萬科接連換帥，27萬間泊寓下一步去哪？

作者/Island

來源/邁點

封面圖/攝圖網

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2026年夏天，萬科連續公布了兩個重要的人事任命。

一個是7月2日，萬科正式宣布黃宇出任公司總裁；另一個是6月底，萬科長租公寓事業部（也就是大家熟悉的“泊寓”）宣布由前津冀公司總經理王一川接任總經理。

這兩次換人離得很近，背后反映了萬科現在真實的處境和轉向。

金融空降兵與開發老兵的錯位搭檔

萬科的總裁崗位，從2025年1月祝九勝辭任后，已經空了17個月。2026年7月2日，萬科通過董事會公告，正式聘任黃宇為總裁。

黃宇的履歷里幾乎沒有“蓋房子”這三個字。1974年出生的他是管理學博士、高級會計師，職業生涯的高光在深圳市投資控股有限公司總會計師、副總經理的位置上，隨后轉身深圳市委金融委辦副主任，分管金融穩定與風險處置。他參與深圳出險房企的債務協調，是典型的“國資+金融+風險處置”專家型干部。

與此相對，1983年出生的王一川是萬科“新動力”校招出身，2010年入司，15年間從杭州、上海一路干到津冀公司總經理，是踩過拿地、營銷、工程一線的標準開發線老兵。如今他被賦予全權分管長租公寓總部職能、投資、產品、工程乃至財務資金的權責，掌管約27萬間泊寓的盤子。

這兩個人搭在一起，反差非常直白：黃宇上來是幫萬科跟銀行、債權人、國資系統打交道，談債務展期、盤活資產、穩住資金鏈，核心任務是“管錢與債”。王一川則從開發一線轉去管約27萬間房源的泊寓，要算單房成本、控工程改造、提出租率，核心任務是“管房與運營”。

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泊寓作為經營類業務，早就過了盲目擴張階段，需要的是懂精細化運營、懂REITs、懂長租盈利模型的專才。但萬科在2026年這個節骨眼，沒有從長租體系內部提拔一號位，而是讓一位15年開發老兵跨界接棒。這折射出的現實是在集團收縮、保交付與化債優先的“戰時狀態”，萬科更傾向于用知根知底、信任成本低的老開發人去守核心資產，而不是冒險押注純運營專才。

某種程度上，這也是萬科多元化業務人才池承壓的體現：開發主業萎縮后，經營業務在關鍵崗位上仍不得不從開發主線輸血。這種選擇未必是長期最優，但是在當下活下去優先級最高的環境里，被萬科視為風險最小的操作。

萬科整體治理邏輯變了

把鏡頭拉高，黃宇的上任不只是補一個總裁缺，更是萬科治理邏輯變軌的注腳。

2025年1月，郁亮辭任董事會主席，由深鐵董事長辛杰接任；2025年10月，辛杰辭任，深鐵總經理黃力平接任董事長。2026年1月，郁亮到齡退休，辭去董事、執行副總裁職務，徹底退出萬科；同月（工商變更于2026年3月19日完成）法定代表人由郁亮變更為黃力平。原職業經理人核心層基本退場。

2026年7月10日，萬科披露新一屆董事會非獨立董事候選人名單——黃力平、黃宇、雷江松、徐恩利、姚飛、朱志強，六人全部具備深圳國資或國企系統履歷。

萬科用了兩年時間完成了從“混合所有制職業經理人自治”到“國資主導經營與化險”的權力交接。

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這種變化直接改寫業務權重。

新班子的核心任務不再是講“萬店計劃”的規模故事，作為萬科少數具備穩定現金流的優質資產，泊寓在化債談判中具備重要籌碼價值，通過納保、結構優化出清虧損房源、打通公募REITs或大宗交易，完成“投融管退”的閉環。

伴隨治理邏輯的調整，組織與文化也隨之迭代。2025年9月，萬科取消運行近20年的三級管控架構；至2026年6月，官網高管介紹中已不再顯示“合伙人”頭銜。過去強調的“共創共擔共享”文化，正逐步過渡到國資主導下的集約管理與風險防控模式。黃宇不持股、王一川從區域一線轉戰經營板塊，均是這一管理邏輯優化的具體體現——這也意味著，萬科正逐步從傳統的地產開發企業，轉型為國資支持下聚焦存量資產盤活與風險化解的市場主體。

行業鏡像，房企系穩盤、國企逆襲與REITs定生死

新一輪的人事變動，映照了2026年中國長租公寓市場的三段式變局。

首先是規模擴張熄火，運營力成唯一壁壘。據中指研究院數據，截至2026年一季度，TOP30集中式長租公寓累計開業房源量146萬間，較2025年末僅增加3.5萬間；TOP5合計56.7萬間，反而較上季度末減少2.6萬間，主要受泊寓、魔方等在局部城市調整、關閉包租門店影響。

其次是資本化通道重構，REITs成為分水嶺。截至2026年6月，全市場已上市保租房公募REITs共9只，華夏華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT等已完成擴募。資本只進“納保+賬本過硬”的資產，泊寓雖管理規模領跑，但受制于母公司債務與部分高位鎖租約的城中村項目倒掛，單獨IPO難度較大，更現實的路徑是逐步通過REITs、大宗交易逐步減負，把干凈資產送進公募REITs。

最后是競爭格局從“房企一家獨大”走向“國資持有+專業運營”。深圳安居集團、武漢城發美寓等地方國企靠低成本拿房與政策補貼快速起量，房企系則加速從重資產持有轉向輕資產托管輸出。萬科派開發老兵王一川執掌泊寓，隱含意圖正是用開發的資源調動能力，撬動更多“非居改保”、存量盤活項目，把泊寓從燒錢的重資產包袱，扭成能對接REITs的合規資產包；而黃宇的金融背景則負責在集團層面把這類資產包裝進化債與資本談判的桌面上。

在這個新周期里，長租公寓不再是企業多元化的面子工程，而是頭部房企活著并翻身的底牌之一。黃宇管錢與債、王一川管房與運營的雙人舞，既是萬科自救的排兵，也是整個行業從開發基因向資管基因掙扎轉型的標本。

當27萬間房的資本局遇上國資化險的指揮棒，接下來的變量不再是規模數字好不好看，而是這張資產負債表，能不能在REITs與運營效率的雙重擠壓下，慢慢被熨平。

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