未來大號《朱羅紀》會一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開小號多為企業(yè)價值分析。對于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關(guān)注交流。要強調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請大家結(jié)合自身風(fēng)格與偏好謹慎操作。祝你投資順利，日進斗金。

央行這個時候來給大家發(fā)大禮包，你不能說它不是一個巨大利好（笑臉），舉掌歡迎，俯仰甘露。想一想明天國統(tǒng)局就要發(fā)布的2025年度經(jīng)濟、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，這個時候放點猛料出來，再好不過了。

這些政策進一步釋放了對房地產(chǎn)寬松支持的重大信號。

首要的政策是降息終于來了。

下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率25個點子，1月19日起，下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個百分點。下調(diào)后，3個月、6個月和1年期支農(nóng)支小再貸款利率分別為0.95%、1.15%和1.25%，再貼現(xiàn)利率為1.5%，抵押補充貸款利率為1.75%，專項結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率為1.25%。

再貸款利率是商業(yè)銀行向央行貸款的時候所給的利率，我們可以把它理解為類似于一級土地市場價格的“上游價格”，它有一個傳導(dǎo)和引導(dǎo)功能。央行的再貸款利率下調(diào)了，就等于是降低了商業(yè)銀行從央行爸爸那里拿錢的資金成本，進而像LPR這樣的市場利率，就有潛在的更大的下調(diào)空間。就像政府限制了土地溢價率，推行房地聯(lián)動，房子的價格也有適當(dāng)讓利的空間一樣。這樣下來，商業(yè)銀行就可以有動力以更低的利率向市場投放資金，從而讓企業(yè)、家庭的貸款成本變得更低，大家的貸款意愿比之前升高，市場上的活錢就更多起來了，經(jīng)濟活性就能增強。

這是繼去年央行下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率25個點子之后的第二次操作，去年5月7日央行也是這般下調(diào)。下調(diào)之后，到當(dāng)年5月20日，5年期LPR和1年期LPR分別下調(diào)了10個點子。

如此，我們可以預(yù)期，這次的1月20日，LPR報價利率也很有機會和去年一樣，分別來個10個點子的下調(diào)。

如果成真，那么，屆時5年期LPR將降至3.4%、1年期LPR將降至2.9%，首次跌破3%，利率正式走向“2時代”。

實際上，這個事情在開年就已經(jīng)有了端倪，我最近收到的金融中介給的報價，信用貸（備用金）的利率已經(jīng)來到了2%的關(guān)口，有的銀行定向發(fā)給客戶的30萬備用金，月利率優(yōu)惠之后去到了0.168%，折算年利率2.016%。

雖然我認為這個LPR利率水平依然還是太高，但這的確是一個巨大利好。對于購房人群、存量房奴人群，都可以繼續(xù)減輕月供負擔(dān)——很多粉絲已經(jīng)被貸款壓得喘不過氣來啦！

進一步，央行也明確釋放了“雙降”信號——存款準備金率、LPR都有進一步下調(diào)的空間，應(yīng)該說，已經(jīng)暗示得很“明牌”了。

我們拭目以待。今天的房地產(chǎn)股大漲，就是因為這個預(yù)期（但是不要再參與了，“煙屁股”的邏輯我講過了，老是吸煙屁股，不好玩哈哈）。

再一個，政策利好的“魔爪”開始伸向了商辦物業(yè)。央行將會同金監(jiān)總局，將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例從當(dāng)前的50%下調(diào)至30%，一把下調(diào)了20個點子！相當(dāng)?shù)陌缘溃?/p>

這意味著房地產(chǎn)調(diào)整來到第6個年頭的時候，政策開始惠顧了非住宅類物業(yè)。也許許多人不曉得，過去5年，住宅很慘，但比住宅更慘的是非住宅，尤其是寫字樓、公寓物業(yè)，庫存量高到天際，都堪堪跌到了喪失流動性那樣的地步。

比如，深圳的新房公寓市場，無論是供應(yīng)還是銷售，可謂是慘不忍睹。新建公寓在2025年一共賣出去了7.3萬平米，而在2020年是71.5萬平米，6年時間，成交量幾乎跌去了90%——就跟上市房企股價一樣。

我認為這在某種程度上說明，公寓這個產(chǎn)品類型已經(jīng)喪失了流動性，經(jīng)過了時間與市場洗禮，公寓的市場邏輯不那么堅實，跌幅太狠了。即便是市面上的公寓供應(yīng)量在大幅減少，但是市場對這個產(chǎn)品的接受度也大打折扣。若要市場接受，必須要價格降到足夠的低，比住宅殺價殺得更狠，以此來彌補公寓在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)本身上的不足。所以，從2025年上半年開始，有一些二手公寓的租金回報率就已經(jīng)頂?shù)搅?%左右，個別甚至更高，各區(qū)都有。

如果首付下調(diào)到3成，相信對于一些高租金回報率的小面積公寓，會形成一個正面刺激。一些長線收租資金在這個條件下會計算，5%的租金回報率相對于3%的貸款利率、1.8%的國債收益率，是不是可以打平甚至跑贏了。

我們可以繼續(xù)觀察，我個人持保留態(tài)度，你們怎么看？歡迎留下你的看法，誰有租金收益率高的公寓項目，也歡迎在留言區(qū)分享出來。

整體而言，今次的政策吹風(fēng)，釋放出三個重要的信號。

第一，貸款利率邁向“2時代”。這一點將在2026年很快看到，也許5年期LPR今年還能守住3，但是不影響這個判斷。比我預(yù)期的晚了1年，但是該來的總會來。未來我們會看到，公積金貸款利率會變得更為友好。當(dāng)然，存款利率也會進一步下調(diào)。所以，等一等，會有更好的利率。對于買房急迫度高的剛需，2026年會是一個比2025年更為友好的年份（下面我會專文分析）。

第二，釋放出房地產(chǎn)持續(xù)寬松的信號。昨天到今天，陸續(xù)是利好政策，昨天是針對居民換購住退稅的政策。說明了政策在開年就給房地產(chǎn)派糖，顯示決策層穩(wěn)住房地產(chǎn)的意圖相當(dāng)明確。個人依然維持政策“小步快走”的判斷，今次公寓首付下調(diào)就是一例。真正市場需要的“猛藥”，是一攬子結(jié)構(gòu)化改革，很難。單一的政策都不足以逆轉(zhuǎn)市場情緒，政策希望是八方風(fēng)雨連年滋潤，最終匯聚成河。猛藥VS細雨，哪個好，最終市場說了算。

第三，發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)去庫存。這是本次政策的一個小的轉(zhuǎn)向之處，和之前有所不同。截至去年前11月，住宅庫存量為3.9億平米，同比升幅高達4.3%；辦公室?guī)齑媪繛?234萬平米，同升0.7%；商業(yè)營業(yè)用房1.4億平米，同跌1.3%。考慮到過去數(shù)年，政策在非住宅類物業(yè)方面的舉措極少，此番政策出手，可能許預(yù)示著是一個開端，今年非住宅物業(yè)的去庫存利好政策有機會更多。

看看明天的經(jīng)濟、房地產(chǎn)各類數(shù)據(jù)出來，市場如何反應(yīng)，各地再怎么落地政策吧。

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