110輪競(jìng)拍，濟(jì)南新地王誕生！群雄逐鹿的豪宅時(shí)代來(lái)了

這應(yīng)該是濟(jì)南土拍史上單價(jià)最高的地王了！

今天，備受關(guān)注的文博西地塊競(jìng)拍，歷經(jīng)110輪的競(jìng)拍，中海地產(chǎn)最終以32.74億元成交，折合地上樓板價(jià)20232元/平米，再加上3億的教育建設(shè)費(fèi)，文博西的樓板價(jià)將高達(dá)2.2萬(wàn)/平米！

原本地上樓板價(jià)就高達(dá)18211元/平米，沒(méi)想到還能拍110輪，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的苛求還是相當(dāng)強(qiáng)烈。

一時(shí)間濟(jì)南樓市熱血沸騰，關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)的猜想，也是眾說(shuō)紛紜，甚至有預(yù)言要沖破5萬(wàn)大關(guān)！不管未來(lái)價(jià)格多少，這無(wú)疑是濟(jì)南豪宅又一重量級(jí)選手。

當(dāng)然更熱鬧的是，在濟(jì)南東部核心區(qū)，將上演群雄逐鹿的豪宅爭(zhēng)奪戰(zhàn)！

像今年剛?cè)胧械慕ò钚浅剑?jīng)十路南，萬(wàn)象城對(duì)面，轉(zhuǎn)山腳下，無(wú)論城市配套還是教育資源，在濟(jì)南東部的新盤(pán)里面，都屬于佼佼者。

還有今年3月，保利和歷下城發(fā)聯(lián)合拿下的茂嶺山西A1地塊，這個(gè)地塊憑借著依山傍水，以及左手老城右手CBD左右逢源的優(yōu)勢(shì)，地上樓板價(jià)也高達(dá)15000元/平米，也一度被業(yè)界稱之為濟(jì)南2025開(kāi)局即地王。

保利置業(yè)這幾年在濟(jì)南豪宅市場(chǎng)搞得風(fēng)生水起，豪宅數(shù)量也幾乎占了濟(jì)南改善市場(chǎng)的半壁江山，所以這個(gè)地塊也讓人充滿期待。

包括和A1地塊相鄰的A2、A3地塊，在2025年第一批土地推介名單，也是赫然在列，容積率分別為1.3、1.8，核心區(qū)罕見(jiàn)的低密用地，以及歷下城發(fā)A4地塊，云頂一號(hào)二期，這都是戶均200多的樓盤(pán)。

可以說(shuō)，2025年下半年，僅濟(jì)南東部核心區(qū)，豪宅市場(chǎng)就是一場(chǎng)場(chǎng)肉搏戰(zhàn)！群雄逐鹿，誰(shuí)主沉浮？

現(xiàn)在建邦星辰已釋放至少4萬(wàn)的單價(jià)；而文博西樓板價(jià)已高達(dá)2.2萬(wàn)，保利A1地塊雖然沒(méi)有釋放更多信息，但據(jù)我了解，各項(xiàng)配置也很高，是一次保利超越保利的頂豪作品……

無(wú)疑，濟(jì)南核心區(qū)豪宅爭(zhēng)奪戰(zhàn)，將是單價(jià)4萬(wàn)量級(jí)的對(duì)壘。

單價(jià)4萬(wàn)，不只是一個(gè)數(shù)字，還是價(jià)值的承載。

建邦星辰賣(mài)的是對(duì)望萬(wàn)象城的一城繁華，以及轉(zhuǎn)山腳下的景觀優(yōu)勢(shì)、山大輔仁的學(xué)區(qū)資源。一切都能看得見(jiàn)，想象空間只能是在產(chǎn)品里。

文博西地塊賣(mài)的是省博物館的人文資源，至于CBD城市配套和建邦星辰不分上下，至于做什么產(chǎn)品，也確實(shí)很有想象空間。

當(dāng)然最有想象空間的我認(rèn)為還是茂嶺山西A1地塊，以及相鄰的A2、A3地塊。

這三個(gè)地塊都在茂嶺山下，有著茂嶺山的景觀資源優(yōu)勢(shì)，向南還可以對(duì)望燕翅山，這是山景；有山有水才令人向往，而這三個(gè)地塊臨著全福河景觀帶，完全稱得上是依山傍水的好地方（懂得自然懂）。

也有人說(shuō)，歷下區(qū)政府之所以擇址于此，也是看上依山傍水的優(yōu)勢(shì)，至于是不是這樣，我們也不得而知。至少近享政務(wù)資源優(yōu)勢(shì)肉眼可見(jiàn)。

并且，與高校山東政法學(xué)院相鄰，也給項(xiàng)目增添不少人文氣息。在濟(jì)南城區(qū)大學(xué)越來(lái)越少，能與大學(xué)做鄰居，也是可遇不可求。

僅僅就這些周邊的環(huán)境資源，就有不少人預(yù)見(jiàn)，未來(lái)完全可以和旅游路沿線樓盤(pán)的資源相媲美。

旅游路是風(fēng)景大道，經(jīng)十路是經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈，而A1地塊南臨的解放東路，在濟(jì)南也很有城市地位，我不妨多嘮叨兩句。

濟(jì)南最早的金街就是解放路+泉城路+經(jīng)四路，這也被稱之為濟(jì)南的中央大道，串聯(lián)大觀園商圈、萬(wàn)達(dá)商圈、泉城路商圈、科技市場(chǎng)商圈，現(xiàn)在，隨著CBD的蓬勃發(fā)展，讓這條金街的“含金量”更高。

在這條“金街”中段的A1地塊，一半是傳統(tǒng)的濟(jì)南，一半是現(xiàn)代的濟(jì)南；一半是老城繁華，一半是都市新潮，套用南方周末的一句廣告語(yǔ)，“在這里，讀懂濟(jì)南”，或許更加恰如其分。而這樣左右逢源的樓盤(pán)，簡(jiǎn)直就是老錢(qián)新貴心中的白月光，多少人感嘆，終于有滿足老城高端改善的豪宅來(lái)了！

并且，這里既有解放東路、工業(yè)南路以及二環(huán)東高架橋，地面交通的四通八達(dá)；也有地鐵6號(hào)線（在建中）經(jīng)過(guò)，快捷通達(dá)全城的交通優(yōu)勢(shì)。在教育上，附近還有甸柳教育資源，如果能讓甸柳教育資源加持片區(qū)，更能提升片區(qū)價(jià)值。

所以，A1、A2、A3地塊，不只是看得見(jiàn)的價(jià)值，還很有想象空間。

無(wú)論看得見(jiàn)，還是可以想象的，這些對(duì)于那些高端改善客群，無(wú)疑是充滿了吸引力。

A1、A2、A3地塊還有兩大想象空間值得一說(shuō)。

一是站在CBD西片區(qū)發(fā)展的肩膀上。

2022年，歷下區(qū)啟動(dòng)了濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)西片區(qū)城市更新項(xiàng)目，從規(guī)劃藍(lán)圖中可以看出，CBD西片區(qū)擁有無(wú)與倫比的城市定位：

以產(chǎn)興城，以城助產(chǎn)，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集約、生活宜居的產(chǎn)城融合活力社區(qū)。未來(lái)，這里將打造國(guó)際科創(chuàng)金融產(chǎn)業(yè)中心、國(guó)際會(huì)議中心、央企區(qū)域總部等，土地價(jià)值不可限量。

在區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃上有兩句值得細(xì)細(xì)品味，一句是“優(yōu)化居住品質(zhì)”，另一句是“與CBD一體發(fā)展”。“與CBD一體發(fā)展”，彰顯著CBD西片區(qū)的重大使命；而“優(yōu)化居住品質(zhì)”，可以理解為在CBD人居品質(zhì)上，要提升，之前CBD樓盤(pán)被詬病許多的，在這里將不再看到，比如小街區(qū)。據(jù)了解茂嶺山西A1地塊是目前CBD核心區(qū)及西片區(qū)單地塊最大的樓盤(pán)。

而這兩年CBD西片區(qū)城市更新迅猛推進(jìn)，片區(qū)正迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，所以說(shuō)，這里的樓盤(pán)不是和CBD共成長(zhǎng)，而是盡享CBD騰飛的前沿紅利。

二是來(lái)自于城市景觀資源的期待。

關(guān)于CBD西片區(qū)的城市景觀有一份方案，我曾速覽過(guò)幾眼，根據(jù)那份方案，A1地塊門(mén)前的茂嶺山路，未來(lái)將連接茂嶺山公園、燕翅山公園，打造未來(lái)智慧街區(qū)，串聯(lián)起一條城市煥新視線綠廊，讓自然從“點(diǎn)綴”升級(jí)為“主角”，形成濟(jì)南中心城區(qū)最大的“綠肺住區(qū)”之一。

也就是說(shuō)，這里也將有CBD的綢帶公園類似的景觀廊道，連接茂嶺山公園，連接全福河景觀帶，把CBD西片區(qū)的城市環(huán)境打造成濟(jì)南城市景觀的一個(gè)新的樣板。

尤其值得一說(shuō)的是，這大概是濟(jì)南目前唯一一個(gè)依山臨河靠湖的豪宅。

在這里，有硯泉的清水漣漪，有全福河畔的碧波蕩漾，有湖水的波光粼粼，還有茂嶺山的蔥蔥郁郁、青翠欲滴，低頭望水，抬頭見(jiàn)山，左手都市繁華，右手自然靜謐，用那句很俗的廣告語(yǔ)來(lái)說(shuō)就是出則繁華，入則寧?kù)o。

這一點(diǎn)的想象空間，我感覺(jué)對(duì)于人居環(huán)境來(lái)說(shuō)，更為密切相關(guān)。

當(dāng)然，這里還有一個(gè)彩蛋。之所以說(shuō)是彩蛋，那就是這個(gè)地塊的寓意很好，中國(guó)人都希望有好的寓意。

從歷下區(qū)政府擇址于此，大概就可以看出端倪。按照中國(guó)傳統(tǒng)建筑的地理?yè)裰防砟睿貕K的東方青龍位為茂嶺山、西方白虎位為全福河，正符合傳統(tǒng)擇址觀中的青龍高山雄健、白虎流水低伏的理想格局。同時(shí)，茂嶺山燕翅山雙山拱衛(wèi)、全福河一水繞堂，又有多子多福的美好寓意。當(dāng)然這種不是三言兩句就可以說(shuō)清，懂得自然懂，我就不多贅言。

這些想象空間，真的需要你去好好想象。

保利和歷下城發(fā)聯(lián)合拿下A1地塊之后，作為當(dāng)天拿地當(dāng)天開(kāi)工的項(xiàng)目，雖然對(duì)外界沒(méi)有釋放更多信息，但關(guān)于這個(gè)地塊卻有不少坊間傳聞。

一是打造保利的高端產(chǎn)品系賦系產(chǎn)品，目前在濟(jì)南保利打造的鵲華賦就是賦系產(chǎn)品，在產(chǎn)品力上，在濟(jì)南堪稱翹楚。包括戶型面積，也有說(shuō)法是建筑面積最小150平米起步，大戶型近300平米。

另一個(gè)傳聞是，不但有賦系產(chǎn)品，而且保利也有可能在這里打造部分四代宅產(chǎn)品，據(jù)我所得到的消息，可能還是北上廣上最頂尖的設(shè)計(jì)院來(lái)操刀，畢竟保利要在核心區(qū)豪宅搶占一席之地，也確實(shí)需要驚艷的作品！

另外，據(jù)我了解，保利在這個(gè)小區(qū)打造了功能完善齊全的會(huì)所，據(jù)說(shuō)還有濟(jì)南唯一的社區(qū)室內(nèi)專業(yè)籃球場(chǎng)；以及很人性化的設(shè)計(jì)了非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)；等等，對(duì)于細(xì)節(jié)，不只是奢華，而且更加貼合客戶實(shí)際需求！所以，特別期待官方發(fā)聲，而據(jù)說(shuō)7月份規(guī)劃就會(huì)公示，到時(shí)候我也會(huì)多角度解讀，大家敬請(qǐng)期待吧。

毋庸置疑的是，濟(jì)南核心區(qū)的豪宅PK已經(jīng)開(kāi)啟，就像我們前面提到的，這一次是單價(jià)4萬(wàn)量級(jí)選手的對(duì)壘，至于誰(shuí)能拔得頭籌，將是一次地段+產(chǎn)品力的綜合實(shí)力的考驗(yàn)。

讓我們拭目以待。