2025上海樓市的5個(gè)“切面”

大家好！2025年馬上就過(guò)完了，按照慣例，每年的最后一篇稿件，是對(duì)這一年的總結(jié)。

如果用一句話來(lái)形容2025年的上海樓市，你的一句話是什么？

申度君的一句話總結(jié)是：“結(jié)構(gòu)時(shí)代”真正來(lái)臨，“有錢(qián)人的樓市”與“普通人的樓市”雙軌格局的形成。

解釋一下前半句：“結(jié)構(gòu)時(shí)代”真正來(lái)臨，也就是我們常說(shuō)的“啞鈴型”市場(chǎng)，結(jié)構(gòu)性分化。一邊是高端市場(chǎng)的堅(jiān)挺，另一邊是剛需市場(chǎng)的全面潰退。這種分化從2024年開(kāi)始初現(xiàn)雛形，2025年可以說(shuō)全面進(jìn)入了結(jié)構(gòu)分化時(shí)代?？梢韵胂?，結(jié)構(gòu)分化的狀態(tài)還會(huì)持續(xù)挺久。

無(wú)論從供應(yīng)端還是需求端，都決定了未來(lái)幾年的市場(chǎng)一定是分化的。

下面，申度君從幾個(gè)角度再淺淺分析。

01

土地供應(yīng)：

核心地塊精準(zhǔn)投放

上海核心地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，不僅是房企的生存之戰(zhàn)，更是一場(chǎng)圍繞中產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力的精準(zhǔn)布局。

上海土地市場(chǎng)最顯著的變化是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。2025年，上海超過(guò)50%的涉宅地塊位于外環(huán)內(nèi)，最近幾個(gè)批次也是多數(shù)地塊集中在中心城區(qū)。

這一轉(zhuǎn)變體現(xiàn)在兩個(gè)層面：

核心地塊占比提升。楊浦、徐匯等核心區(qū)域地塊成為供應(yīng)主力。2025年出讓的地塊多數(shù)具備低容積率、風(fēng)貌保護(hù)等特點(diǎn)，適合打造高端產(chǎn)品。

這種供應(yīng)策略的轉(zhuǎn)變，直接影響了新房市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。核心區(qū)域新房向高端改善型產(chǎn)品集中，從而吸引購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)的中產(chǎn)及以上階層入市。

“溢價(jià)圈”放大。還有一個(gè)有趣的點(diǎn)是，上海宅地的“溢價(jià)圈”從市中心向外慢慢推進(jìn)了幾十公里。一些許久沒(méi)有新供應(yīng)的傳統(tǒng)黃金地段開(kāi)始發(fā)力。比如長(zhǎng)寧、新江灣，稍遠(yuǎn)的還有閔行梅隴、寶山南大。

02

板塊輪動(dòng)：

核心區(qū)價(jià)值固化與新興板塊崛起

在2025年，上海一些板塊表現(xiàn)得分外活躍。

楊浦濱江成為最大贏家。年中，楊浦區(qū)通過(guò)全球推介大會(huì)發(fā)布14幅濱江黃金地塊，引人注目。過(guò)去一年，楊浦濱江開(kāi)發(fā)在售項(xiàng)目眾多，成為當(dāng)之無(wú)愧的網(wǎng)紅板塊。

浦東后灘年末異軍突起。華潤(rùn)置地與上海南房集團(tuán)共同拿下的后灘與黃浦區(qū)余慶里組合地塊，總價(jià)高達(dá)244.7億元。隨著年底，華潤(rùn)澐啟濱江定價(jià)13.67萬(wàn)/㎡入市，后灘價(jià)值正在重估。后灘九宮格后續(xù)的項(xiàng)目已躍躍欲試。

寶山南大作為“北轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略的關(guān)鍵落子，中建東孚以81.95億元競(jìng)得南大組合地塊，涵蓋5宗住宅和1宗商辦，將建設(shè)250米地標(biāo)塔樓。這種商住捆綁開(kāi)發(fā)模式，體現(xiàn)了區(qū)域政府通過(guò)規(guī)劃賦能提升片區(qū)能級(jí)的思路。

相對(duì)比較坎坷的板塊是虹口北外灘。今年同樣是項(xiàng)目扎堆，但入市價(jià)格和表現(xiàn)基本都低于預(yù)期，未能一起烘高板塊熱度。金茂璞元打出“第一槍”，但未能將區(qū)域價(jià)格頂?shù)?7萬(wàn)/㎡；之后，外灘潤(rùn)府拿地價(jià)格雖有更大優(yōu)勢(shì)，卻也沒(méi)能拿出足夠傲人的成交成績(jī)單。虹口北外灘目前在售的幾個(gè)項(xiàng)目，或是“蟄伏”，或是“獨(dú)自戰(zhàn)斗”。

03

房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變：

與城市共成長(zhǎng)的新邏輯

面對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境，房企也積極調(diào)整投資邏輯。

產(chǎn)品導(dǎo)向取代規(guī)模導(dǎo)向。房企積極拿地，是有其判斷依據(jù)的。當(dāng)前，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期已三年有余，在這期間，收縮戰(zhàn)線乃至停止拿地后重回健康經(jīng)營(yíng)軌道的財(cái)務(wù)穩(wěn)健型房企，如今土地儲(chǔ)備已相對(duì)不足，為避免無(wú)貨可售，這些公司拿地力度加大。

更重要的是，房企投資邏輯已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，為了提升去化率、保證現(xiàn)金流安全，房企以打造精品的新思維拿地，助力行業(yè)從“拼規(guī)?！鞭D(zhuǎn)向“拼品質(zhì)”。

與城市戰(zhàn)略協(xié)同。除了公開(kāi)市場(chǎng)，核心地塊“遴選”化的趨勢(shì)明顯。所謂遴選，就是由一級(jí)開(kāi)發(fā)商上海地產(chǎn)集團(tuán)和上海城投與市場(chǎng)化的企業(yè)進(jìn)行雙向選擇，共同開(kāi)發(fā)核心地塊項(xiàng)目。核心是確保區(qū)域的整體規(guī)劃有序推進(jìn)。

04

中產(chǎn)購(gòu)房力：

托舉市場(chǎng)的核心力量

2025年上海樓市的一大特征是核心城區(qū)需求進(jìn)一步釋放，改善性需求逐漸成為主流。

數(shù)據(jù)支撐這一判斷：上海房地產(chǎn)表現(xiàn)優(yōu)于全國(guó)基本面，全年宅地招拍掛出讓交易金額超1400億元位居全國(guó)第一。這種購(gòu)買(mǎi)力的集中，正是中產(chǎn)階層對(duì)核心資產(chǎn)配置需求的體現(xiàn)。

中產(chǎn)購(gòu)房偏好也發(fā)生明顯變化：

更看重產(chǎn)品品質(zhì)?！昂梅孔印睒?biāo)準(zhǔn)正式出臺(tái)，優(yōu)化地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)等條件，包括放寬陽(yáng)臺(tái)、公共空間計(jì)容規(guī)則，支持建設(shè)立體生態(tài)住宅。

更關(guān)注長(zhǎng)期價(jià)值。中產(chǎn)階層購(gòu)房不再僅僅考慮投資回報(bào)，更注重居住品質(zhì)和資產(chǎn)保值。這也促使房企從“拼規(guī)?！鞭D(zhuǎn)向“拼品質(zhì)”。

05

新房與二手房：

撕裂的“啞鈴型”市場(chǎng)

2025年上海樓市最顯著的特征是“啞鈴型”結(jié)構(gòu)的全面凸顯。新房與二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出截然不同的需求導(dǎo)向，形成了兩極分化的市場(chǎng)生態(tài)。

新房市場(chǎng)，特別是高端住宅，表現(xiàn)搶眼。數(shù)據(jù)顯示，2025年1—11月上海商品住宅銷(xiāo)售金額TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷(xiāo)售1124.39億元，入圍門(mén)檻提升至62.84億元。

真正的核心區(qū)豪宅依舊堅(jiān)挺。金陵華庭清一色大平層，均價(jià)穩(wěn)中有漲，最后40套均價(jià)漲至20.6萬(wàn)元/㎡，三個(gè)批次累計(jì)銷(xiāo)售額近220億元；高福云境項(xiàng)目平均單價(jià)達(dá)21萬(wàn)元/㎡，600㎡戶型開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即售罄。這些項(xiàng)目的熱銷(xiāo)反映了高凈值人群對(duì)核心資產(chǎn)的強(qiáng)烈配置需求。

與新房市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的是，二手房市場(chǎng)依賴“以價(jià)換量”維持活躍度。2025年1—11月，上海二手住房成交20.7萬(wàn)套，同比上漲8.3%。但成交主力是總價(jià)300萬(wàn)元以下的剛需房源，占比超過(guò)60%。

06

2026年展望：

限售解禁與價(jià)值回歸

展望2026年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨重大考驗(yàn)。

次新房限售解禁將成為市場(chǎng)最大變量。2021年，在上海新房積分制下，認(rèn)購(gòu)率超過(guò)130%的新房被限售5年。2026年，這些房源將集中解禁入市。據(jù)估計(jì)，2026年約有4萬(wàn)套次新房解禁進(jìn)入二手市場(chǎng)。

解禁重災(zāi)區(qū)包括大虹橋徐涇等板塊。這些區(qū)域可能面臨投資客降價(jià)拋售壓力，從而對(duì)整體二手房?jī)r(jià)格體系形成沖擊。

市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。核心區(qū)域高端住宅憑借稀缺性和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，價(jià)格有望保持堅(jiān)挺；而非核心區(qū)域房?jī)r(jià)可能面臨更大調(diào)整壓力。

對(duì)于購(gòu)房者，2026年可能是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的一年。改善型需求者可關(guān)注核心區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目憑借產(chǎn)品力和稀缺區(qū)位，具備較強(qiáng)的抗跌性。剛需購(gòu)房者則可在解禁潮中尋找性價(jià)比高的次新房機(jī)會(huì)。