曾經(jīng)“一座難求”，如今“無(wú)人出價(jià)”！西安老牌商業(yè)巨頭何去何從？

位于西安城東的立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng) 石青玲/攝

商業(yè)地標(biāo)的沒(méi)落，是債務(wù)壓頂與運(yùn)營(yíng)滯后的雙重悲劇，更是城市消費(fèi)迭代的殘酷縮影。

中房報(bào)記者 石青玲丨西安報(bào)道

西安東二環(huán)邊矗立了近20年的地標(biāo)商業(yè)——立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)，正站在命運(yùn)的十字路口。

8月10日，阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺(tái)顯示，立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)360套房產(chǎn)正式開(kāi)拍，整體起拍價(jià)5.171億元，與評(píng)估價(jià)持平，單次參拍保證金7000萬(wàn)元，本次拍賣由西安市碑林區(qū)人民法院全程主導(dǎo)。此次之所以進(jìn)入法拍，是因?yàn)槠髽I(yè)因債務(wù)逾期無(wú)法清償，預(yù)重整程序失利。

根據(jù)評(píng)估報(bào)告，該物業(yè)主體建成時(shí)間為2006年，內(nèi)部裝修開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)間為2008年。此外，這360套房產(chǎn)存在一份2023年8月1日簽訂的《租賃合同》 ，租賃截止時(shí)間為2038年7月31日，意味著租賃期還有12年。同時(shí)，拍賣公告顯示該標(biāo)的物有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人。

盡管開(kāi)拍前圍觀次數(shù)達(dá)5236次，2名意向人表達(dá)了興趣，但截至8月11日拍賣結(jié)束，無(wú)競(jìng)買人報(bào)名，最終宣告流拍。

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5.79億元債務(wù)壓頂

此次拍賣的根源，是一筆持續(xù)發(fā)酵近10年的沉重債務(wù)。

據(jù)裁判文書網(wǎng)2024年1月公布的執(zhí)行異議裁定書顯示，2015年，立豐商業(yè)公司從平安銀行西安分行獲得8億元融資，資金用途明確：歸還興業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)借款6.3億元、歸還股東借款9000萬(wàn)元、支付裝修款8000萬(wàn)元。

為這筆巨額融資，立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)約9.95萬(wàn)平方米的商業(yè)房產(chǎn)被整體抵押，西安立豐企業(yè)發(fā)展投資（集團(tuán)）有限公司持有的立豐商業(yè)公司60%股權(quán)同步質(zhì)押，實(shí)控人顏明及其配偶亦提供連帶責(zé)任保證。

然而，立豐商業(yè)公司未能按期履約。截至2023年2月21日，尚有4.42億元貸款本息未結(jié)清。2024年6月，平安銀行將該債權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司陜西省分公司。信達(dá)接手后，曾于2024年下半年對(duì)外推介，彼時(shí)債權(quán)規(guī)模約4.97億元。

2026年6月16日，中國(guó)信達(dá)陜西省分公司再次在阿里資產(chǎn)平臺(tái)上線該筆債權(quán)。截至2026年5月31日，債權(quán)本金約4.29億元，利息約1.5億元，本息合計(jì)約5.79億元。這意味著，近兩年間，僅利息便新增了將近1億元。

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老牌商業(yè)地標(biāo)沒(méi)落

資料顯示，立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)是由西安本土民營(yíng)企業(yè)西安立豐企業(yè)發(fā)展投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“立豐集團(tuán)”）投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，總體量28.6萬(wàn)平方米。

作為西安城東老牌商業(yè)標(biāo)桿，這座廣場(chǎng)的興衰承載著城市商業(yè)迭代記憶。2008年，立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)。彼時(shí)，城東商業(yè)仍以輕工、康復(fù)路傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)態(tài)為主，立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)的落地填補(bǔ)了城東一站式現(xiàn)代化購(gòu)物中心的市場(chǎng)空白。

這座購(gòu)物廣場(chǎng)在設(shè)計(jì)上亮點(diǎn)頗多。首先，商場(chǎng)將商業(yè)部分做到了地上十層，這在當(dāng)時(shí)的全國(guó)都極其罕見(jiàn)；其次，在地下打造了約2萬(wàn)平方米的停車場(chǎng)，多年間都是西安商業(yè)項(xiàng)目中最大的地下停車場(chǎng)；第三，通過(guò)過(guò)街天橋?qū)|二環(huán)兩側(cè)連接，破解了主干道對(duì)客流的影響，實(shí)現(xiàn)了雙首層格局。

此外，沃爾瑪、百盛、時(shí)代華納等國(guó)際品牌主力店的入駐，更讓這座商場(chǎng)迅速成為城東市民購(gòu)物休閑的首選之地。一位附近的居民回憶道：“當(dāng)年周末停車場(chǎng)一位難求、促銷活動(dòng)人頭攢動(dòng)，是很多老西安人的共同記憶。”

然而，輝煌未能持續(xù)。2023年8月，立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)貼出公告：因經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，僅保留南區(qū)繼續(xù)營(yíng)業(yè)。

商場(chǎng)內(nèi)空置的商鋪 石青玲/攝

記者實(shí)地走訪看到，商場(chǎng)內(nèi)品牌層級(jí)參差不齊，招商定位模糊，部分商鋪空置。沃爾瑪、六樓餐飲仍在正常經(jīng)營(yíng)，北區(qū)停業(yè)已有一段時(shí)間，僅商場(chǎng)外部沿街的麥當(dāng)勞、星巴克等在正常經(jīng)營(yíng)。

沃爾瑪一位工作人員表示：“商場(chǎng)確實(shí)要賣了，可能是因?yàn)樾б娌缓茫譅柆斈壳斑€沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)要關(guān)店。”

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)的沒(méi)落，既有來(lái)自外部的沖擊，更與“內(nèi)部運(yùn)營(yíng)能力的退化”有關(guān)。

“立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之初填補(bǔ)了城東大型商業(yè)的空白，但是后來(lái)大牌商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入西安，城市商業(yè)供應(yīng)量急劇膨脹，它們紛紛通過(guò)場(chǎng)景體驗(yàn)、首店經(jīng)濟(jì)、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)等手段吸引客群，而立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)仍以百盛百貨作為核心主力店，業(yè)態(tài)陳舊，數(shù)字化與消費(fèi)體驗(yàn)滯后。”一位不愿具名的西安商業(yè)地產(chǎn)人士分析認(rèn)為。

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立豐的“至暗時(shí)刻”

立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)沒(méi)落的同時(shí)，母公司立豐集團(tuán)也深陷經(jīng)營(yíng)與債務(wù)的雙重困境，這也致使商場(chǎng)無(wú)力進(jìn)行調(diào)改。

成立于1992年的立豐集團(tuán)，是西安民營(yíng)房企的初代代表之一。其創(chuàng)始人顏明，1986年畢業(yè)于西安交通大學(xué)，1987年成為陜西省第一個(gè)辭職下海的公務(wù)員。在西安和平門外建東街與安東街交會(huì)處西北角，矗立著一棟米白色大樓，這便是顏明和他的“立豐系”開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目——立豐公寓。

以此為起點(diǎn)，立豐集團(tuán)此后又相繼開(kāi)發(fā)了中銀公寓、聯(lián)盟新城、昆明時(shí)光等項(xiàng)目，至1997年，立豐集團(tuán)在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)排名中位居前三位，其中投資總額位居第二位，銷售總額位居第三位，顏明也當(dāng)選跨世紀(jì)陜西民營(yíng)企業(yè)十大杰出新聞人物、中國(guó)地產(chǎn)百杰及陜西地產(chǎn)十大領(lǐng)袖人物。

在顏明的商業(yè)版圖中，商業(yè)地產(chǎn)始終占有一席之地。1997年，顏明攜手馬來(lái)西亞金獅集團(tuán)，將“百盛”引入西安，陸續(xù)主導(dǎo)落地了西安立豐百盛購(gòu)物中心、西大街時(shí)代百盛、小寨百盛、東二環(huán)立豐百盛四個(gè)購(gòu)物中心，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。

后來(lái)，顏明在接受采訪時(shí)表示：“就是從那次合作開(kāi)始，我下定決心專注于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，徹底擺脫住宅項(xiàng)目‘年年找項(xiàng)目、月月跑融資、天天沒(méi)錢花’的怪圈。”2007年，立豐集團(tuán)又先后將世界500強(qiáng)“沃爾瑪超市”和“時(shí)代華納影院”引進(jìn)西安。而立豐集團(tuán)也相繼開(kāi)發(fā)了曲江立豐國(guó)際、立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)（東二環(huán)店）、立豐城LECITY等商業(yè)。

然而，正是商業(yè)地產(chǎn)，將立豐集團(tuán)拖入了深淵。

2014年，顏明成立西安潤(rùn)銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“西安潤(rùn)銀”），與中鐵航空港建設(shè)集團(tuán)及中信銀行聯(lián)合開(kāi)發(fā)中鐵·立豐國(guó)際廣場(chǎng)（即立豐城LECITY），規(guī)劃涵蓋15萬(wàn)平方米大型購(gòu)物中心、LOFT高層、寫字樓、住宅及公寓。

也就是從這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始，立豐集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題浮出水面。在與日立電梯的合同糾紛中，西安潤(rùn)銀公司表示，對(duì)合同的款的金額認(rèn)可，因資金緊張，暫無(wú)力支付。

然而，這個(gè)原定于2018年亮相的項(xiàng)目，交付過(guò)程屢次延期，一直拖到了2020年的11月才姍姍來(lái)遲。天眼查資料顯示，立豐國(guó)際被執(zhí)行總金額5.85億元，顏明本人限制高消費(fèi)記錄高達(dá)330條。2023年前后，他已陸續(xù)從一手創(chuàng)立的立豐集團(tuán)退出股東行列，卸任管理層。

2022年3月，顏明曾在接受采訪時(shí)表示，近兩年來(lái)，中小企業(yè)融資難、融資貴問(wèn)題凸顯。大量的中小企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)無(wú)法獲得資金支持，只能無(wú)奈轉(zhuǎn)向抵押門檻低、手續(xù)流程快、但利率畸高的民間借貸“懷抱”。

這也道出了立豐集團(tuán)債務(wù)危機(jī)的深層根源。為了償債，2021年10月，顏明、妻子王緒春和兒子顏樂(lè)將西安立豐物業(yè)管理公司80%的股權(quán)以1.64億元賣給港股上市公司康橋悅生活。

昔日城東商業(yè)地標(biāo)，如今遭司法拍賣卻無(wú)人問(wèn)津。立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)的命運(yùn)，不僅是一家企業(yè)的沉浮，更折射出傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在城市消費(fèi)迭代浪潮中的艱難轉(zhuǎn)型。