河南
連日強降雨導致車庫被淹
看著愛車泡在水里
業主們心急如焚
物業到底要不要賠？
案情簡介
因連日持續強降雨影響，2024年8月15日11點30分左右，A小區物公司工作人員開始在業主群內發布通知，提醒業主前往地庫挪車，并撥打部分業主電話通知情況。
12時2分許，A小區停車場出口處出現積水，部分雨水漫過沙包防護墻流入地庫，沙包隨后出現小范圍垮塌。物業人員迅速攜帶沙包趕到現場封堵缺口。12時4分許，出口對面圍墻突然倒塌，墻后大量積水涌出，將沙包防護墻沖垮，雨水瞬間倒灌入地下停車場，現場四名工作人員亦被沖入。最后，地下車庫水淹深度超80厘米，造成業主佟某等四人停放于該停車場的車輛因水淹受損。
9月，佟某等四人委托鑒定機構鑒定車輛財產損失。10月，佟某等四人找到物業公司，稱因自身不在微信群內，亦未接到物業公司其他任何形式的通知，是物業公司的疏漏致使自身錯過將車駛離地下車庫的時機，因此要求物業公司進行全額賠償。
因協商未果，佟某等人將物業公司訴至法院，訴請由物業公司賠償其四人車輛財產損失。
法院審理
本案系財產損害賠償糾紛。
關于物業公司是否怠于公共設施維護義務的問題。事發時監控視頻顯示，當日12時許，因持續暴雨，停車場出口處已出現積水，物業公司設置的沙包防護墻遭水沖形成缺口，但在圍墻倒塌前，該缺口尚可通過及時補救予以封堵。直至12時4分，出口對面圍墻倒塌，墻后蓄積的大量雨水猛烈涌入，直接沖垮沙包防護墻，成為導致停車場嚴重水淹的直接原因。關于圍墻倒塌的成因，佟某等主張系物業公司疏于維護，但其所舉照片無法證明拍攝地點與時間，不足以證實圍墻在事發前即存在明顯安全隱患。根據圍墻倒塌時涌出巨大水流的事實，結合連日暴雨背景，可合理推知相鄰小區均形成大量積水，圍墻兩側水位差較大，足以導致墻體倒塌。大量雨水迅速涌入停車場，甚至將四名現場盡力處置的工作人員沖入地下停車場，故佟某等關于物業公司未盡圍墻等公共設施維護責任的主張，依據不足，法院不予采納。
關于物業公司是否怠于履行謹慎管理義務的問題。佟某等主張，物業公司在暴雨發生之際未及時通知其挪車，致車輛受損。法院查明，物業公司自當日上午11時20分起，已在“A小區協調群”中發布通知，提醒業主前往地庫挪車，并安排工作人員進行電話告知。但該群并非全體業主群，佟某等四人未在其中，故未及時獲知相關信息。法院認為，雖物業公司客觀上已采取部分應急措施，但因未能有效覆蓋全體業主，導致通知效率存在瑕疵，暴露了物業公司在應對此類突發事件時存在不足，對于負有“安全管理”職責的物業服務企業而言，這種應對不足屬于未盡合同約定義務。綜合事件發生經過以及物業公司采取措施情況，法院酌定物業公司分別對佟某等四人損失承擔20%賠償責任。
綜上，法院依法判決物業公司分別向佟某等支付20%的損失賠償金。該判決已生效。
法官說法
極端暴雨雖具有突發性、強破壞性及不可預見性，屬于不可抗力的范疇，但不可抗力并非物業服務企業的“免責金牌”。地下車庫作為物業服務區域內的業主共有部分，物業公司依法負有管理義務。因極端天氣直接引發的設施損毀、積水倒灌等損害后果，判斷物業是否需要承擔賠償責任，核心在于審查其是否存在過錯。
物業公司在應對暴雨、臺風等極端天氣時，應當建立健全地下車庫防汛應急處置機制，提前擺設擋水板、抽水泵等防汛設施，常態化開展排水管網巡檢與積水排澇演練等。廣大業主亦應增強風險防范意識。車輛雖停放于地下車庫，但業主作為車輛的所有權人及實際控制人，仍負有合理的注意與管理義務。在物業公司發出挪車通知后，業主應積極配合，及時采取防范措施，以避免或減少自身財產損失。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第一百八十六條因當事人一方的違約行為，損害對方人身權益、財產權益的，受損害方有權選擇請求其承擔違約責任或者侵權責任。
第五百零九條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。
《物業管理條例》
第三十五條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
作者：陳佳婷
來源：寶安區法院、深圳中院 編輯：石慧
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