悉尼，全澳房價降價重災區！澳洲房貸需求斷崖式下滑，市場下行態勢加??！

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全澳清盤率持續低迷，悉尼成為房市降溫重災區

澳洲拍賣市場繼續降溫，全國清盤率再次跌破50%，并已連續九周處于低位。上一次房市出現如此持久的弱勢，還要追溯到2018年信貸收緊引發的樓市下行周期。

Cotality數據顯示，本周全國初步清盤率約為50%，預計最終會下調至約48%。上周初步清盤率為54.8%，隨后被修正至48.5%，說明當前拍賣市場的實際成交情況仍然偏弱。

悉尼是本輪降溫中表現最弱的市場之一。本周悉尼有444套房產參與拍賣，初步清盤率僅47.4%，送拍數量也比去年同期減少24.1%。過去四周，悉尼房產價值下跌1.3%，墨爾本下跌1.2%。

墨爾本本周有599套房產拍賣，初步清盤率為56.5%，雖然比一年前低10.7個百分點，但仍明顯好于悉尼。

布里斯班有163場拍賣，目前公布清盤率僅35.9%

阿德萊德有108場拍賣，早期清盤率為54.9%

堪培拉42場拍賣，清盤率為27.8%。

Cotality研究總監Tim Lawless表示，雖然清盤率較6月低點略有改善，但這種持續疲軟的時間已經比疫情初期更長。

利率上升、生活成本壓力、房產稅調整以及油價上漲，都在削弱買家信心。

隨著春季上市旺季接近，如果新房源增加而買家需求沒有恢復，庫存累積可能繼續壓低價格。

02

房貸需求遭遇斷崖式下滑，市場下行態勢加劇

Equifax 發布《2026 年 6 月消費者市場脈搏報告》追蹤全國信貸需求趨勢，數據顯示住房貸款業務量同比兩位數下滑，無擔保信貸同步收縮。

Equifax 數據顯示，6 月澳洲整體房貸需求同比下跌 14%，所有州與各年齡群體需求全部負增長。

首都領地跌幅最大，達 18.6%；維多利亞州下跌 15.9%，新南威爾士州下跌 15%；西澳市場抗跌性相對更強，但仍下滑 8.5%。

26–35 歲群體房貸需求下跌 18.2%，18–25 歲群體下滑 17.9%；56 歲以上借貸人群跌幅相對溫和，僅 5.6%。

首次置業者（FHB）需求大幅走弱，全國同比下跌 17.2%：昆士蘭州首次置業貸款需求下滑 20.8%，維多利亞州下跌 18.2%。

Equifax 稱剛需購房群體需求 “大幅跳水”，其中 26–35 歲首次置業者需求下跌 20.4%，18–25 歲群體下跌 18%。

轉按揭業務同步降溫：同銀行內部置換貸款同比下滑 10.4%，跨銀行轉貸下跌 15.1%。

Equifax 首席解決方案官 Kevin James 表示，東部核心州轉貸意愿大幅回落，新州、維州跨銀行轉貸量分別大跌 18.3%、16.6%。

綜合房貸整體行情，Equifax 總結：6 月無論哪個州、領地或年齡層，房貸需求無一處實現正增長。

6 月數據顯示，信貸收縮并非僅局限于住房類貸款。

信用卡申請量同比下降 2.8%，各州、各年齡段全線走弱；個人貸款申請下滑 1%。

2026 年 6 月是過去 18 個月以來，Equifax 首次錄得個人貸款需求負增長。

信用卡需求已連續三個月下滑，Equifax 稱該走勢 “自 2022 年后從未出現”。

僅 56 歲以上年長群體，個人貸款、汽車貸款需求仍保持正向增長。

西澳再次成為唯一亮點，個人貸款需求同比上漲 7.1%。

Equifax 首席解決方案官 Kevin James 解讀數據表示，6 月數據印證澳洲家庭借貸心態從謹慎風控，徹底轉向保守防御。

“今年上半年居民還只是主動管控風險，如今面對借貸已采取極度保守、防御性姿態。”

他指出，持續高生活成本疊加長期高利率形成雙重壓力，居民選擇主動留存流動資金、嚴控新增債務。

本次信貸收縮不止體現在大額房貸上。

“6 月數據特殊之處在于，需求走弱不只是房貸這類對利率高度敏感的大額資產貸款，日常無擔保信貸同樣降溫。”

信貸市場呈現鮮明代際分化：

35 歲以下人群大幅壓縮借貸，其中 26–35 歲新增房貸需求近乎停滯，同比大跌 20.5%；

與之對比，56 歲以上群體抗風險能力突出，車貸需求上漲 4.6%、個人貸款上漲 5.3%。

James 解釋：“年長群體大多持有無負債資產、整體債務杠桿更低，當下基準利率帶來的現金流壓力對他們影響有限。”

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澳房產稅優惠調整后，投資者轉向新建住宅，首次置業者占比下降

澳洲房產稅優惠調整后，投資者正在迅速轉向新建住宅市場，而此前占據主導的首次置業者比例開始下降。這一變化正在重塑新房市場，也可能讓部分自住買家面臨更激烈競爭。

房產基金管理公司Oliver Hume數據顯示，在維州新建住宅銷售中，投資者占比首次自2024年12月以來超過40%。與此同時，首次置業者銷售占比從4月的66.7%降至6月的54.9%。

這項變化與聯邦預算案中的房產稅調整有關。根據新規則，新建住宅投資者仍可繼續享有原有資本利得稅和負扣稅安排，而購買現有住宅的投資者則受到限制。政府希望通過這種方式，把更多投資資金引向新房供應。

Oliver Hume首席經濟學家Matt Bell表示，稅務調整正在改變投資者的購房選擇。他預計，一部分投資者將從現有住宅市場轉向新建住宅，尤其是城市外緣的新公寓、土地和房屋套餐。

這種變化可能帶來兩面影響。一方面，投資者流入新房市場，有助于開發商推進項目，提高住房供應；另一方面，如果土地、水資源、基礎設施或審批速度跟不上，投資者也可能在新房市場擠壓首次置業者。

Bell預計，Oliver Hume全國項目中面向投資者的土地銷售可能增加約10%。Simonds也表示，自5月中旬以來，全國投資者對房屋和土地套餐的咨詢量增長了76%。

市場壓力已經在其他數據中顯現。全國住房貸款需求在6月下降14%，首次置業者的新房貸降幅更快。高利率、住房可負擔性不足和政策不確定性，繼續讓買家保持謹慎。

Cotality數據顯示，悉尼獨棟房屋中位價從5月至6月底下跌1.5%，即23,500澳元，降至156萬澳元；墨爾本中位價下跌1.3%，即12,000澳元，降至948,400澳元；堪培拉中位價下跌0.7%，即7,600澳元，至103.5萬澳元。

投資者Michael Pell和Karen Lacheta-Pell已經在昆州Moreton Bay地區購入土地，計劃建造兩套雙拼住宅出租。Pell表示，購買現有房產的稅務優惠確實已經取消，但只要在合適地區建造新住宅，投資者仍能獲得稅務優勢、資本增值和租金回報。

對政府而言，這項政策的關鍵考驗在于：它能否真正增加住房供應，而不是單純把投資者從一個市場推向另一個市場。如果新房供應無法快速跟上，首次置業者可能會發現，自己剛從現有住宅競爭中獲得一點喘息，又在新建住宅市場遇到新的競爭者。

04

澳洲老屋賣出$138.5萬！換小房者搶贏首次置業者

Brunswick一套老式住宅的拍賣中，三名首次置業者原本有望勝出，最終卻被一名大房換小房者擠出局。

大批民眾到場見證5名競標者爭奪2 Church St的一套三居室木板房。拍賣槌落下時，成交價為138.5萬澳元。

最終買家由買方顧問代理，最后一名出價者也參與了競價，兩人都是大房換小房者。

“他們讓一些首次置業者心碎了?！盢elson Alexander Brunswick的掛牌代理兼拍賣師Mark Verrocchi說。

這套采光充足的愛德華時代住宅的底價為135萬澳元，指導價為125萬至135萬澳元。

本周，墨爾本共有574套房產參與拍賣，這是其中之一。

Verrocchi先報出賣家出價125萬澳元。一名首次置業者的父親隨即應價，并把價格推高1萬澳元。

隨后競價每次上漲1萬澳元，首次置業者一直跟到136萬澳元。到了這個價位，年長競標者顯然擁有更強的資金實力。

Verrocchi說：“他們一直堅持，已經使盡了全力?！?/p>

房屋后方設有中庭式起居區，連接鋪磚露臺和草坪，側邊巷道也可通行。

Verrocchi說，賣家品味出眾，房子也符合買家的多項要求；各個房間都很大，270平方米的地塊對于單面臨街住宅來說相當寬敞。

他原本只預計有3人參與競價，但拍賣當天的興趣遠超預期。

“寬敞的格局、房屋的整體呈現、翻新潛力和地段，都吸引了更多買家?！?/p>

Verrocchi形容，Brunswick是夜生活、餐館、咖啡館和生活設施的中心，所有地方都在步行距離內。

“你可以把車賣掉，直接走進城里?！?/p>

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