上海「內環最慘」樓盤，剛剛交付了…

這兩年，全國同行聊起樓市，總會給上海留一個例外：別的城市再難，上海核心區總歸賣得掉。

內環、靜安——這兩個詞放在一起，在大多數地產人的認知里，約等于“閉眼賣”。

但最近交付的一個盤，卻把這層濾鏡敲碎了。

6月底，靜安璽樾完成集中交付。

一個站在靜安內環的全新住宅，2024年上半年首開，一路賣到2026年6月交付，全盤692套，只網簽了355套，去化剛過五成。

剩下的300多套，從期房熬成了現房，還壓在手里。按它前三個批次一路走低的去化速度，清盤幾乎遙遙無期。

先把公道話說在前面：交付本身沒掉鏈子。

園林實景成型，大金空調、地暖、新風照單全給，物業簽的萬科。區屬國企按時把房子交了出來——業主這一關，它守住了。

但市場那一關，它輸得很難看。要評上海內環“最慘樓盤”，恐怕得算它一個。

這個盤提供了一個反直覺的樣本：上海核心區，早就沒有躺贏這回事了。

它是怎么輸的？把這兩年捋一遍，會看到三場完整的敗仗：輸給自己，輸給對手，輸給時代。

01

輸給自己：先天帶傷，后天還不努力

靜安璽樾腳下的地，是上海第一個“市區聯手”舊改征收項目——洪南山宅240街坊，不夜城板塊的內環腹地。

這一帶出過華發靜安華府、新湖青藍國際，都是當年的爆款。

但具體到這塊地，先天是帶傷的：西側緊貼南北高架，中高樓層噪音尾氣影響明顯；四周老公房環繞，走出嶄新的社區大門，就是斑駁的舊里弄。

圖源：網絡

先天不足，本可以通過后天誠意來彌補。上海樓市中，外環賣成爆款的案例比比皆是。比如金茂多個外環項目，都憑借過硬的產品力引發搶購。

反觀靜安璽樾，地段存在硬傷，產品還不努力，這才是問題的癥結。

第一，是結構錯配

靜安璽樾把大量籌碼押在94-99㎡的兩房和165㎡的四房上，但兩房滿足不了改善家庭，165㎡總價超2300萬又只夠得著極少數人。

第二，是戶型落后

98㎡兩房是偏狹長的中間套，只有兩開間朝南，進深大、面寬小，還是暗衛；不少103㎡戶型，恰好排在貼高架的那一側。

這在多開間朝南、全明格局已成標配的今天，明顯格格不入。

第三，是配置平庸

平心而論，它的裝標單項不差，中央空調、地暖、新風給得大方。

但得房率75%-79%，屬于平均水平；立面是石材加真石漆的三段式，容積率3.05。

同一時期，整個上海都在產品競賽：有人把得房率做穿90%，有人把架空層做成第二會所。同行都在做加分題，它把標準答案抄完就交卷了。

于是價格成了壓垮它的最后一根稻草。945萬起的總價，剛需踮腳夠不著；夠得著的改善客，看一眼硬傷扭頭就走。

一期認購率約62%，勉強及格；2024年11月二期加推，認購率跌到23%；2025年9月三期，均價降到了三個批次最低。

一個內環盤，硬生生把自己賣成了郊區尾盤。

02

輸給對手：初上牌桌，遇上實力央企

如果說自身的平庸決定了它賣不快，那對手的出現，連“慢慢賣”的退路都給堵死了。

2024年，保利永興里、越秀靜安悅等品質新盤入市，分走了第一輪客戶。

真正的重錘，落在2025年年中。保利置業來了，第一仗就打在家門口。

這兩年，保利置業的行業排名逆勢攀升，2025年銷售約502億。

它首進靜安，就聯手區屬蘇河灣集團拿下中興社區兩幅宅地，案名起得毫不客氣：譽靜安。

一個初上高端牌桌的區屬平臺，遇上一家在全國大殺四方、正卷得興起的央企，差距是全方位攤開的。

在戶型上，譽靜安143㎡做出準一梯一戶、獨立電梯廳、南向雙陽臺；112㎡三房三開間朝南、南北通透，陽臺多飄窗，實得率逼近九成。

在社區配套上，譽靜安容積率2.76，配備數千方的會所加架空層——恒溫泳池、健身房、臺球室，適配全齡段業主需求。

譽靜安 效果圖

價格，還倒過來了。

譽靜安二批次112-119㎡三房，均價約12萬——比靜安璽樾12.42萬的整盤均價還低幾千塊，離地鐵反而更近。

最誅心的是什么？

譽靜安是期房，靜安璽樾是現房，現房賣不過圖紙。

說到底，一街之隔的較量早已超出兩個樓盤的勝負，是兩種操盤功力的代差：一邊是把全國卷出來的功夫搬進靜安，一邊是守著“內環舊改地”等客上門。

03

輸給時代：賣不動的是項目，跟不上的是企業

把時間軸拉長看，靜安璽樾還輸給了第三個對手——時代的切換速度。

它拿地、報建的年代，上海新房的主旋律還是限價和倒掛。可等下水的時候，潮水已經退了。

再往后，規則干脆換了：2025年9月上海“好房子”新規落地，全城新盤得房率從75%卷向90%。

新規前后的產品，擺在一起就是兩個物種。

不過，項目跟不上時代，本質是企業跟不上時代。

靜安璽樾的操盤方北方集團，在上海閘北房地產發展總公司改制的基礎上成立。

這家企業的看家本領，是舊改征收、動拆遷和物業經營。

洪南山宅地塊舊城區，來源：上海靜安

老閘北這些年最難啃的舊改硬骨頭，不少是它組織收下來的，靜安璽樾腳下這塊地本身，就是它的戰果。

論住宅開發，他們在上海的代表作松江佘山璽樾，是一個均價5萬多的遠郊低密盤。

靜安璽樾與它共用“璽樾”一詞，難度卻跳了一級：從5萬跳到12萬級的內環高層，中間隔著的，是完全不同的客群和競爭烈度。

掌舵人陳衛東，在北方系深耕二十年。

他2004年成為北方集團總經理，如今是靜安國資體系里根基扎實的老將，北方集團董事長兼黨委書記、西藏城投董事長一肩挑。

內環12萬級的商品房戰場，對他和整個團隊來說都是第一次。輸給身經百戰的對手，遺憾，但不冤。

真正值得琢磨的，是北方系內部的另一層安排。

靜安璽樾的銷售代理權，在旗下上市公司西藏城投手里。2025年7月，代理費率從0.5%上調至1.5%。

公開的解釋是市場疲軟、銷售承壓、營銷成本上漲。

對北方集團來說，總投資約115億的靜安璽樾，壓著300多套現房，超50億貨值，去化壓力極大。

而西藏城投2025年營收9.18億、歸母凈虧5.52億，同樣步履維艱。

這幾百套現房怎么賣，比當年那塊地怎么收，難多了。

靜安璽樾未必是不想贏，只是此前積累的能力，恰好不在這張考卷的考點上。

最扎心的對照，其實就在一街之隔。

蘇河灣集團把項目公司51%的股權掛上產交所，連同操盤權一起交給保利置業，換來譽靜安的熱銷。

北方集團選擇自己上場，賣到交付才網簽五成。

同一個板塊，兩種選擇，兩種命運。敢于借力，有時才是地方國企最大的進取。

往后看，全國核心城市的好地，會越來越多地回到地方平臺手里——舊改和城市更新的主力軍，就是他們。

靜安璽樾提前把考卷攤開了：地段發的是入場券，操盤力才是成績單。

每個城市，可能都藏著自己的“靜安璽樾”。區別只在于，握著好地的人，有沒有照過這面鏡子。

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