上海市區(qū)小戶型正在絕版，但很多是坑

中環(huán)內(nèi)小戶型正在絕版

2026年，上海中環(huán)內(nèi)（不含內(nèi)環(huán)）70㎡以下及70-90㎡新房供應(yīng)趨近于零，小戶型在新房市場基本絕跡。

全市90㎡以下新房的成交占比，也從2025年1月的11.9%跌到了2026年5月的7.7%。

拉長時間看，百平以下小戶型成交占比從2021年高點約57%，到2024年約38%，四年接近腰斬；

據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年中環(huán)內(nèi)新房百平以下戶型供應(yīng)占比已跌破10%。

為什么？

政策加利潤，兩頭把市區(qū)小戶型供應(yīng)掐死了。

2024年8月27日，上海三部門聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整了沿用18年的"7090"政策：

中小套型面積標(biāo)準(zhǔn)從90㎡以下上調(diào)到多層100㎡、小高層110㎡、高層120㎡，中環(huán)內(nèi)中小套型占比要求從70%降到60%。

同一年，土拍取消溢價率上限、取消房地聯(lián)動價，地價放開漲。

到2025年第八批次土拍，6宗地塊干脆全面取消了中小套型比例要求。

地價一漲，開發(fā)商的賬很好算：同樣一塊地，做大戶型利潤高得多。

小戶型，被政策和利潤合謀干掉了。

1）稀缺是人為的

"絕版"兩個字，很多人聽成了"必漲"。

但現(xiàn)在市面上不少中環(huán)內(nèi)小戶型，是老地塊捂出來的庫存——報規(guī)早、得房率低、戶型落后，屬于被時代淘汰的產(chǎn)品，不是什么稀缺好貨。

2）新一代住宅的主力面積段，整體上移了。

3.5代宅的高實得率、架空層、會所、大面寬，在100㎡以上的戶型里才能充分施展。

這不是說新盤完全不做小戶型——譽靜安89㎡三房就是3.5代宅——但趨勢就是：產(chǎn)品迭代的紅利，小戶型吃到的越來越少。

4）絕版≠增值。

二手市場上，中環(huán)次新小戶型的成交價、流動性、溢價力，普遍弱于同小區(qū)大戶型。

接盤俠只剩低預(yù)算剛需，價格天花板肉眼可見。

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最大的對手來了：12.5萬套解禁房

很多人盯著"新房小戶型絕版"講故事，但忘了市場不只有新房。

2021年3月起，上海實行積分制：認(rèn)購人數(shù)超過房源數(shù)1.3倍的熱盤，網(wǎng)簽滿5年才能轉(zhuǎn)讓。

2026年，就是解禁元年。按網(wǎng)簽時間推算，2026年解禁約3.3萬套，2027年約4.8萬套，2028年約3.3萬套，2029年約1.2萬套——未來四年合計約12.5萬套。

這批房子恰恰是7090時代的產(chǎn)物，90-120㎡小三房是絕對主力，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。

按解禁房源一半是小戶型粗算，2026到2028年還有超過5.6萬套小戶型要涌進二手市場。

所以準(zhǔn)確的說法是：新房市場的小戶型絕版了，但整個市場的小戶型并不稀缺，甚至正在迎來一波供應(yīng)洪峰。

這批次新小三房，房齡新、帶電梯，當(dāng)年還是千人搖的紅盤。

它們解禁之后搶的是誰的客戶？

另外板塊分化也要看清楚：解禁大戶在外圍，比如臨港2026年就有8個項目、3164套集中解禁，青浦、寶山、奉賢、嘉定同樣承壓。

市區(qū)解禁房源少而分散，直接沖擊有限，但密集供應(yīng)區(qū)域要小心，而且老舊產(chǎn)品被間接擠壓是定局。

總之，"絕版=必漲"這個等式，在解禁潮面前不成立。

中環(huán)內(nèi)在售小戶型，三檔分級

1）值得沖的：

譽靜安：靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)中興社區(qū)，89㎡三房，靜安內(nèi)環(huán)惟一的3.5代宅，得房率接近90%。

保利外灘啟PARK77：楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)江浦公園，99-102㎡三房，實得率約91%-98%，備案均價13.55萬，堪稱市中心最后一批百平米三房。

開云艾尚里、浦發(fā)蓮園：北蔡內(nèi)中環(huán)，產(chǎn)品新、底子干凈，但起步面積已到89-100㎡，嚴(yán)格說是"小面積改善"而非傳統(tǒng)小戶型。

2）堅決避雷：

蘇河融景：備案名時代歐洲花園，老地塊項目捂到2025年12月才實景交付，賣的是上一個產(chǎn)品周期的保留房源，均價還貴。

靜安鴻庭：2022年9月拿地，三年半過去樓都封頂了仍未入市，聯(lián)動價11.9萬；地塊容積率3.0，可售商品房僅224-228套，租賃住宅卻有238套，占比過半。

古北中央萃：金虹橋收官現(xiàn)房，60-125㎡，但全是2梯4戶、4梯6戶的高密度塔樓形態(tài)，產(chǎn)品老派。

靜安璽樾、尚發(fā)馨苑：界面老、產(chǎn)品過時。

3）謹(jǐn)慎觀望：

悅97：蘇河灣內(nèi)環(huán)新盤，全盤僅97套，88㎡兩房、100㎡三房，聯(lián)動價12.88萬、總價812萬起，內(nèi)環(huán)低門檻是真的；

但2梯5戶、得房率和戶型細(xì)節(jié)建議實地踩過再定。

還是那句話，別為"絕版"兩個字盲目買單。

低預(yù)算剛需，兩條路：

要么中環(huán)內(nèi)真絕版的新盤小戶型，要么干脆等解禁潮里撿漏——楊浦濱江、徐涇這些板塊，2026年下半年很可能出現(xiàn)次新小三房的價格窗口。

追求品質(zhì)和保值，寧可中外環(huán)3.5代大戶型，不碰中環(huán)老舊小戶型。

沒有不能買的房子，只有不能買的價格。如果性價比確實高，老舊戶型也不是不能買。

總之同總價內(nèi)，二手房新房，多對比多看，挑到合適房子的概率就會大一些。

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