實探二環“神盤”中信城五期：單價超17萬元還需打點“茶水費”？地塊內仍有未拆遷居民生活

中信城五期所在地塊現狀。董紅艷/攝

中信城，這個位于北京西城區二環的“神盤”，已經有了近16年的開發歷程。近期，中信城五期，將推售325套房源。開盤在即，市場上對于該項目的拆遷進展、“茶水費”傳言以及交房時間議論紛紛。

近日，記者到訪中信城五期的開發地塊，發現計劃開發區域內仍有多處房屋并未被拆除；而對于“茶水費”的傳言，雖然多次被開發商否認，但是市場上仍然還有聲稱握有房源的“渠道人員”在冒頭；有購房者“眼饞”中信城五期，但是被中信城五期長達4年的交房等待時間勸退，甚至對背后開發商，當下“北京地產一哥”中海地產的資金鏈產生隱憂。

業內法律專家分析認為，購房者可能在支付了高額“茶水費”后，最后并不能確保獲得房源，存在被欺詐的可能，且一旦發生糾紛，購房者也可能面臨法律訴訟；“渠道”人員非法收取“茶水費”，可能涉嫌詐騙罪、非法經營罪等刑事責任；而如果開發商知情或參與“茶水費”的收取，對此將承擔連帶責任。同時，上述專家表示，拆遷未完成可能導致項目開發延期，影響工程進度和交房時間；拆遷未完成可能影響購房者的居住計劃，甚至可能導致購房者無法獲得房產。

拆遷尚未完成

由中海地產旗下北京中信房地產有限公司開發的中信城五期（又稱“中海京華玖序”，備案名“都闕苑”）位于西城區菜市口東南角大吉危改小區6號地，已于6 月 21 日，獲得了預售許可。

6月22日，記者實地探訪了中信城5期開發地塊。該地塊設有高大嚴實的綠色鐵皮圍擋，不過，記者行至臨近粉房琉璃街的區域，發現該地塊并未被完全封堵，仍然留有一條不起眼的蜿蜒小路可通行。

循著這條通道來到地塊內部，記者看到，全區域有十處以上的房屋未被拆除，且內部仍然有居民生活的痕跡，停有摩托車、三輪車、小汽車等交通工具。記者進入地塊內部后，向左走近一處紅磚屋舍，屋舍內傳出烈犬警覺狂吠的聲音。掉頭向右走到另一端，記者看到，有位年長者正在一處窄小的平房前清理廢舊雜物。

上述年長者正是中信城五期開發地塊區域內的居民。當記者向其了解為什么該地塊仍有多處房屋拆遷尚未完成時，該居民并未停下手里的活計，只是平靜中又有些忿懣地說：“他們（開發商）不著急，我們也不著急。”

中信城五期所在地塊上的生活氣息。董紅艷/攝

雖然房屋拆遷工作可能還有“骨頭要啃”，但是該地塊部分區域已經有被工程機械開挖的痕跡，挖掘深度約為三米。地塊區域內未見工程車輛，但是中信城已經在為項目施工建設做準備。鐵皮圍擋上所貼的落款北京中信房地產有限公司的告知書稱：“因現場施工，出于施工安全的考慮，從2024年6月12日至2024年7月15日，請各位車主將停放在潘家胡同兩側的愛車挪走。”

中信城五期所在地塊的建設情況。董紅艷/攝

對此情況，北京盈科(上海)律師事務所合伙人律師張琦向《華夏時報》記者表示，拆遷未完成可能導致項目開發延期，影響工程進度和交房時間。如果拆遷過程中存在違法行為或補償不到位，可能導致項目面臨法律訴訟，影響項目正常進行。另外，拆遷未完成可能影響購房者的居住計劃，甚至可能導致購房者無法獲得房產。

“茶水費”風波

和中信城四期一樣，開盤在即，中信城五期也惹上了“茶水費”傳聞。不過，6月1日，中海地產北京新城公司的微信公眾號“北京新城中海家”發布關于北京中海西城大吉二期項目的嚴正申明，某些企業及個人自稱可通過特殊途徑購買本項目房源、冒充我司人員承諾可獲取項目購房優惠或擁有優先購房資格等，并以房票費/購房定金/茶水費/團購定金等名義騙取費用。

6月4日，“北京新城中海家”在中信城五期的預約看房公告中再次解釋稱，開發商從未收取過“茶水費”“定金”“團購費”，也從未與第三方機構或個人的拓客渠道進行過合作。

盡管不斷否認，市場上仍然有特殊“渠道”在冒頭。記者注意到，從今年5月份到6月份，一位名為“中信城五期預約排號”的博主頻繁在某視頻平臺發布信息稱，“中信城五期開盤在即，有意者請聯系”。6月22日，記者向其致電，以購房者身份詢問中信城五期的相關情況。

對方自稱是中信城五期的“渠道人員”，他表示中信城五期即將開盤，購房者可以通過小程序預約看房，也可以通過他們的渠道選房：“客戶自己去搖號的話，大概率會搖不到。通過我們這邊，肯定能幫忙買到房，不過，我們這邊需要收一些費用。90平米的戶型，最低需要出60（萬元的費用）。”

上述“渠道人員”還表示，其資源為中海內部人士，他手中有兩三個中信城五期的購房名額，還表示，看房驗資1000萬元的資金達不到的話，可以幫忙想辦法去解決。

對于交易安全性的疑問，該渠道人員解釋稱，中信城四期開盤的時候也是這樣操作的，相關費用會分批收取，前期僅收取小部分費用，比如，90平米的房源敲定費用為60萬元的話，開始只收取10萬元的費用，余下的50萬元做凍結監管，雙方簽訂協議，等到開盤選到合適的房子后，監管資金才會被解凍。該渠道人員還承諾，如果事情沒有辦成，不會收取任何費用。

北京盈科(上海)律師事務所合伙人律師張琦向《華夏時報》記者表示，“茶水費”對于購房者有經濟風險，購房者可能支付了高額的“茶水費”后，但最后并不能確保獲得房源，存在被欺詐的可能。如果因為支付“茶水費”的確獲得房源，一旦發生糾紛，購房者也可能面臨法律訴訟。

同時，張琦還指出，“渠道”人員非法收取茶水費，可能涉嫌詐騙罪、非法經營罪等刑事責任。過去已有這部分案例是因詐騙“茶水費”被判刑。如果開發商知情或參與“茶水費”的收取，對此將承擔連帶責任。

購房者眼饞又被勸退？

雖然不少北京新房樓盤市場遇冷，中信城入市仍然被市場高度關注。雖然還沒公布具體價格，業內推測中信城五期的售價為17.5萬元/平米左右。

“雖然相比去年，中信城二手房的價錢已經下降了13%左右。”中信城附近的二手房中介張駿（化名）并未強推中信城的二手房，他告訴《華夏時報》記者，如果資金能夠快速到位，并且能夠排得到號的話，還是更加建議客戶購買五期的新房，因為五期的戶型比較好，又是精裝修，總樓層并不是很高。

同時，中信城五期的價格“很香”，作為稀缺優質的房源，價格上并未明顯超出中信城的二手房。據貝殼網監測數據，中信城一期在5月份的掛牌均價為174010元/平米，中信城二期5月份掛牌均價為179362元/平米，三期5月份的掛牌均價173231元/平米。

中信城往期住宅現狀。董紅艷/攝

“一直說五期是豪宅，面積得160平米往上走，再加上平房沒清理干凈，之前從來沒有奢望過（能購買中信城五期）。現在發現五期還有130平米及以下的戶型，貸款門檻也在放低，較4期最低80%首付（要求），降低到50%，感覺自己又能行了。”意向購房者張萌（化名）在中信城五期看房后，在社交平臺分享了自己對中信城五期的感受，表示對中信城五期“看著真是眼饞”。

在建中的中信城四期。董紅艷/攝

對于前文所提到的“茶水費”的說法，張萌并未十分驚奇，她向《華夏時報》記者表示，據她所知，如果不去小程序預約參與搖號，想要購買中信城五期的房子，還是很難的。而張萌表示，真正勸退自己的可能是中信城五期的交房日期。

公開資料顯示，中信城五期的交房時間為4年后的2028年年中。記者以購房者身份撥打中信城五期的官方咨詢電話，相關工作人員表示，對于中信城五期的交房時間、拆遷等相關問題并不是十分清楚，可以預約看房后，請對接的專業人員進行講解。而根據要求，中信城五期預約看房，既需要有北京購房資格，也需要完成1000萬元的驗資。

記者注意到，有人結合中信城四期不算快的開發速度和中信城五期長達四年的交房等待時間，表示對中海地產的資金鏈有些擔憂。中國海外發展財報數據顯示，今年第一季度，中海地產實現收入365億元，同比增長14.4%；經營溢利66.5億元，剔除匯兌凈損益后的經營溢利同比增長22.2%。中海地產方面公開表示，將繼續保持穩健的財務狀況與成本優勢，凈借貸比率和融資成本維持行業低水平。