多地樓市房價持續下跌，降價20%沒人要！中國開始進入租房時代？

我先拋一個問題：一套房降價20%還沒人接盤，問題真的出在價格上嗎？我的看法是，根本不是。價格從來不是市場的核心變量，預期才是。

當所有人都覺得明天會更便宜的時候，今天的降價就成了明天的高價。這是眼下二手房市場最真實的寫照，也是很多掛牌半年一年、砍了三四十萬還賣不出去的房東想不通的地方——你以為你在讓利，買家以為你在探底。

國家統計局70個大中城市數據表明，2025年多數月份不少城市新房和二手房價格同比或環比仍有下降，但一二三線城市及新房、二手房之間表現并不完全一致，不能概括為所有類別始終下行。

部分重點城市二手房掛牌量處于較高水平，但各平臺統計口徑不同，“歷史高位”“超過十幾萬套”等說法必須注明城市、平臺和時點，不能直接橫向比較。

這其實符合金融學里一個再樸素不過的道理：資產價格一旦進入趨勢性下行通道，短期的價格調整不會刺激需求，只會強化跌勢預期。那么問題來了，為什么會出現這種趨勢性調整？

我給出的答案是三個字：算過賬。過去二十年，中國家庭之所以對買房有近乎宗教般的執念，本質上不是因為大家多愛房子，而是因為這筆賬怎么算都劃算。

首付三成、銀行幫你出七成，只要房價每年漲5%以上，你的實際收益率就能被杠桿放大到15%以上。同期銀行理財能給到5%就燒高香了，股票市場十年不漲還倒虧，做實業辛辛苦苦一年利潤率不到10%。

在這種背景下，買房就是唯一穩賺不賠的生意，它不是消費行為，是資產配置行為。但這套邏輯跑到今天，齒輪開始反轉了。

房價不漲甚至下跌，杠桿立刻從幫你賺錢的工具變成割你肉的刀。舉個簡單的例子：一套300萬的房子，首付90萬貸款210萬，如果房價跌15%，房子只值255萬，你名義上還欠銀行210萬，實際凈資產只剩45萬——首付蒸發了一半。

這種情況下，還在按月還著1.2萬的月供，任何一個理性的人都會開始重新審視這筆投資。

所以你會看到一個很矛盾的畫面：一邊是政策端在不斷松綁，限購放開、利率下調、公積金政策優化；另一邊是市場端反應平淡，購房者比任何時候都冷靜。

這不是政策沒力度，是購房者的信念系統被重構了。信念一旦崩塌，重建起來要以年為單位，不是幾個紅頭文件能解決的。日本的例子擺在那兒。

1991年東京圈地價見頂，此后連跌14年才勉強企穩，中間日本央行幾乎把利率打到零，各種刺激政策輪番上陣，愣是沒能把房價拉回來。為什么？

香港住宅價格在1997年后經歷大幅調整，常見統計顯示到2003年前后累計跌幅約六成左右；具體接近多少取決于指數和起止時間，不宜固定寫成“近70%”。

這中間有多少次＂抄底成功＂的宣言，就有多少個半山腰上被套的故事。我不是說中國樓市要走日本的路——我們的城鎮化率、人口流動方向、產業結構都跟當年的日本不同。

核心城市的核心地段仍然有稀缺性，一線城市的教育醫療資源仍然值錢。但我要提醒一句：不要再指望全國普漲。

那個大水漫灌、雞犬升天的時代，結束了。這就帶出了今天真正想聊的核心——租房這件事。40歲到60歲這一輩人，對租房大多是有偏見的。

在我們的觀念里，租房意味著漂泊，意味著沒扎根，意味著日子過得不體面。但年輕人不這么想。

我認識一個在深圳南山做技術的90后，月薪三萬五，父母催他買房催了五年。他給我算過一筆賬：南山一套小兩居，總價650萬，首付195萬，月供接近2萬。

以650萬元房屋、195萬元首付和月租8000元測算時，理財收益、貸款利率、租金變化、稅費和房屋殘值都會顯著影響結論，不能只計算利息與月供差額。

三十年下來，光利息和月供差額就能存下三四百萬。他跟我說：叔，我又不是買不起，是我算完賬覺得這錢花得不值。這不是個例。

這是整整一代人價值觀的遷移。他們更看重現金流的靈活性、生活半徑的自由度、抗風險能力的厚度，而不是房產證上那幾個字。

這個變化，40歲以上的人一定要看懂，否則你沒辦法理解你的孩子為什么不著急買房，也沒辦法給他們正確的建議。再說一層更深的。

租房市場的崛起，本質上是住房屬性的回歸。房子這個東西，在任何一個成熟經濟體，最終都會回歸到兩個基本功能——居住和輕度保值。

德國住房自有率長期低于許多歐洲國家，新加坡多數居民居住在政府組屋；但兩國制度、租賃保護和住房供給體系差異很大，不能僅憑兩個比例直接證明租房一定優于買房。

中國家庭資產中住房占比較高是多項調查的共同結論，但“70%以上”會因調查樣本、年份和是否計入經營性資產而變化，應作為區間性判斷而非固定事實。

這就帶來一個大問題：全社會的錢都堆在房子上，實體經濟怎么辦？創新怎么辦？消費怎么辦？

年輕人要是把未來三十年的現金流都鎖死在月供里，他還敢消費、敢創業、敢生孩子嗎？所以我一直有個觀點——這一輪樓市調整，看起來是行業周期問題，往深里看是中國經濟增長模式換擋的問題。

過去幾十年，我們靠土地、房地產、基建撬動了城市化，這套模式功勞巨大，但也走到極限了。

2026年這大半年，國際上一系列變化都在給我們施壓：美國關稅政策反復折騰、歐洲經濟持續低迷、地緣沖突不斷，出口的路子越來越窄，我們必須靠內生動力往前走。

而內生動力從哪兒來？從芯片、新能源、人工智能、生物醫藥這些真正能創造新價值的行業里來。

房地產調整有助于資源重新配置，但房價下跌也會影響居民資產負債表、地方財政和相關行業，不能簡單認定“不漲就是好事”。

它意味著社會資源終于開始被引導到該去的地方。這個轉型很痛，尤其對開發商、上下游產業鏈、地方政府來說。

2025年以來，一批曾經的百強房企陷入債務重組，有的甚至徹底退出歷史舞臺。這些疼痛都是必要的代價。

市場經濟就是這樣，不出清就不能新生，僵尸企業不倒下，健康的企業沒法起來。回到我們自己身上，四十到六十歲這個年齡段的人，眼下最該想清楚三件事。

第一件事，手里的房子該怎么辦。我的建議是分類處理。自住房不要動，無論漲跌，那是你的生活基本盤。

投資房要看位置：如果在人口凈流入的一線核心地段，可以拿著；如果在人口凈流出的三四線城市郊區，或者是十幾年前買的老破小、沒有學區沒有地鐵的，我建議早做打算——不要等，等只會更難賣。

第二件事，別再逼孩子買房。這一代年輕人有自己的算法，也有自己的活法。你把六個錢包掏空給他湊首付，可能不是幫他，而是害他。

他失去的是三十年現金流的靈活性和人生選擇的可能性。讓他自己算賬，自己決定，你把錢留在手里，未來該幫襯的時候再幫襯，比一次性梭哈聰明得多。

第三件事，錢該往哪里放。這可能是最關鍵的問題。

過去二十年，中國家庭財富的主要載體是房子，未來十年，這個載體一定會發生遷徙——從不動產逐步轉向金融資產、優質權益、以及自身能力和教育的投資。這個過程會很慢，會有波折，但方向是清楚的。

如今潮水退下，房子被逼著回歸成房子，這未嘗不是一次糾偏。真正的安全感從來不建立在一張房產證上，而建立在你手里有余糧、心里有方向、身邊有可靠的人。

樓市這一輪調整還會持續多久，沒人能給出準確答案。但可以確定的是，那個＂閉眼買入就是賺＂的時代過去了，一個更看重實際價值的時代正在到來。

對我們這一代人來說，與其惦記房價的漲跌，不如趁著還能干活，多攢點看得見摸得著的東西——健康、家人、見識、以及一份不依附于房子的從容。看懂這一點的人，比看懂房價的人，走得更遠。