觀點直擊 | 寫字樓穩(wěn)守、公寓發(fā)力 越秀房產基金有了穿越周期的能力

觀點網 8月12日，越秀房產基金公布了2026年上半年的成績單。從財報數據來看，基金整體盈利質量出現顯著改善，凸顯了核心資產的韌性。

資料顯示，2026年上半年，越秀房產基金實現收入總額約7.665億元（人民幣，下同），物業(yè)收入凈額5.08億元，由于越秀金融大廈已于2025年10月15日出售，收入出現稍微下降。

若剔除越秀金融大廈的同比影響，收入總額僅減少低單位數，充分說明核心物業(yè)組合的經營基本面保持穩(wěn)定。

與此同時，得益于投資物業(yè)公平值虧損大幅下降，從2025年上半年的4.255億元驟降至9,610萬元，降幅達77.4%。越秀房產基金除稅后及與基金單位持有人交易前的凈虧損錄得約1.566億元，較去年同期的3.374億元大幅收窄約53.6%。

在此基礎上，越秀房產基金中期分派總額約為1.445億元，每個基金單位分派0.0271元，按2026年6月30日收市價0.65港元計算，年化分派收益率達9.64%，在當前低利率環(huán)境下極具吸引力。

寫字樓穩(wěn)健，公寓成增長主力

財報顯示，越秀房產基金的物業(yè)組合共十項，分布于廣州、上海、武漢、杭州及香港五個城市，業(yè)態(tài)涵蓋寫字樓、零售商場、專業(yè)市場、酒店及服務式公寓。

截至期末，上述物業(yè)組合整體出租率約79.4%，但除了武漢物業(yè)寫字樓拉低了整體出租率水平外，其他物業(yè)出租率均能維持在80%以上。

在商業(yè)地產行業(yè)整體承壓的背景下，越秀房產基金不同板塊呈現出一定分化。其中，寫字樓資產穩(wěn)守基本盤，酒店及服務式公寓則成為本輪周期中最大的驚喜。

寫字樓仍是越秀房產基金收入貢獻的絕對主力，上半年收入約3.27億元。面對全國寫字樓市場供應放量與結構性調整的雙重壓力，管理層的應對策略清晰，是以產業(yè)招商和產品升級雙輪驅動，加速去化。

據透露，上半年越秀房產基金旗下寫字樓新簽面積約3.4萬平方米，并持續(xù)引入優(yōu)質租戶，財富500強及中國500強背景租戶在租面積占比已升至39%。

最具代表性的案例是廣州IFC（國金中心），這座廣州珠江新城核心地標的超甲級寫字樓，上半年新簽面積達11,004平方米，并成功引進一家全球互聯(lián)網科技巨頭及一家新加坡龍頭商業(yè)銀行。

在寫字樓市場增量需求主要來自TMT、金融等產業(yè)的背景下，廣州IFC憑借產業(yè)招商的精準定位，將新興產業(yè)動能轉化為實實在在的租賃需求。續(xù)租方面，廣州IFC續(xù)租率達93%，優(yōu)質租戶體現了極強的穩(wěn)定性。

產品端的創(chuàng)新同樣值得關注。期內，廣州IFC推出7993平方米帶裝修單元，去化率高達90%，去化周期縮短至僅14天。

其他寫字樓方面，財富廣場出租率維持在90.0%，城建大廈85.8%；而武漢越秀財富中心在較低出租率的基礎上，上半年實現新簽11272平方米面積的突破性進展，說明項目的去化仍有不錯的空間。另一方面，香港越秀大廈17樓及23樓維持100%滿租。

如果說寫字樓是越秀房產基金的"壓艙石"，那么酒店及服務式公寓板塊就是本輪周期中最大的"增長極"。

資料顯示，上半年酒店及服務式公寓板塊收入約2.615億元，同比增長4.4%。

其中，廣州四季酒店的表現十分驚艷，期內經營收入2億元，同比增長5.2%；平均房價達每間每晚2496元，同比提升13.4%；每間可供出租客房收入（RevPAR）達1,881元，同比上漲6.8%，創(chuàng)開業(yè)以來歷史新高。

國金中心雅詩閣服務式公寓同樣交出亮眼答卷，上半年經營收入同比增長2.0%，創(chuàng)歷史同期新高；平均入住率89.1%，平均房價1186元，同比提升5.1%；RevPAR達1056元，同比提升1.4%，同時長短租客源擴大至112個國家和地區(qū)，同比增長14%。

業(yè)績的背后，有外部因素的助推。據了解，隨著免簽入境政策持續(xù)放寬，上半年免簽入境外國人達1781.5萬人次，同比增長30.6%。其中，廣州邊檢總站所轄口岸上半年服務入境外國人超191萬人次，同比增長33.1%。

寫字樓、公寓板塊之外，零售商場板塊上半年經營收入7552萬元，同比增長1.0%，營收客流實現了雙增長。

其中，國金天地商場出租率96.4%，客流同比增長15%，依托免稅資源銷售額同比增長9%，引進四家廣州首店餐飲品牌，包括高端粵菜"悅龍軒"、健康輕食品牌"超級碗"、創(chuàng)意咖喱料理"空洞造咖"和泰奶品牌"阿泰泰茶Auto Tea"。

維多利廣場則聯(lián)動賽事、文旅資源，實現出租率94.1%，客流同比增長17%，銷售額同比增長18%；武漢星匯維港購物中心出租率88.4%，同比提升6個百分點。

另一方面，白馬大廈作為專業(yè)市場業(yè)態(tài)的代表，出租率93.8%，上半年客流量同比增長20%。在業(yè)績會上，管理層介紹，在消費品市場整體承壓的環(huán)境下，白馬大廈是通過產業(yè)帶招商、采批團、供采對接等方式保持了交易活躍度。

財務結構繼續(xù)優(yōu)化

在資產端的精細化運營之外，越秀房產基金上半年的另一條主線隱藏在財務報表的負債側。

期內，越秀房產基金推動了資本結構的全面優(yōu)化，從戰(zhàn)略層面重塑了基金的安全邊際。

上半年，越秀房產基金完成約117億元的債務融資調整。最為關鍵的操作是，出售了越秀金融大廈50%權益以回籠約53億元資金，并全數用于償還存量債務。

據此，基金的借貸比率由2025年末的48.5%降至41.9%。

再融資方面，越秀房產基金制定了首份《可持續(xù)融資框架》，成功發(fā)行首筆雙幣種綠色境外債券，包括3億美元3年期利率6.5%綠色債券，及6.9億元人民幣3年期利率3.5%綠色點心債。

越秀房產基金亦以具競爭力的條款完成38億元人民幣離岸貸款的到期置換，平均債務年期延長至3.01年。

同時，上半年越秀房產基金實現平均付息率為3.79%，同比下降13個基點，期內節(jié)省融資成本約5800萬元，期末平均融資成本降至3.85%。

更值得關注的是對風險敞口的控制。期末，越秀房產基金浮動利率敞口進一步降至約7%，處于歷史低位。外匯敞口方面，通過持續(xù)以人民幣融資置換外幣，基金人民幣融資占比已達80%，匯率風險敞口降至20%，為近五年最低水平。

截至期末，越秀房產基金現金及現金等價物及短期存款結余約16.87億元。充裕的現金儲備為后續(xù)的資本性改造和債務管理提供了充足的"彈藥"。

在健康財務的基礎上，管理層提出了"審慎中帶有進攻性"的發(fā)展策略。

據透露，越秀房產基金下半年的策略聚焦于幾個方向：寫字樓方面，將鞏固品牌認知，把握戰(zhàn)略客戶產業(yè)升級需求，推進產業(yè)鏈精準招商，完善帶裝修單元標準。

管理層表示，今年上半年廣州有約17萬平方米新增供應，但大部分不在廣州IFC項目所在的珠江新城核心區(qū)。

"珠江新城新增供應有限，優(yōu)質物業(yè)抗風險能力較強。我們觀察到優(yōu)質租戶更傾向聚集新地標。"管理層稱，未來會繼續(xù)聚焦科技創(chuàng)新型客戶，優(yōu)化租戶結構，穩(wěn)定出租率和租金水平。

零售方面，越秀房產基金將落地項目招商調整，打造會員消費體系；酒店公寓方面，將繼續(xù)拓展境內外客群，推進廣州四季酒店公區(qū)及餐飲改造，雅詩閣公寓局部客房和功能用房改造。管理層指出："預計完成后房價和收益將進一步增長。"

專業(yè)市場方面，將堅持白馬大廈定位，聚焦大灣區(qū)原創(chuàng)物業(yè)。

融資方面，管理層則表示將繼續(xù)關注利率變化，靈活調整融資策略，探索熊貓債等多元化渠道。

對于非核心資產，管理層透露，基金會持續(xù)關注市場變化，動態(tài)評估資產結構，在合適時機、對持有人有利的前提下才會考慮下一步資產處置。

在商業(yè)地產仍處于深度調整期的當下，能夠同時實現核心資產運營改善與財務結構優(yōu)化，并不容易，越秀房產基金正生長出穿越周期的能力。

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