中海13%狂飆！保利“一哥”危矣？前7月TOP10 房企三級(jí)分化

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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1804篇原創(chuàng)

圖片來(lái)源|AI自動(dòng)生成

2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)的下半場(chǎng)開局，情況有點(diǎn)微妙。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2026年前7月，100家房企銷售總額為18042.1億元，同比降幅較前6月收窄了0.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)五個(gè)月收窄。

其中千億房企有5家，與上年同期持平；百億房企39家，較同期減少10家，呈現(xiàn)明顯的頭部堅(jiān)守、腰部塌縮變化，這也是行業(yè)洗牌進(jìn)入深水區(qū)的直接表現(xiàn)。

TOP10房企來(lái)看相比前6月也有變化。根據(jù)蜜姐計(jì)算的數(shù)據(jù)，前7月TOP10房企雖然依然有4家實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，但僅有一家相比前6月漲幅擴(kuò)大；6家同比下滑的房企里，則有人跌幅擴(kuò)大，有人縮窄，不盡相同。

如下圖，前7月中海地產(chǎn)以1494.6億元、同比增長(zhǎng)13.27%的成績(jī)，毫無(wú)懸念地霸占變幅榜首位。且它的增速?gòu)纳习肽甑?1.83%進(jìn)一步提升到13.27%。

規(guī)模維度上，中海前7月1494.6億元的銷售額僅次于保利的1500億元，兩者幾乎貼身肉搏。但一個(gè)在漲、一個(gè)在跌。

此消彼長(zhǎng)之下，中海登頂全行業(yè)規(guī)模+增速雙料王，只是時(shí)間問題。事實(shí)上，按目前的斜率，中海極有可能在年內(nèi)完成對(duì)保利絕對(duì)銷售額的反超。

接著是中國(guó)金茂，以銷售額同比增長(zhǎng)7.93%位列變幅榜第二。增速較上半年的7.78%微降，但也算很穩(wěn)的了。

在蜜姐看來(lái)，金茂的故事，是高端改善路線的勝利。金茂的“府系”科技住宅、城市運(yùn)營(yíng)與綜合體模式，精準(zhǔn)卡位了高凈值客群的置換需求。

第三名華潤(rùn)置地前7月實(shí)現(xiàn)1306億元、同比增長(zhǎng)5.66%，增速較上半年5.62%的增速也是持平。華潤(rùn)的穩(wěn)健又和金茂不同，根子在住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)。

最后一位增長(zhǎng)的TOP10房企是招商蛇口。前7月銷售額1098.6億元、同比增長(zhǎng)5.11%，但增速相比前6月的8.18%已經(jīng)放緩明顯。

不過一個(gè)月的波動(dòng)也代表不了什么，看后幾個(gè)月招商蛇口表現(xiàn)如何吧。蜜姐將繼續(xù)關(guān)注。

接著是下跌的6家房企，各有各的內(nèi)涵。

建發(fā)房產(chǎn)前7月733億元、同比下跌4.84%，排名變幅榜第五。單看這個(gè)-4.84%好像沒什么可驕傲的，畢竟還是負(fù)增長(zhǎng)。但把它和前6月的-9.73%一對(duì)照，跌幅幾乎砍半，是個(gè)積極信號(hào)。

前6月建發(fā)還排在保利之后，前7月它已經(jīng)把保利發(fā)展擠到了身后，保利發(fā)展則以8.09%的跌幅排名變幅榜第6，且跌幅也比前6月的6.96%又深了。

作為長(zhǎng)期以來(lái)的“央企一哥”“規(guī)模之王”，擺在保利面前的，是一個(gè)戰(zhàn)略選擇題：這-8.09%，究竟是主動(dòng)擠水分、去化低質(zhì)庫(kù)存的陣痛，還是產(chǎn)品力與操盤效率相對(duì)退化的信號(hào)？

蜜姐的傾向是兩者兼而有之。一方面，保利過去幾年在部分三、四線及非核心區(qū)域確有庫(kù)存沉淀；另一方面，在核心城市的優(yōu)質(zhì)土拍市場(chǎng)上，保利面對(duì)中海、華潤(rùn)、建發(fā)等的激烈爭(zhēng)奪，拿地強(qiáng)度與項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)速度確實(shí)不如巔峰時(shí)期果斷。

最后是TOP10房企里的4位“難兄難弟”，跌幅長(zhǎng)期維持在兩位數(shù)，尤其是萬(wàn)科，近乎腰斬。

濱江集團(tuán)則是民企里唯一的“硬骨頭”，前7月銷售額512.9億元、同比下滑16.68%，但相比前6月18.20%的跌幅已經(jīng)有所縮窄。

在蜜姐看來(lái)，濱江是這份榜單上最有教科書意義的民企。它證明了在下行周期里，聚焦比擴(kuò)張安全，口碑比杠桿可靠。但它也給所有區(qū)域型房企留下一道思考題：當(dāng)大本營(yíng)市場(chǎng)見頂，第二戰(zhàn)場(chǎng)又該如何開辟？

最后是越秀地產(chǎn)和綠城中國(guó)，一個(gè)是灣區(qū)玩家，手里握著好牌，只是出牌的速度，還跟不上市場(chǎng)下墜的速度。

一個(gè)是代建撐起的品質(zhì)遺珠。在行業(yè)從高周轉(zhuǎn)開發(fā)向運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)型的大背景下，綠城的代建護(hù)城河，可能比它的銷售額數(shù)字更有長(zhǎng)期價(jià)值。

綜上，把十家房企的前7月變幅榜鋪開，三級(jí)分化分外明顯。第一梯隊(duì)是逆勢(shì)增長(zhǎng)的四家，它們的共同標(biāo)簽是央企或強(qiáng)勢(shì)國(guó)企背書+核心城市聚焦+穩(wěn)健財(cái)務(wù)；

第二梯隊(duì)是跌幅收窄的三家：共同特征是環(huán)比在變好。這是榜單里最微弱的暖意，也是下半年最值得跟蹤的企穩(wěn)信號(hào)。

第三梯隊(duì)是失速加深或深陷泥潭的三家，他們的規(guī)模或底蘊(yùn)各不相同，但跌幅數(shù)據(jù)都同樣沉重。

透過數(shù)據(jù)也可以看到，現(xiàn)階段的樓市，國(guó)企央企的全面占優(yōu)已成定局，存量博弈已替代增量狂歡。下半年，樓市分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。

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