北京
北京進(jìn)深 徐迪 截至7月23日，北投棲澐灣取證已有4個月，基本保持勻速去化的進(jìn)度。
目前累計網(wǎng)簽163套，取證房源去化近半。
成交均價3.63萬元/㎡，約為銷售指導(dǎo)價的66折。
成交金額總計5.83億元，地價覆蓋率22.5%。
從拿地到取證入市，北投棲澐灣用了1000多天。
棲澐灣所在地塊，是北投置業(yè)于2023年6月以25.9億元底價競得，樓面價約2.57萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價5.5萬元/㎡。
這個項目一路走來很不易，經(jīng)過換帥、調(diào)規(guī)與更名。
2025年初，項目曾以云帆汀瀾取證，推出西區(qū)6003地塊6棟樓，共495套房源，擬售價格在5.32萬元/m2至5.68萬元/m2，備案均價5.5萬元/㎡。
取證后一直未開盤，直到當(dāng)年8月份，項目進(jìn)行了一次顛覆性調(diào)規(guī)。
涉及總平面圖、戶型、立面配套、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等諸多細(xì)項。
然而，最受關(guān)注的還是，它增加了開敞陽臺等新規(guī)配置，躋身四代宅好房子行列。
調(diào)整之后，戶型建面為79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。上車戶型變成了時下最受剛需歡迎的小三居。
疊加南陽臺、北設(shè)備平臺、側(cè)面飄窗的贈送，實得率最高做到了95%。
同樣調(diào)整的，還有售價水平。
3月28日，棲澐灣首批8棟樓取得新的預(yù)售許可證，擬售均價4.17萬元/㎡。
位于西區(qū)6003地塊北排的4、5、6、7、9、10、11、12#，共246套房源。
5月30日，加推1、3#兩棟104套。
· 11#和12#的備案均價最低，不足4萬/㎡。
其中11#樓主力建面約110㎡，東邊戶為89㎡戶型；
12#樓為79㎡中戶/89㎡邊戶面積段。
· 6#的備案均價最高，約4.63萬元/㎡，為頂配建面約142㎡四居。
擬售均價從5.5萬調(diào)至4.2萬，每平米降了1萬+。
這個價格即使放在遠(yuǎn)郊市場也是挺香的。
北投置業(yè)總經(jīng)理屈晨看得很清楚，現(xiàn)在的通州市場，已經(jīng)跟兩年前大變天了。
棲澐灣為了不重蹈“兄弟盤”晟景汀瀾的覆轍，在定價上肯定有所考量。
如果定太高，無人問津，不僅庫存難去，還占用資金。
屈晨的打法，是走平民路線，3萬+的四代宅，而且還是精裝修交付。
只是這么一來，項目的地價縫差不到1萬元/㎡。
通常而言，地價縫差越大，能讓開發(fā)商有更多操作空間，用心打造產(chǎn)品；反之，地價縫差越小，開發(fā)商可能為了保利潤，會“砍”成本、偷偷減配。
綜合對比下其他通州樓盤的地價縫差：
招商朝棠攬閱的樓面價3.12萬/㎡，一期成交價5.8萬/㎡，地價縫差2.68萬/㎡；
招商云璟攬閱的樓面價2.86萬/㎡，成交價5.7萬/㎡，地價縫差2.84萬/㎡；
中鐵建花語璟云的樓面價3.58萬/㎡，成交價5.7萬/㎡，地價縫差2.12萬/㎡；
中建運河玖院的住宅樓面價3.06萬/㎡，一期成交價6.2萬/㎡，地價縫差3.14萬/㎡。
可見，棲澐灣的地價縫差是真的小。
對比上述項目，棲澐灣最大的硬傷還是城市界面。
通州張家灣板塊并不是通州傳統(tǒng)的主城區(qū)，配套主要靠未來規(guī)劃，周邊現(xiàn)在比較荒。
目前該項目距離地鐵站有一段距離，最近的1號線、7號線花莊站步行大約2.4公里。
從網(wǎng)簽表現(xiàn)來看：
1、去化最好的仍是小70-90㎡面積段。
供應(yīng)115套，網(wǎng)簽91套，去化近八成。
成交均價也是最低的，為3.61萬元/㎡。
2、主力面積段110-130㎡：
供應(yīng)165套，網(wǎng)簽59套，去化率36%。
3、扛價主力140㎡戶型：
供應(yīng)56套，網(wǎng)簽12套，僅有兩成去化，成交均價3.74萬元/㎡。
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