福建
十五五規劃，算是給出了樓市翻盤的答案。
過去幾十年，我們經歷了世界歷史上規模最大的城鎮化進程，常住人口城鎮化率從2012年的53%迅速提高至2024年的67%。
城鎮化進程還有，但不多了，樓市也迎來了新時代。
我們要從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。
貼息也好，降息也罷。從長期邏輯來看，地產的走勢還是依托貨幣、供求、購買力。
地產的本質是貨幣現象，也是供求關系的直觀體現。從貨幣角度看，當流動性充裕且居民收入持續增長時，房價自然獲得支撐。然而，當前居民部門杠桿率已處于較高水平，購買力約束成為現實問題。
住房消費呈現出明顯分層特點。一方面，新市民、青年人的租賃需求旺盛。大城市中有2億新市民、青年人，其中70%需要通過租賃解決居住需求。
要知道，人口增量紅利減少但存量紅利并未消失，它正以另一種形式發揮作用：人口向城市群和都市圈集聚，導致房地產市場以城市為界分化。
2025年以來，一二線城市市場加速向好，雖然中間出現波動，但需求釋放韌性明顯增強。相比之下，三四線城市面臨更大壓力。這種分化與人口流動方向高度一致。
這些新市民將成為拉動城市房地產需求的主力軍。
人口流動背后是產業與就業的吸引，產業支撐的城市將吸引更多人口流入，形成正向循環。
總的來說，樓市要翻盤，還有三個關要過。
首先是政策層面懸而未決的房地產稅，隨著土地出讓金增長放緩，地方財政可持續性面臨挑戰，房地產稅將為地方提供穩定稅源。
第二關是人口負增長時代的供求關系。這也是為什么提出以人定房、以房定地、以房定錢的新機制。
人口流動方向決定城市房地產前景。未來，城市間的人口爭奪戰將更加激烈，只有能提供充足就業機會和優質公共服務的城市，才能吸引并留住人口，為房地產市場提供持續需求。
第三關是鋼筋水泥的壽命，不管是住宅，還是城市基建。許多城市已進入“中年期”，維護更新需求迫切，維護成本并不低。
基建中以地鐵為例，一旦補貼結束，地鐵停運或者漲價并不是危言聳聽。住宅的壽命也是如此，特別是超過20年的住宅，高額的維護成本將加速物業公司退出，推動屬地單位接手管理的局面。
三個關口并非孤立存在，而是相互捆綁。人口凈流入區域，才能產生持續需求，支撐房價穩定。穩定房價預期，順利推進房地產稅征收，為地方財政提供穩固基礎。地方財政充實后，才能有足夠資金投入城市基礎設施建設，支持鋼筋水泥的維護和更新，促進產業發展，進而帶動就業和人口流入，形成正向循環。
未來房地產格局不是普漲，而是城市之間的存量博弈。未來城市競爭不僅是經濟競爭，更是宜居性競爭。
一個大城市的背后，一定是獻祭了一打的三四線。
樓市未來，不再盲目押注，而在識別哪些城市能夠跨越三關。對于購房者而言，選擇什么樣的城市，就是選擇什么樣的未來。
就業和人口凈流入，才是標準答案。
大號談地產，小號談經濟，防止失聯
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