四川
先來看看成都二手房市場的最新態(tài)勢——
2026年上半年，成都二手房成交接近12萬套、面積約1100萬㎡，占成都樓市總成交套數的八成。
再看看最近的一點小趨勢——
△數據來源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統
以錦江上院、邦泰云璟、新希望錦麟府為代表的一批次新房源集中進入成都二手房市場。這些房源有著一些鮮明的共同特點：景觀園林、公區(qū)基本屬于新房狀態(tài)，開發(fā)商當時都是精裝交付。
既然是次新房源，也就意味著并未有過業(yè)主入住，但次新房的入市掛牌價已低于同一樓盤的新盤銷售價格。
二手房的成交量，次新房的降價入市，成都市場半年過去，這些現象背后究竟意味著什么？對購房者而言，成都的次新二手房，是不是一個值得考慮的目標呢？
據中指研究院數據顯示，2026年上半年，成都一、二手住宅合計成交15萬余套。其中，新建商品住宅成交30298套、402.46萬㎡；二手房成交接近12萬套、面積超過1100萬㎡。二手房約占總成交套數的八成，成交套數接近新房的4倍。
△圖據普睿數智四川區(qū)域
新房和二手房所面對的市場需求并不相同。
上半年成都在售新房的套均面積約133㎡，改善屬性明顯。換房人群，改善人群是主力；而二手房的成交套均面積約92㎡，覆蓋的面積和總價很明顯，更偏剛需首次置業(yè)人群。
二手房成交的占比高，一方面是二手房掛牌量巨大，另一方面則說明更多的購房者正在二手市場中尋找總價更適合自己的房源，以及購房者對現房即買即住狀態(tài)的在意。
△圖據普睿數智四川區(qū)域
針對二手房中的次新房源，供給端的增加也很明顯。一批2021—2024年入市交易的新房，在近兩年交付之后，以次新房的角色陸續(xù)開始進入二手房市場掛牌。
部分業(yè)主回籠資金的意愿強烈，報價均大幅低于項目后期在售的新盤價格，由此形成了價格差。
△數據收集來源于安居客
從市場整體來看，成都新房供應繼續(xù)向核心地塊和改善產品集中，土地成本、產品升級以及大戶型產品都在進一步拉高新房的成交均價；次新房由業(yè)主根據市場判斷和自身情況進行定價，出售時間、資金需求和持有成本不同，都會影響到定價。
但是當更加集中的出現價格差，從某種程度上也能反應出次新房業(yè)主對后市的一些心態(tài)與看法。
掛牌數量也會改變議價關系。一個小區(qū)短時間出現較多房源，急售業(yè)主往往先調整價格；如果成交少、稀缺戶型供應有限，價格則可能被守住。以中海浣云居的次新房源為例，兩套相近面積和戶型的房源，價格居然相差上百萬元，就是不同次新房業(yè)主不同心態(tài)的反應。
△中海·浣云居二手房掛牌情況
由此可見，而是相對于不同批次、不同戶型和具體房源形成的差異。比如西派城A區(qū)二手均價仍高于項目早期公開參考價，也說明次新房市場并不存在統一降價甩賣的情況。
次新房的吸引力很明顯：現房、全新，采光、噪聲、園林、入住率和物業(yè)都能現場查看；部分精裝房源可以直接購買家具拎包入住，省去裝修過程。在相同預算下，如何選擇，購房者會傾向于更加確定的可見因素。
但需要提醒購房者的是，掛牌價差不等于最終成交，只是參考。二手房交易過程中的稅費，是否包含車位、裝修折舊情況、學區(qū)學位是否被占都需要認真考察，而樓層、朝向和贈送空間面積也常常需要重新計算。
判斷一套次新房是否有價格優(yōu)勢，至少要對照當年具體批次同戶型產品的成交價格、近90天成交情況、同板塊在售的新房樓盤情況等再綜合得出結論。
不管怎樣，出現了更多次新房源，對購買者來說，多了選擇，對賣方而言，活躍的成交也有助于快速成交，資金快速回籠，這畢竟都是好事。
而壓力又來到新房供應的開發(fā)商那里，對他們而言，是不是應該要有更加優(yōu)秀的產品，更加合理的定價，更加有說服力的社區(qū)營造，才能繼續(xù)吸引購房者走進售樓部，完成對新房的選擇，最終購買呢？讓我們拭目以待。
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