千年預言正應驗，有路無人走，有房無人住，學區房時代即將落幕

從中原到東北，不少縣城這兩年冒出的新面孔頗為相似。寬敞的雙向六車道鋪到郊野，兩側的商品房群拔地而起。到了夜里數一數亮燈的窗戶，一棟二十多層的高樓常常只見幾戶人家的燈光。圍墻上的招租廣告紙角被風吹得翻起，卻少有人揭下來更換。

村里老輩人念叨的那句＂有路無人走，有房無人住＂，正在從口口相傳的順口溜，慢慢變成寫進現實的注腳。而這份冷清并不孤單，曾被無數家庭當成資產避風港的學區房，也在同一時間開始滑坡。

來自國家統計局的最新口徑給出了一個可參照的坐標。2025年末全國人口140489萬人，全年出生人口792萬人，人口出生率為5.63‰，死亡人口1131萬人，人口自然增長率為負2.41‰。792萬的數字，是1949年以來出生人口的最低點，直接從前幾年的九百多萬區間跨過八百萬這個坎，落進了七百多萬的檔位。同期，2016年至2017年＂全面二孩＂政策曾把出生人口推高到1786萬和1723萬，之后便進入連年下行的通道。人口的這條曲線一旦拐頭向下，接下來的傳導幾乎是一環扣一環。

學區房過去的溢價，并不來自磚墻水泥，而來自那張釘在墻上的＂對口牌＂。多校劃片政策的落地，正在把這塊牌子從墻上一點點撬松。

一線城市的成交價格已經給出了直觀答案。北京西城區宏廟小學學區房2023年均價19萬元/平方米，2025年降至13萬元；深圳福田區某重點學區樓盤由18萬元/平方米跌至8萬元，部分房源跌幅超過55%。2025年，教育部聯合住建部推出＂陽光學位＂行動，要求重點城市三年內實現學區屬性與房產解綁。政策指向一旦明確，市場預期便迅速跟進調整。

海淀區的案例更能看出趨勢的轉向。北四環某小區一套三居室，2021年成交價962萬元，到2025年同戶型只賣641萬元，四年跌去321萬元，跌幅達34%，中關村、五道口不少學區房的跌幅甚至到了40%。當＂一房一校＂的舊規則被打破，家長砸進去的錢換來的不再是一張錄取通知書，而變成了一張搖號的抽獎券。

底層的算術更冷酷。2025年全國出生人口只有792萬，比2016年高峰的1786萬少了近一半，小學招生規模在2023年觸頂后回落，2025年比2023年少了416萬。學區房的擊鼓傳花邏輯向來依賴下一位家長接盤。當適齡兒童被腰斬，愿意為溢價買單的人自然稀薄，價格回歸居住屬性只是時間問題。

幼兒園是最先感受到寒意的那一環。教育部發布的《2025年全國教育事業發展統計公報》顯示，2025年全國共有幼兒園23.19萬所，比上年減少2.14萬所，下降8.45%，全國幼兒園數量已連續四年減少，四年間共減少6.29萬所，比2021年高點29.48萬所下降21.34%。2025年全國學前教育在園幼兒3225.52萬人，比上年減少358.47萬人。

園所關停的名單里，不乏耕耘多年的老園。2026年6月，北京師范大學實驗幼兒園牡丹園分園正式關閉，這所開辦于1999年的園所已有二十七年歷史，是北師大實驗幼兒園的第一所分園，所在片區適齡入園兒童數量逐年下降，同時海淀區大力擴充配套普惠公辦園供給，都是關停的重要原因。

寒潮順著年齡段一路向上。2025年全國普通小學為12.83萬所，較上年減少約8000所，降幅為近五年之最，在校生10178.29萬人，較上年減少406萬人，招生1461.74萬人，同比減少約155萬人，降幅約9.6%。中國人口與發展研究中心研究員劉厚蓮在解讀《教育發展＂十五五＂規劃》時指出，幼兒園和小學已在＂十四五＂期間達峰，初中將于2026年前后達峰，高中于2029年前后達峰，高等教育于2032年前后達峰。

鄉村是這場調整的先頭陣地。江西省鷹潭市余江區全區147所鄉村小規模學校近年已撤并140所，優化率達到95.24%。教育部數據顯示，從2001年到2020年，＂撤點并校＂實施二十年，全國鄉村小規模學校從491273所減少到162601所，縮減三分之二。這股力量如今順著城鎮化的路徑向縣城延伸。

多校劃片打破了＂一房一校＂的確定性，教師輪崗抽走了名校的護城河，學位松綁讓房子回歸居住本質。當孩子的絕對數量已經不再托底，綁在房產證上的教育光環也就失去了繼續膨脹的燃料。學區房時代的落幕并不意味著教育本身的褪色，恰恰相反，剝離掉附著其上的金融屬性之后，教育與住房這兩件事，各自才有機會回到原本的位置。

那句被念叨了千百年的老話，在人口結構的轉身面前，正一句一句被兌現。

參考資料：

國家統計局：《2025年全國人口總量為140489萬人 人口高質量發展持續推進》，2026年1月19日發布。

教育部：《2025年全國教育事業發展統計公報》，2026年7月經濟觀察網、21世紀經濟報道相關解讀報道。