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消費REITs二季報新鮮出爐，行業整體經營壓力持續釋放，項目間差距愈加明顯，分化邊界也更為分明。
為什么我們特別關注這些業績異動的消費REITs項目？因為它提供了一個前所未有的跨城市商業項目參照系。
過去，行業對商業項目的分析高度依賴咨詢報告和項目方官方披露的碎片化信息，難以統一口徑比較。REITs的出現——強制底層資產按統一準則披露出租率、租金等核心指標，使縱向趨勢追蹤甚至橫向跨城對比成為可能。
看完二季度消費REITs季報，我們有以下幾點想法：
奧萊遇挫。自2023年下半年以來，奧萊成為了線下商業最景氣的細分賽道，項目的銷售額普漲。但與一季度同比大幅上漲不同，二季度它們的業績僅微漲，甚至有項目是同比下降。奧萊板塊正在從"普漲"走向"分化"，市場對奧萊的敘事也需要從"高增長持續"切換為"增長回歸常態"。真實的經營是非線性的，趨勢不會均勻地走完。
梯隊分化。二季度，多個消費REITs項目的總體營收、租金單價同比上漲，但剔除季節性特別明顯的奧萊項目后，同比、環比均上漲的項目，僅有長沙金茂覽秀城。從長期的行業趨勢來看，租金紅利期已階段性見頂，市場租金整體邁過高位，市場下調租金收益預期是必然。
城市分化。高線級城市區域型購物中心是消費類REITs底層資產中數量最多的類型，也是投資判斷中難度最大的——既不像城市級項目有清晰的價值錨點，也不像奧萊項目景氣度趨同。上海百聯又一城租金同比下調15%，濟南貴和領秀城出租率跌至86.17%，成為消費REITs市場中首個跌破90%的項目。
持續追蹤。理解以上項目，要從三個維度持續追蹤——城市商業格局（城市框架、消費潛力、競爭格局）、項目基本面（區位、客群、租戶結構、財務表現）、項目邊際變化（主力店調整、業態更新、品牌汰換、硬件更新等），需要保持足夠的審慎與迭代意識，因為商業的競爭永遠在流動。
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撰寫&制圖｜蘇珊 哎呦薇
主編｜付慶榮
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