招商蛇口為它搶發超50億招標，實探酒仙橋雙地鐵地塊｜土拍前瞻

下半年，朝陽區接連推出三宗核心地塊，其中酒仙橋地塊率先入市。7月26日，北京商報記者實地探訪發現，該地塊臨近地鐵14號線將臺站與東風北橋站，周邊頤堤港、久隆生活廣場等商業配套齊備。但真正讓房企提前押注的，是板塊已被反復驗證的市場購買力——2024年北京宸園開盤去化超95%，2025年中海萬吉玖序去化近90%，兩個項目累計銷售額高達175.42億元。記者注意到，在地塊正式開拍前，招商蛇口已搶先發布招標計劃，投資估算達56.58億元。

雙地鐵、商業步行可達，配套成熟度突出

北京發布2026年第六輪擬供商品住宅用地清單，共涉及三宗朝陽區地塊，酒仙橋舊城區改建項目1019-0013-1地塊（以下簡稱"酒仙橋地塊"）便是其中之一。

該地塊用地規模約2.31萬平方米，建筑規模約5.78萬平方米，容積率2.5，是三宗地塊中最早入市的一宗，將于7月28日競價出讓，起始價37.2億元。

北京商報記者實地探訪發現，酒仙橋地塊周邊配套有雙地鐵線路，地塊向北約800米為地鐵14號線將臺站，步行約13分鐘；向西約1公里則為東風北橋站，步行約16分鐘。

合碩機構首席分析師郭毅表示，酒仙橋在朝陽樓市中擁有獨特定位。片區推進大規模連片拆遷與整體規劃，持續導入優質城市資源，有望實現城市界面全面更新，市場價值具備較大提升空間。作為朝陽東四環少見的連片開發高端居住區，酒仙橋有望擺脫傳統城區豪宅與老舊社區交錯的格局，打造整體化高端住區。

相比地鐵，酒仙橋地塊距離商業配套更近。地塊南側約330米便是久隆生活廣場，步行約3分鐘可達，包含餐飲、親子娛樂、購物等綜合業態，可滿足居民日常生活需求。稍遠位置地鐵將臺站附近的頤堤港則可進一步滿足進階消費需求。

此外，將臺濱河公園、華信醫院等配套為酒仙橋地塊提供了基本的生活支撐。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，酒仙橋地塊條件明確指向高端改善客群。2.5的容積率在主城較為稀缺，利于打造低密洋房或小高層。中小體量則便于資金快速周轉，且能精準塑造圈層純粹的精品住區。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，較低的容積率既能夠適配剛需客群，同樣滿足改善群體需求，具備打造中高端產品的先天條件。低密地塊居住舒適度更高，通風采光、景觀視野更具優勢。結合地塊條件，打造面向改善群體的高品質住宅更具市場熱度。疊加當前政策持續支持建設"好房子"，改善型產品或將成為開發企業的首要選擇，也是當下市場主流方向。

雙盤均價超11萬元/平方米，板塊購買力已被驗證

酒仙橋板塊已入市新盤的市場表現，直觀印證了區域樓市的穩定性，也為待出讓地塊形成了有力的市場支撐。

北京商報記者實地走訪了解到，酒仙橋地塊東側500米范圍內，便是北京宸園項目。該地塊由中建智地、朝開、江蘇綠建聯合于2024年6月競得，項目于同年10月首次開盤，開盤當日完成308組認購，對應銷售額61.5億元。

北京市住建委官網信息顯示，截至7月25日，北京宸園606套房源已網簽581套，去化率達95.87%，成交均價約11.03萬元/平方米。

北京宸園的快速去化，初步驗證了酒仙橋板塊的購房需求基數與區域購買力水平。緊隨其后入市的中海萬吉玖序，進一步補充了片區樓市成交數據。

中海萬吉玖序項目地塊由中海在2024年11月競得，并于2025年5月正式開盤，開盤當日實現銷售額63.7億元。截至7月25日，該項目370套房源已網簽292套，去化率達78.92%，成交均價約11.18萬元/平方米，略高于北京宸園。

截至目前，北京宸園和中海萬吉玖序兩個項目成交總額分別為106.9億元和68.52億元，合計約175.42億元，兩個項目銷售額均位居2025年朝陽區在售住宅項目前列。

從土地成本來看，北京宸園住宅部分樓面價約6.6萬元/平方米，中海萬吉玖序地塊樓面價約6.44萬元/平方米。歷經兩年樓市調整周期，酒仙橋核心地塊起拍樓面價仍維持在6.44萬元/平方米左右，土地價格基本保持平穩，側面反映出板塊市場認可度未出現明顯波動。

兩大新建項目的成交表現，印證了酒仙橋板塊的購買力基礎。北京商報記者走訪同時發現，片區內次新房市場表現同樣平穩。2022年建成的上東郡、壹亮馬兩個小區，當前二手房掛牌價穩定在10萬元/平方米左右，新房、二手房市場形成良性聯動，進一步夯實了酒仙橋板塊的樓市基本面。

郭毅表示，即將出讓的酒仙橋地塊，區位條件優于此前入市的北京宸園、中海萬吉玖序地塊。地塊坐落于壩河南岸，擁有稀缺濱水生態資源，與頤堤港、太古坊兩大商業綜合體隔河相望，距離地鐵14號線也更近，綜合配套均衡性突出。

謝逸楓表示，支撐酒仙橋板塊購買力與房價韌性存在多方面因素。區域新盤定位偏高端，優質產品是吸引購房者的重要動因；片區新房供應有限，房源稀缺性形成有力支撐；樓市相關政策持續加碼，市場預期向好，給予房企定價底氣；同時相較前幾年，當前房企資金狀況有所改善，資金壓力得到緩解。

告別擁堵老舊，路網與濱水空間同步升級

長期以來，酒仙橋板塊因老舊小區、工業廠房集中，加之道路通行條件有限，片區城市面貌相對老舊。

北京商報記者實地走訪發現，酒仙橋地塊規劃范圍及四周共涉及4條道路，為酒仙橋路、酒仙橋南路、紅霞中路、紅霞路。

從現狀通行情況來看，酒仙橋路為雙向四車道，早晚高峰時段通行壓力較大；酒仙橋南路采用雙向三車道設計，交通擁堵現象更為突出。相較主干道路，紅霞中路與紅霞路未設置規范機動車道，實際為雙向單車道通行模式，日常車流量平緩，通行狀況順暢。其中，紅霞中路自東向西可銜接東四環主干道，紅霞路自北向南直通酒仙橋南路，是片區內部重要的微循環通道。目前，片區內仍留存多處老舊待拆樓棟，道路施工圍擋分布廣泛。

隨著酒仙橋地塊未來成功出讓，上述道路都將隨項目進行升級改造。出讓文件顯示，規劃街坊路一至街坊路六的道路寬度應不小于8—15米，符合《關于在控規編制和實施中增設街坊路的相關規定》相關要求，與周邊地塊同期實施，完善相關道路交通工程設施，并對社會開放使用。

此番路網升級改造落地后，酒仙橋片區存在的道路擁堵問題將得到有效緩解，區域交通通達性進一步提升。在交通路網提質增效的同時，地塊北側壩河沿線生態改造工程同步推進，片區實現基建與生態雙向升級。

北京商報記者了解到，位于酒仙橋地塊步行1.5公里范圍內的頤堤港灣碼頭已于2025年3月竣工落成。未來，壩河將開通游艇通航線路，航線直達北京城市副中心，頤堤港灣碼頭即為該航線的起點樞紐，將打通片區水上交通新通道。

在壩河沿線濱水空間，北京商報記者看到不少附近居民在此步行漫步、騎行健身、露營休憩。據北京市朝陽區生態環境局公示信息，壩河（磚角樓至酒仙橋路段）濱水空間建設工程正在建設階段，項目起點為磚角樓北護城河，終點至酒仙橋路，長度6.57公里，建設面積約56.15公頃。

隨著壩河河道綜合治理、濱水空間打造等系列規劃逐一落地，酒仙橋片區將有效盤活濱水生態資源，高品質"濱水而居"的現代化人居愿景將全面兌現。

正因如此，酒仙橋地塊受到越秀、中建玖合、中海等多家房企關注。而剛剛競得通州九棵樹地塊的招商蛇口，在酒仙橋地塊正式開拍之前就發布了招標計劃。

據北京市工程建設招標投標交易系統公告，該地塊的施工招標計劃于7月14日正式發布，招標人為招商局地產（北京）有限公司，投資估算達到56.58億元，預計招標公告將在2026年8月13日正式發布。

嚴躍進認為，低風險與確定性是多家房企提前布局的關鍵。他表示，酒仙橋地塊已剝離復雜業態，為純住宅用地，且周邊配套成熟、前作熱銷驗證了板塊購買力，這些明確利好大幅降低了房企的開發與銷售風險。

郭毅表示，從地塊價值來看，該地塊樓面價6.4萬元/平方米，意向房企數量較多，土拍階段存在一定溢價空間，未來項目售價或將站穩10萬元/平方米以上，目標客群依舊瞄準高端改善群體。依托更優越的區位、濱水生態資源以及低密優勢，項目遠期售價相比北京宸園、中海萬吉玖序存在上行潛力。

北京商報記者 李晗