單偉建：房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底會(huì)帶動(dòng)居民消費(fèi)逐步回歸增長(zhǎng)

在單偉建看來(lái)，無(wú)需等房?jī)r(jià)大幅反彈，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)行的狀態(tài)，居民消費(fèi)就會(huì)逐步回歸，實(shí)現(xiàn)修復(fù)與增長(zhǎng)

文｜《財(cái)經(jīng)》記者 陳洪杰 研究員 顧欣宇

編輯｜張穎馨

“從上半年的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)的下滑趨勢(shì)即便尚未完全見底，也已臨近底部，而在一線城市小有復(fù)蘇?。”7月21日下午，太盟投資集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)單偉建在北大國(guó)發(fā)院、北大新結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院、中信出版集團(tuán)主辦的“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與金融投資之道暨《金錢博弈》悅讀會(huì)”上表示。

在單偉建看來(lái)，目前市場(chǎng)上熱議的K型分化本質(zhì)上是一種“雙速經(jīng)濟(jì)”：一部分經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域高速增長(zhǎng)，另一部分則低迷。“房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整就是低迷的部分——這種分化客觀存在，向上的增長(zhǎng)是真實(shí)發(fā)生的，向下的承壓同樣是現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)狀態(tài)。而這背后指向一個(gè)核心問(wèn)題：和其他主要經(jīng)濟(jì)體相比，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)占比長(zhǎng)期處于相對(duì)偏低的水平。”

單偉建進(jìn)一步分析，中國(guó)并非缺乏消費(fèi)能力，而是當(dāng)前消費(fèi)意愿偏弱，這和房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)直接相關(guān)。在他看來(lái)，無(wú)需等房?jī)r(jià)大幅反彈，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)行的狀態(tài)，居民消費(fèi)就會(huì)逐步回歸，實(shí)現(xiàn)修復(fù)與增長(zhǎng)。

中國(guó)債務(wù)亦是近年持續(xù)受到市場(chǎng)高度關(guān)注的話題。單偉建稱，當(dāng)前中國(guó)政府負(fù)債水平偏低，而國(guó)有凈資產(chǎn)超過(guò)政府負(fù)債，因此宏觀政策空間巨大。“另外，目前離岸人民幣國(guó)債規(guī)模較小，有加大海外發(fā)行力度的空間。”他指出。

單偉建新書《金錢博弈：一個(gè)峰回路轉(zhuǎn)的故事》

圖/中信出版

房地產(chǎn)市場(chǎng)有望觸底

“中國(guó)不缺乏消費(fèi)購(gòu)買力，實(shí)際上居民手里的消費(fèi)購(gòu)買力一直真實(shí)存在，只是當(dāng)下的消費(fèi)意愿處于偏弱狀態(tài)。”單偉建表示，在房地產(chǎn)持續(xù)下行的過(guò)程中，家庭資產(chǎn)負(fù)債表被動(dòng)收縮，居民持有的房產(chǎn)等核心財(cái)富出現(xiàn)明顯縮水。產(chǎn)生負(fù)財(cái)富效應(yīng)，減低消費(fèi)的意愿。

在單偉建看來(lái)，這種背景下，居民都會(huì)自然轉(zhuǎn)向“優(yōu)先存錢、謹(jǐn)慎花錢”的行為模式。所以，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于持續(xù)下滑的通道中，消費(fèi)的低迷狀態(tài)就很難從根本上有起色。

這種局面何時(shí)才能扭轉(zhuǎn)？單偉建表示，從上半年的數(shù)據(jù)看，目前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整即便尚未完全見底，也已臨近底部，而在一線城市小有復(fù)蘇?。

單偉建做出上述判斷的依據(jù)是：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)。2026年6月，70個(gè)大中城市中，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比下降或持平。6月，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量進(jìn)一步增多，已達(dá)到20個(gè)，而此前三個(gè)月分別為14個(gè)、14個(gè)和16個(gè)。

同時(shí)，在最新一期70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)中，若以簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，2026年6月一、二、三線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.1%、0.0%和-0.3%，同比漲幅則為-1.3%、-3.1%和-4.2%。

近日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)亦表示，“從一線城市新房來(lái)看，當(dāng)前已連續(xù)五個(gè)月保持環(huán)比指標(biāo)的上漲態(tài)勢(shì)。這是我們目前觀察到的、判斷全國(guó)市場(chǎng)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)的一個(gè)較為先行的指標(biāo)，具備一定的趨勢(shì)性和穩(wěn)固性。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，二線城市目前已由跌轉(zhuǎn)為止跌。當(dāng)然，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，如果將漲幅的小數(shù)點(diǎn)后保留兩位，實(shí)際上仍略有微跌；但籠統(tǒng)來(lái)看，其也已走出下跌通道，即加入到一線城市房?jī)r(jià)開始上漲的通道中。此外，三線城市首次出現(xiàn)環(huán)比指標(biāo)跌幅收窄，這也是一個(gè)積極信號(hào)。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一線城市的二手房已連續(xù)四個(gè)月環(huán)比指標(biāo)保持上漲態(tài)勢(shì)，三類城市的同比指標(biāo)即跌幅均已出現(xiàn)積極收窄的態(tài)勢(shì)，這充分說(shuō)明市場(chǎng)已具備筑底企穩(wěn)的良好基礎(chǔ)。

單偉建進(jìn)一步分析稱，購(gòu)房需求的釋放，往往發(fā)生在房?jī)r(jià)進(jìn)入上行通道的階段。如果當(dāng)下房?jī)r(jià)是每套100萬(wàn)元（下同，如無(wú)特殊說(shuō)明，均為人民幣），市場(chǎng)普遍看跌，明天可能跌到每套80萬(wàn)元，購(gòu)房決策就會(huì)被延后，減少需求。站在賣房者的視角，邏輯恰恰相反，為了避免資產(chǎn)進(jìn)一步縮水，所有人都會(huì)選擇盡快出手，增加供應(yīng)。

“當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入這種‘房?jī)r(jià)持續(xù)微幅上漲’的階段時(shí)，修復(fù)勢(shì)頭大概率是可以自我維持。原因是買漲不買跌—需求增加，而出售二手房者是賣跌不賣漲—供應(yīng)減少。而一旦這個(gè)趨勢(shì)可以維系，則對(duì)居民消費(fèi)信心起著拉動(dòng)作用。”單偉建說(shuō)。

中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年人民幣存款增加17.76萬(wàn)億元，其中居民存款增加7.58萬(wàn)億元，儲(chǔ)蓄存款余額為173.48萬(wàn)億元。另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)居民人均可支配收入22981元，同比名義增長(zhǎng)5.2%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)4.2%。

離岸人民幣國(guó)債發(fā)行規(guī)模有擴(kuò)大的空間

“中國(guó)是世界上，尤其是在主要經(jīng)濟(jì)體中，唯一政府資產(chǎn)負(fù)債表為凈資產(chǎn)而非凈負(fù)債的國(guó)家。”針對(duì)中國(guó)的負(fù)債問(wèn)題，單偉建在悅讀會(huì)上如是表示。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于2024年度國(guó)有資產(chǎn)管理情況的綜合報(bào)告》顯示，截至2024年末，全國(guó)國(guó)有企業(yè)（不含金融企業(yè)）資產(chǎn)總額401.7萬(wàn)億元、國(guó)有資本權(quán)益109.4萬(wàn)億元；國(guó)有金融企業(yè)資產(chǎn)總額487.9萬(wàn)億元、國(guó)有金融資本權(quán)益33.9萬(wàn)億元；全國(guó)行政事業(yè)性國(guó)有資產(chǎn)總額68.2萬(wàn)億元、凈資產(chǎn)55.4萬(wàn)億元。

與此同時(shí)，國(guó)際貨幣基金組織數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，2026年中國(guó)一般政府總債務(wù)相當(dāng)于GDP的106.9%，低于美國(guó)的125.8%和日本的204.4%。

單偉建認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)負(fù)債水平偏低，而凈資產(chǎn)大于負(fù)債，處于凈資產(chǎn)的狀態(tài)，因此宏觀政策空間巨大。

貨幣政策方面，官方數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)存款準(zhǔn)備金率超過(guò)6%；美國(guó)對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)為0，歐盟和日本大約為1%。

“在中國(guó)，如果銀行減少1%的準(zhǔn)備金，金融體系便可增加2萬(wàn)億元流動(dòng)性。”單偉建強(qiáng)調(diào)，由此可見，中國(guó)的貨幣政策具有較為充裕的擴(kuò)張空間。尤其是在無(wú)通貨膨脹壓力的條件下。

財(cái)政政策方面，單偉建認(rèn)為，目前離岸人民幣國(guó)債規(guī)模較小，也有擴(kuò)大的空間。從國(guó)家戰(zhàn)略角度出發(fā)，為推動(dòng)人民幣國(guó)際化，應(yīng)確保境外持有人可將人民幣用于投資。中東部分主權(quán)基金曾坦言，他們通過(guò)向中國(guó)出售石油持有人民幣，但除貿(mào)易外難以投資，原因在于可供投資的產(chǎn)品有限。

中國(guó)香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波曾在5月底表示，中華人民共和國(guó)財(cái)政部（下稱“中國(guó)財(cái)政部”）已連續(xù)18年在中國(guó)香港發(fā)行人民幣國(guó)債，累計(jì)總額超4600億——大約680億美元，而香港的美元資金池高達(dá)3萬(wàn)億美元。

另?yè)?jù)美國(guó)財(cái)政部數(shù)據(jù)，截至2026年5月底，美國(guó)國(guó)債總額超39萬(wàn)億美元。

當(dāng)前，離岸人民幣國(guó)債規(guī)模正持續(xù)擴(kuò)大。中國(guó)財(cái)政部官網(wǎng)顯示，2026年中國(guó)財(cái)政部將在中國(guó)香港特別行政區(qū)，分六期發(fā)行840億元國(guó)債，目前已于6月發(fā)行2026年第三期人民幣國(guó)債，發(fā)行規(guī)模為150億元。

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