樓市要變天？多部委集體發聲，2026 年 7 月重磅新政來了

來源：大偉看樓市

2026年7月，中國房地產市場迎來了一輪具有里程碑意義的頂層政策組合拳。住建部、央行、財政部、國家金融監管總局、稅務總局、自然資源部六大中央部委同步發聲，統一發布覆蓋需求端、金融端、稅費端、土地端、房企紓困、保障房長效機制的一攬子調控新政，所有配套細則于7月全國同步落地。

這不是過去幾年常見的"擠牙膏式"松綁，也不是單一部門的單點政策，而是跨部門協同的系統性調整。業內有人直接定義為"2015年后最強救市政策"，也有人認為這是樓市四年調整以來，力度最大、覆蓋最廣、邏輯最完整的一次政策落地。

但如果只看到"又來救市了"，可能會錯過這次政策真正的分量。這輪新政的核心，不只是短期刺激需求，而是在重構樓市的運行邏輯——從需求釋放到存量盤活，從房企紓困到保障房長效機制，六張牌同時出手，形成了一個完整的政策閉環。

01 需求端：信貸+稅費雙降，置換鏈條終于被打通

過去兩年二手房市場流通緩慢，核心癥結就在于置換成本太高、流程太繁瑣。"舊房難賣出、新房不敢買"，大量改善家庭卡在中間動彈不得。這次政策精準對準了這個痛點，從信貸和稅費兩端同時發力。

信貸端：首付門檻降到歷史最低

央行和金融監管總局聯手打出的信貸組合拳，是需求端最直接的刺激。全國統一下調首付比例，首套房最低首付降至15%，二套房降至25%。除了北上廣深的核心主城區還守著25%的二套首付，全國絕大多數城市二套首付也已經降到15%。

別小看這幾個百分點的差距。以一套總價300萬的剛需住宅計算，過去三成首付需要90萬，現在15%首付只需要45萬，門檻直接砍了一半。對很多積蓄有限的年輕人來說，這可能就是"夠得著"和"夠不著"的區別。

利率層面同樣處于歷史低位。5年期以上LPR維持3.5%的水平，首套商貸普遍執行3.05%-3.45%的優惠利率，公積金首套貸款利率下調至2.6%。按貸款200萬、30年期計算，月供從過去的一萬出頭降到了八千多，每月少還兩千塊，三十年累計能省七八十萬。

稅費端：交易成本大幅下降

財政部和稅務總局的聯手出招，直接打通了二手房置換的堵點。

第一個變化是取消普通住宅與非普通住宅的劃分標準。過去很多城市用面積、總價、容積率來劃線，超過標準就要按更高稅率交稅。取消之后，計稅檔位統一，交易流程簡化，很多改善型大戶型的交易成本直接降了一個臺階。

第二個變化是增值稅大幅下調。住宅持有滿2年直接免征增值稅，這個政策繼續保留；持有不滿2年的住宅，增值稅稅率從5%下調至3%。算下來，一套不滿2年的300萬房產，光增值稅就能省6萬塊。

第三個變化是"賣舊買新"個稅全額退稅政策延續至2027年底。一套500萬的房子，置換時個稅能省十幾萬。對改善型家庭來說，這相當于直接降低了換房成本，置換鏈條轉起來了，整個市場的流動性才能活。

02 供給端：存量收儲+土地優化，去庫存與保交付并行

如果說需求端是"讓人敢買"，供給端就是"讓庫存能消化"。這輪政策的一個重要突破，是把存量房收儲正式上升到了國家層面。

存量房收儲：3000億資金入場

3月政府工作報告首次寫入"鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房"，完成了頂層定調；6月住建部召開收購已建成存量商品房工作視頻會議，推動縣級以上城市開展收儲工作。財政部同步放開專項債使用范圍，允許專項債資金用于存量房收儲與舊房改造。

截至6月上旬，70余城集中啟動收儲，意向登記收儲房源突破12萬套，完成過戶簽約超4萬套。有機構估算，本輪全國收儲資金規模可能達到3000億級別。

存量收儲的意義不止于去庫存。它同時解決了兩個問題：一是消化開發商手里的存量房源，緩解房企資金壓力；二是快速增加保障性住房供給，不用再從零開始建，效率高得多。

但這里有一個容易被忽略的細節：不是所有房子都能進收儲名單。遠郊大盤、房齡20年以上的老破小、物業拉胯的房源，基本連名單都摸不著。官方只兜核心區域、品質合格的房源，剩下的，還是要靠市場自己消化。

土地端：優化供給結構

自然資源部同步調整了土地供給策略，核心是"因城施策、優供給"。庫存高企的城市減少供地，需求旺盛的區域增加供給，同時結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地。

這意味著，過去那種"不管賣不賣得出去都拼命供地"的模式要變了。土地供給開始真正跟市場需求掛鉤，從源頭上減少未來的庫存壓力。

03 房企端：融資紓困+白名單，防風險與促發展并重

需求端和供給端的政策，最終都要落到房企身上。如果房企資金鏈斷了，再好的需求政策也傳不到市場。這輪新政在房企紓困方面，延續并強化了之前的白名單制度。

住建部和金融監管總局聯合推動的房地產項目"白名單"制度，進一步擴大了覆蓋范圍。不僅支持優質房企的合理融資需求，也把更多出險房企的保交樓項目納入了支持范圍。

更重要的是，融資支持不再只盯著國企央企，民營房企的融資環境也在改善。銀行對房企的開發貸、并購貸、經營性物業貸都在適度放松，目的很明確：先把項目保交付，再讓行業活起來。

但也要清醒地看到，這不是"大水漫灌"式的救房企。政策支持的是項目，不是無條件救企業。那些債務包袱太重、資產質量太差的房企，該出清還是要出清。政策的底線是"保交樓、保民生、保穩定"，不是讓所有房企都活下來。

04 誰真正受益？哪些城市會率先回暖

這么大力度的政策組合拳，不可能所有城市、所有房源都同等受益。分化，依然是這輪政策后的主旋律。

最直接受益的三類人

第一類是剛需購房者。首付門檻降低、利率下降，讓很多原本夠不上買房的年輕人有了上車的機會。尤其是在二線城市和強三線城市，15%的首付比例加上低利率，購房壓力確實小了很多。

第二類是改善型家庭。稅費減免、賣舊買新退稅，直接降低了置換成本。過去換一套房要交十幾萬甚至幾十萬的稅費，現在能省一大筆，置換鏈條轉起來了，二手房市場的流動性會明顯改善。

第三類是持有核心資產的業主。政策托底的是核心城市、核心區域的優質房源。一線城市和強二線城市的主城區，配套成熟、品質好的房子，會率先企穩回升。

哪些城市會率先回暖

首先是一線城市。北上廣深的需求底子最厚，政策稍微松一松，市場反應就會很明顯。尤其是深圳和上海，之前被壓抑的改善需求很可能會集中釋放。

其次是強二線城市。杭州、成都、武漢、西安、合肥這些人口流入大、產業基礎好的城市，政策效果會比較快地顯現出來。這些城市的剛需和改善需求都很旺盛，只是之前被市場預期壓住了，政策一松綁，預期很容易扭轉。

三四線城市就要分化了。產業基礎好、人口流入的強三線城市，可能會有一波回暖；但那些人口持續流出、庫存高企的弱三四線城市，政策力度再大，也很難有實質性的起色。

還有一個容易被忽略的點：不是所有房子都會漲。遠郊大盤、老破小、品質差的房源，就算政策再松，也很難有起色。樓市的"K型分化"會越來越明顯——好房子越來越值錢，差房子越來越難賣。

05 不是簡單救市，而是重構樓市長期邏輯

很多人看到政策出臺，第一反應是"又來救市了，房價要漲了"。但如果仔細看這輪政策的內容，會發現它不只是短期刺激，而是在搭建樓市的長期框架。

過去的樓市調控，更多是"頭痛醫頭、腳痛醫腳"——熱了就壓，冷了就松。但這輪不一樣，它是從需求、供給、房企、保障房多個維度同時發力，試圖建立一個新的平衡。

保障房體系在完善，商品房市場在回歸，房企在出清，土地供給在優化。這些變化加在一起，意味著樓市正在從"高速增長期"進入"平穩發展期"。以后的樓市，不會再像過去那樣暴漲暴跌，而是會更平穩、更分化、更看重品質。

對普通人來說，這輪政策帶來的不是"抄底暴富"的機會，而是"合理住房需求更容易滿足"的窗口。剛需該上車的可以上，改善該置換的可以換，但指望靠買房一夜暴富，時代已經過去了。

接下來真正需要觀察的，不是政策力度夠不夠大，而是市場預期能不能真正扭轉。政策底已經很明確了，市場底什么時候來，最終還要看成交量能不能持續放出來。畢竟，樓市真正的信心，不是靠政策喊出來的，是靠一筆一筆交易堆出來的。