中國金茂消費(fèi)公募REIT獲批，優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目造就高增長態(tài)勢

文/地金君

隨著我國公募REITs發(fā)放趨近成熟，公募REITs市場發(fā)展又迎來新突破。

為進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點資產(chǎn)范圍，豐富投資者選擇，促進(jìn)公募REITs市場健康發(fā)展，不斷提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》（以下簡稱《決定》），將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

這意味著房地產(chǎn)的非住宅開發(fā)類的，如商業(yè)地產(chǎn)項目、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施等固定資產(chǎn)迎來了更多的投資機(jī)會。

在《決定》落地后，包括中國金茂在內(nèi)的4家企業(yè)進(jìn)行了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報工作。

根據(jù)上交所英文版面信息，11月26日，包括華夏金茂購物中心REIT（以下簡稱“金茂REIT”）在內(nèi)的三個REITs已獲證監(jiān)會批準(zhǔn)，這意味著以上基金可在上海證券交易所或深圳證券交易所上市交易。

根據(jù)招募說明書，本次擬募集10.99億元，2023-2024年可供分配金額為853.53萬元、5271.22萬元，年化分派率為4.65%、4.80%。

值得注意的是，雖然中國金茂是我國首批消費(fèi)公募REITs獲批企業(yè)之一，但其央企背書、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目等，不僅大大降低了投資風(fēng)險，同時也提高了投資者在整體投資組合管理上獲得更好的收益體驗。

01

央企股東資源+自身綜合實力

助力金茂REIT長期穩(wěn)定增長

眾所周知，中國金茂是中國中化控股有限責(zé)任公司旗下八大主業(yè)之一，中國中化不僅是國務(wù)院國資委監(jiān)管的國有重要骨干企業(yè)，更是國務(wù)院國資委首批確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，中國中化總資產(chǎn)超過1.5萬億元，全年營業(yè)收入超過1.1萬億元。

擁有央企背書的中國金茂也不負(fù)眾望，從財報可以看到，無論是在中國房地產(chǎn)的黃金十年還是樓市筑底恢復(fù)期，中國金茂的主營業(yè)務(wù)情況一直表現(xiàn)穩(wěn)健，總資產(chǎn)、營收等主要財務(wù)數(shù)據(jù)也均保持穩(wěn)健增長，其中總資產(chǎn)、營收收入兩數(shù)據(jù)的年復(fù)合增長率分別為24%、33%，上市之后的16年內(nèi)分別增長了26倍、70倍。

值得注意的是，中國金茂2022年全年累計回款1616億元，回款率104%。同時，其融資成本正在穩(wěn)步下降，截至2022年末，該公司融資成本降至3.9%。

到了2023年上半年，中國金茂累計回款909億元，回款率106%，創(chuàng)下歷史新高。

同期內(nèi)，該公司還取得了簽約銷售額860億元，較上年同期增長23%，行業(yè)排名提升一位至TOP11，穩(wěn)居第一梯隊。

此外，于2023年上半年，中國金茂還發(fā)行了多筆低利率債券、票據(jù)等。截至6月30日，中國金茂約有840億元的銀行授信額度、30億元中票額度以及35億元的CMBS，融資空間非常充裕。

憑借企業(yè)穩(wěn)定的收入以及豐富的融資渠道，中國金茂長期保持著“三道紅線”全綠檔和全投資國際信用評級。

不僅如此，在公司上市穩(wěn)健發(fā)展過程中，金茂在16年間累計現(xiàn)金分紅超200億元，分紅率達(dá)到34.13%，長期為投資人提供了豐厚的分紅回報。

此次金茂REIT的底層資產(chǎn)，更是有著管理團(tuán)隊專業(yè)、運(yùn)營前景明朗、投資回報長期穩(wěn)定等特點。

02

優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目覽秀城入池

成熟的消費(fèi)基礎(chǔ)奠定高增長態(tài)勢

上市16年來，中國金茂連續(xù)多年入選《財富》中國500強(qiáng)，不僅擁有豐富的商業(yè)不動產(chǎn)項目運(yùn)作經(jīng)驗，同時也發(fā)行過多單類REITs和CMBS項目，包括全國最大碳中和CMBS項目、首單碳中和寫字樓類REITs項目。

依靠豐富的資產(chǎn)儲備和商業(yè)不動產(chǎn)資本運(yùn)作經(jīng)驗，金茂商業(yè)板塊在近年來開啟了穩(wěn)步發(fā)展模式。

截至目前，金茂商業(yè)旗下?lián)碛?strong>“覽秀城”“金茂匯”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長沙、青島、天津等多個核心城市，其中青島覽秀城、張家港覽秀城、天津金茂匯已于2022年底相繼開業(yè)，而在武漢、杭州、天津等城市的覽秀城項目也在籌備建設(shè)中。

經(jīng)過層層考量，中國金茂最終敲定，本次入池的商業(yè)不動產(chǎn)項目為長沙金茂覽秀城。

據(jù)悉，該項目是中國金茂旗下金茂商業(yè)重點打造核心品牌“覽秀城”系列中，建立的首個覽秀城產(chǎn)品。

自2016年11月開始運(yùn)營至今，長沙覽秀城成長為金茂商業(yè)覽秀城系列中最為成熟的優(yōu)質(zhì)購物中心。據(jù)金茂REIT招募說明書數(shù)據(jù)，截至2023年6月末，長沙覽秀城日均客流3.9萬人次，年度客流量超過1000萬人次，日均銷售額年復(fù)合增長率為25.47%，日均客流量年復(fù)合增長率為15.57%。

從位置來看，長沙覽秀城位于長沙市岳麓區(qū)環(huán)湖路1177號方茂苑（二期），是梅溪湖核心區(qū)域方圓3公里內(nèi)的唯一中大型購物中心，而在方圓三公里內(nèi)有約60萬消費(fèi)客群。

同時，長沙覽秀城周邊五公里內(nèi)十余個地鐵站點、4座博物館、15所高校、23所圖書館等配套設(shè)施，社區(qū)整體配套較為完善，人口組成則是以26-40歲左右的青中年人及家庭客群為主。且周邊高新科技書產(chǎn)業(yè)集中、優(yōu)質(zhì)教育資源集中，意味著未來高知高購買力客群將會穩(wěn)步增長，同時也奠定了長沙覽秀城將持續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。

背靠龐大的消費(fèi)群體、購買力，長沙覽秀城的出租情況也十分樂觀。

于2020年-2022年，長沙覽秀城出租率分別為85.76%、92.95%、98.54%。截至2023年6月30日，長沙覽秀城基礎(chǔ)設(shè)施項目已出租面積60173.52平方米，租戶數(shù)量157個，出租率達(dá)到98.36%。

此外，中國金茂在招募說明書中提到，目前長沙覽秀城2024年到期的租約中，有約35%已確認(rèn)到期續(xù)簽意向，約65%的到期租約將新簽調(diào)升租金，預(yù)計新簽租約平均租金及物業(yè)費(fèi)能夠合計提升約30%。

從業(yè)績來看，于2020年-2022年長沙覽秀城營業(yè)收入分別為5709.90萬元、8069.19萬元、8.491.14萬元（減免租金還原后為9.988.99萬元），三年內(nèi)復(fù)合增長率達(dá)31.27%。

2021年至2023年6月末，長沙覽秀城近三年NOI（凈營業(yè)收入）復(fù)合增長率達(dá)55.40%，其中僅2023年上半年長沙覽秀城的銷售額達(dá)4.29億元。

不過，除了優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，專業(yè)、綜合實力強(qiáng)勁的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，也是消費(fèi)公募REITs長期、穩(wěn)定、向好發(fā)展的重要因素。

03

發(fā)揮央企發(fā)放公募REITs優(yōu)勢

為廣大投資者提供新的投資渠道

據(jù)了解，金茂REIT的原始權(quán)益人上海興秀茂商業(yè)管理有限公司，是中國金茂推進(jìn)公募REITs過程中新設(shè)立的商業(yè)資產(chǎn)獨(dú)立持有平臺。

同時，金茂REIT的ABS管理人中信證券是中國首家A+H股上市證券公司，布局REITs十余年，儲備了大量基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)人員，在REITs領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗。

該REIT的基金管理人華夏基金，不僅擁有豐富的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域研究、投資及投后管理經(jīng)驗，目前還已成功發(fā)行6單公募REITs，在管公募REITs規(guī)模近170百億元，在管公募REITs數(shù)量和規(guī)模均位居市場前列。

不過，中國金茂作為央企，其發(fā)放公募REITs仍有不可忽視的優(yōu)勢存在。比如現(xiàn)金流穩(wěn)定，作為深耕房地產(chǎn)行業(yè)三十年的大型房企，中國金茂持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，截至2023年6月底，集團(tuán)一年內(nèi)到期債務(wù)占比僅14%，較去年底下降8個百分點；外幣債務(wù)占比30%，較去年底下降7個百分點。

亦有業(yè)內(nèi)人士指出，此次中國金茂旗下公募REITs成功發(fā)行，將有助于中國金茂在持有型精品商業(yè)板塊擴(kuò)大投資規(guī)模、提升造血能力，為其未來發(fā)展帶來更多想象空間，而金茂豐富的商業(yè)資產(chǎn)，不僅有望為投資者創(chuàng)造良好回報收益，還能更好地為萬千市民帶來嶄新的線下消費(fèi)場景和消費(fèi)體驗，支持和賦能消費(fèi)端；同時，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的凈回籠資金用于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的再投資也有助于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)。

隨著首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的推進(jìn)，也進(jìn)一步表明我國公募REITs市場已逐漸呈現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行的趨勢。

總體來說，中國金茂發(fā)放公募REITs可以充分發(fā)揮其規(guī)模優(yōu)勢、管理經(jīng)驗優(yōu)勢和資金運(yùn)作優(yōu)勢，提高房地產(chǎn)市場的運(yùn)行效率，降低運(yùn)行風(fēng)險，同時為廣大投資者提供一種新的投資渠道。

未來，隨著眾多高成長性優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的不斷注入金茂REIT，中國金茂的商業(yè)資產(chǎn)會迎來更為喜人的增長數(shù)據(jù)，投資者亦能收獲更為良好的回報收益。

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