今日成都土拍：雙流區(qū)九江千子門(mén)板塊34.26畝宅地低價(jià)成交！

今日上午，成都公共資源交易中心完成兩宗涉宅用地出讓，雙流九江、東部新區(qū)三岔地塊雙雙底價(jià)成交。

沒(méi)有火熱廝殺、沒(méi)有高價(jià)地誕生，看似平淡的出讓結(jié)果，卻清晰勾勒出當(dāng)下成都土地市場(chǎng)“冷熱割裂、房企擇優(yōu)布局、國(guó)資穩(wěn)托遠(yuǎn)郊”的真實(shí)格局，對(duì)剛需、改善購(gòu)房者都具備極強(qiáng)的參考意義。

本次出讓兩宗地塊總占地約7.16萬(wàn)㎡，規(guī)劃總建面近13.87萬(wàn)㎡，均為純住宅用地。其中位于雙流九江千子門(mén)板塊的一號(hào)宗地被重慶銀河地產(chǎn)旗下渝成地產(chǎn)拿下，位于東部新區(qū)三岔街道的二號(hào)宗地被成都東部集團(tuán)旗下公司接手。

一號(hào)宗地

先看本場(chǎng)土拍核心——雙流九江34.26畝純住宅地塊。宗地坐落于九江街道萬(wàn)家社區(qū)，銜接?xùn)|升龍橋、葛陌片區(qū)，容積率僅1.8，起拍樓面價(jià)8450元/㎡。熟悉城西樓市的購(gòu)房者不難發(fā)現(xiàn)，這并非銀河首次布局九江板塊，2025年3月該房企就在地塊南側(cè)拿下銀河璽悅臺(tái)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)8150元/㎡，時(shí)隔一年補(bǔ)倉(cāng)同片區(qū)，樓面價(jià)小幅上漲300元/㎡，足以印證房企對(duì)九江板塊長(zhǎng)期自住價(jià)值的認(rèn)可。

從板塊配套來(lái)看，九江緊鄰成都芯谷產(chǎn)業(yè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)人口持續(xù)導(dǎo)入，北側(cè)規(guī)劃九江未來(lái)公園社區(qū)，生態(tài)、商業(yè)、交通配套持續(xù)落地，屬于近郊剛需、剛改的主力置業(yè)板塊。1.8的低容積率在近郊十分稀缺，開(kāi)發(fā)商后期可打造小高層、洋房組合產(chǎn)品，兼顧舒適度與總價(jià)門(mén)檻。

二號(hào)宗地

地塊位于東部新區(qū)三岔街道板橋村，占地73.21畝，體量更大。作為新區(qū)國(guó)資平臺(tái)，東部集團(tuán)拿地核心目的并非短期盈利，而是完善三岔片區(qū)住宅配套，匹配天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)、未來(lái)科技城的產(chǎn)業(yè)人口居住需求。不同于民營(yíng)房企追求現(xiàn)金流、去化速度，國(guó)資拿地更看重片區(qū)長(zhǎng)期城市發(fā)展，這類地塊入市后，產(chǎn)品會(huì)兼顧剛需保障、人才住房，整體價(jià)格更趨于平穩(wěn)。

房企拿地趨謹(jǐn)慎

整場(chǎng)土拍全程零溢價(jià)，和7月中旬金牛國(guó)賓板塊房企爭(zhēng)搶低密改善地塊形成鮮明對(duì)比，成都樓市兩極分化趨勢(shì)再一次坐實(shí)。一邊是主城核心低密改善地塊，多家品牌房企同臺(tái)競(jìng)價(jià)，愿意為優(yōu)質(zhì)地段、稀缺容積率買(mǎi)單；另一邊是近郊、遠(yuǎn)郊常規(guī)宅地，房企拿地趨于謹(jǐn)慎，只愿意底價(jià)布局配套成熟、人口穩(wěn)定的板塊，無(wú)人愿意高價(jià)拓荒冷門(mén)片區(qū)。

房企投資邏輯的轉(zhuǎn)變，直接影響普通購(gòu)房者的買(mǎi)房選擇。對(duì)于剛需購(gòu)房者，雙流九江這類近郊產(chǎn)業(yè)成熟板塊，土地成本穩(wěn)定、新房總價(jià)可控，流通性優(yōu)于無(wú)產(chǎn)業(yè)支撐的遠(yuǎn)郊，是穩(wěn)妥的自住選擇；而東部新區(qū)三岔片區(qū)更適合長(zhǎng)期看好東部新區(qū)發(fā)展、有產(chǎn)業(yè)通勤需求的人群，短期增值空間有限，不適合短期投資。

對(duì)于城西改善置換群體，近期國(guó)賓板塊連續(xù)出讓低密宅地，樓面價(jià)持續(xù)走高，主城洋房、低密改善產(chǎn)品門(mén)檻穩(wěn)步抬升，有置換需求的改善家庭不必持續(xù)觀望，優(yōu)質(zhì)改善房源庫(kù)存持續(xù)縮減，保值能力更強(qiáng)。反觀近郊普通高層住宅，供應(yīng)充足、房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)上漲，純投資需求需要謹(jǐn)慎入場(chǎng)。

從城市整體土地供應(yīng)節(jié)奏來(lái)看，7月作為成都下半年土拍窗口，土地出讓持續(xù)放量，但市場(chǎng)早已告別全面普漲時(shí)代，核心邏輯變成“地段、產(chǎn)業(yè)、配套”三重篩選。民營(yíng)房企不再盲目拿地?cái)U(kuò)張，只深耕熟悉、去化有保障的成熟近郊板塊；國(guó)資平臺(tái)則扛起新區(qū)建設(shè)大旗，保障片區(qū)住宅配套落地，穩(wěn)定區(qū)域房?jī)r(jià)底盤(pán)。

購(gòu)房者需隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)變化

本次土拍兩宗地全部底價(jià)成交，未償不是樓市回歸理性的信號(hào)。未來(lái)成都土地市場(chǎng)或還將持續(xù)分化：主城核心稀缺改善地塊依舊具備熱度，近郊產(chǎn)業(yè)剛需板塊平穩(wěn)走量，無(wú)配套、無(wú)產(chǎn)業(yè)的遠(yuǎn)郊冷門(mén)地塊或?qū)⒊掷m(xù)遇冷。

對(duì)于準(zhǔn)備上車(chē)的購(gòu)房者而言，不必再抱有“土拍漲價(jià)帶動(dòng)全城房?jī)r(jià)上漲”的固有思維，買(mǎi)房核心回歸自住需求。剛需優(yōu)先選擇產(chǎn)業(yè)完善、配套落地的板塊；改善認(rèn)準(zhǔn)主城低密成熟片區(qū)；投資則盡量規(guī)避庫(kù)存高、人口導(dǎo)入緩慢的遠(yuǎn)郊，理性判斷板塊長(zhǎng)期居住價(jià)值，才是當(dāng)下置業(yè)的核心準(zhǔn)則。