“原拆原建”模式煥新老舊小區(qū) 上海城市更新跑出“加速度”

中經(jīng)記者 郭陽琛 上海報(bào)道

（“原拆原建”后的上海市民新村居民區(qū)。 受訪者/圖）

上海黃浦區(qū)半淞園路街道市民新村居民區(qū)，過去一直是遠(yuǎn)近聞名的“老破小”。如今經(jīng)過“原拆原建”后，市民新村居民區(qū)上樓有電梯、下樓有花園，整體居住品質(zhì)很高。

據(jù)新華社報(bào)道，2026年7月15日，習(xí)近平總書記來到市民新村居民區(qū)考察調(diào)研。習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，黨中央高度重視城市工作，明確提出要建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市，改造城市老舊小區(qū)是重要一環(huán)。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解到，2022年成片舊改完成后，上海市加力推進(jìn)“兩舊一村”改造。2025年全面完成零星舊改，總體完成無衛(wèi)生設(shè)施舊住房提升改造工作，解決了“拎馬桶”這一民生難題。城中村改造提速推進(jìn)，近3年累計(jì)啟動(dòng)整體改造項(xiàng)目57個(gè)；近3年舊住房成套改造完成104萬平方米，老舊小區(qū)改造完成4375萬平方米。

“69歲老破小”變形記

市民新村居民區(qū)保屯路211弄，始建于1957年，原有4幢樓房空間逼仄，樓體破舊簡陋甚至是廚衛(wèi)合用，不少居民常年需要拎馬桶過日子。

2022年12月，黃浦區(qū)對(duì)保屯路211弄小區(qū)啟動(dòng)舊住房成套綜合改造，采用“抽戶+原拆原建”模式，讓300多戶居民原地住進(jìn)獨(dú)門獨(dú)戶的新家，配上獨(dú)用廚衛(wèi)，同步加裝電梯、新建地下車庫。保屯路211弄小區(qū)是黃浦區(qū)落實(shí)上?！皟膳f一村”實(shí)施意見后，首個(gè)啟動(dòng)的小梁薄板舊住房成套改造項(xiàng)目。

記者了解到，為解決居民最迫切的居住需求，街道、居委干部和設(shè)計(jì)師組成工作組。在保持原有建筑輪廓線、樓間距不變的基礎(chǔ)上，工作組設(shè)計(jì)出南向、北向、南北通透三大戶型。同時(shí)，改造后每戶建筑面積不低于原有面積，還新增了獨(dú)用廚衛(wèi)與陽臺(tái)，所有房屋全部實(shí)現(xiàn)獨(dú)門獨(dú)戶，加裝電梯也被納入改造清單。

（改造前，保屯路211弄居住環(huán)境惡劣。 受訪者/圖）

黃浦區(qū)房管局方面表示，在征詢階段，房管局、街道、居委聯(lián)合律師逐戶走訪，“一戶一方案”定制改造建議；在施工階段，按月推送工程進(jìn)度，邀請(qǐng)熱心居民擔(dān)任監(jiān)督員，全程把控質(zhì)量、進(jìn)度與安全；在竣工前夕提前告知回遷計(jì)劃；完工后分批組織居民預(yù)看房。

2023年9月28日，保屯路211弄改造工程正式開工。居民完成過渡簽約后，黃浦區(qū)各職能部門壓縮審批時(shí)限，加快辦理立項(xiàng)、規(guī)劃許可證、施工許可等手續(xù)，對(duì)符合條件事項(xiàng)實(shí)行容缺后補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)居民搬遷與工程開工無縫銜接。整個(gè)項(xiàng)目從簽約生效到正式開工僅耗時(shí)166天。

據(jù)悉，保屯路211弄項(xiàng)目還創(chuàng)造了“五個(gè)第一”：成套改造居民參與度第一；大體量舊住房改造項(xiàng)目啟動(dòng)征詢至簽約生效推進(jìn)速度第一；100%居民簽約完成的速度第一；全市大體量舊住房成套改造項(xiàng)目簽約生效后100%搬離速度第一；簽約生效至開工時(shí)間速度第一。

2026年春節(jié)期間，300多戶保屯路211弄居民陸續(xù)拿到新房鑰匙，順利回搬入住。如今的市民新村居民區(qū)由4幢5—7層居民樓組成，灰白相間的沙石外墻、茶色遮陽玻璃窗，小區(qū)環(huán)境十分整潔，上樓有電梯、下樓有花園，整體居住品質(zhì)很高。

為何“原拆原建”模式能夠脫穎而出？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，城市發(fā)展已從“增量擴(kuò)張”階段全面進(jìn)入“存量提質(zhì)”階段。在此背景下，傳統(tǒng)的“大拆大建—異地安置—土地出讓”棚改模式在資金可持續(xù)性與社會(huì)成本方面面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，亟須探索以居民為主體、以改善居住安全與品質(zhì)為核心目標(biāo)的替代路徑。尤其是在城市發(fā)展進(jìn)入新階段后，城市安全與韌性建設(shè)也需要更多新的政策支持。此時(shí)，“原拆原建”工作既兼顧了住房改善，也著眼于住房安全的角度加以推進(jìn)。

“原拆原建”的制度保障

一年前，靜安區(qū)彭一小區(qū)2110戶居民陸續(xù)拿到鑰匙，搬回了“原拆原建”的新家。這是彭浦新村街道最后一個(gè)成片非成套小區(qū)，原有舊住房共計(jì)40幢。

記者了解到，彭浦新村街道共有102幢非成套舊公房，建于二十世紀(jì)五六十年代，早在2005年便開始啟動(dòng)舊改。

彭浦新村街道黨工委書記任偉表示，彭一小區(qū)是上海市非成套拆除重建改造項(xiàng)目中建筑體量最大、居民戶數(shù)最多、情況最復(fù)雜、改造難度最高的，被稱為“舊改最難啃的硬骨頭”。

彭一小區(qū)改造到底有多難？任偉告訴記者，該小區(qū)原始房型共282種，通過歸并后仍有94種，方案花費(fèi)1年時(shí)間反復(fù)修改近20次才最終定稿。同時(shí)，彭一小區(qū)居民超過四分之一為高齡老人、重癥患者、低收入家庭等特殊群體，要讓他們通過市場途徑在短時(shí)間內(nèi)找到合適的過渡房源難度非常大。

任偉表示，2021年9月1日，就在彭一小區(qū)啟動(dòng)搬遷當(dāng)天，《上海市城市更新條例》（以下簡稱《條例》）正式發(fā)布，其中有多個(gè)條文涉及拆除重建相關(guān)工作?！稐l例》很多內(nèi)容都是借鑒彭浦新村街道此前摸索出的經(jīng)驗(yàn)，并促使2023年2月7日《上海市舊住房成套改造和拆除重建實(shí)施管理辦法（試行）》的出臺(tái)。

如今的彭一小區(qū)擁有17幢高層電梯住宅，并配套建設(shè)1600多個(gè)車位，同時(shí)新建了一幢6層172個(gè)床位的社區(qū)養(yǎng)老院。此外，按“十四五”建設(shè)規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)打造了街道社區(qū)黨群服務(wù)中心，是集黨群文化、社區(qū)服務(wù)、體育休閑于一體的綜合服務(wù)體。

“新房子整齊又氣派，一點(diǎn)都不比旁邊新蓋的商品房小區(qū)差?！迸硪恍^(qū)居民趙啟明直言，舊改讓他的晚年生活更有滋味，更有盼頭。很多幾十年的老鄰居，今后又能一起互幫互助，這也是一筆巨大的財(cái)富。

2025年8月，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》正式發(fā)布，首次在中央層面明確提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，標(biāo)志著這一模式正式進(jìn)入國家政策范疇。此后，《城市更新“十五五”規(guī)劃》進(jìn)一步明確支持老舊住房自主更新、原拆原建，探索可持續(xù)運(yùn)營模式。

靜安區(qū)房管局發(fā)給記者的材料顯示，未來靜安區(qū)將結(jié)合居民訴求、房屋現(xiàn)狀以及社區(qū)配套的需求，按照“實(shí)施一批、儲(chǔ)備一批、謀劃一批”的原則，加快推進(jìn)舊住房成套改造工作。對(duì)已完成居民簽約的項(xiàng)目，按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)，加快辦理各類前期手續(xù)，抓緊開工；對(duì)正在研究方案的項(xiàng)目，積極協(xié)調(diào)，及時(shí)解決項(xiàng)目推進(jìn)過程中的各類問題，爭取早日開工；對(duì)其余待研究項(xiàng)目，進(jìn)一步論證，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，因地制宜、多策并舉、分類施策，多渠道多途徑地改善居民群眾居住條件，讓改造的成果早日惠及居民。

“目前，‘原拆原建’模式集中在一線城市及核心二線城市的D級(jí)危房和單位自管房項(xiàng)目，這些項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)相對(duì)清晰、居民組織化程度較高、區(qū)位房價(jià)對(duì)改造后價(jià)值形成支撐?！眹?yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，到2030年，原拆原建占老舊小區(qū)改造總量的比例可能達(dá)到30%，成為城市更新中的主流模式之一。

“但這一比例的達(dá)成高度依賴于兩大前提：一是‘居民主體、政府支持、市場參與’的三方共擔(dān)機(jī)制從‘一事一議’走向制度化；二是容積率獎(jiǎng)勵(lì)、地下空間開發(fā)權(quán)等激勵(lì)工具的政策空間得到充分釋放。”嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)道。

（編輯：石英婧 審核：童海華 校對(duì)：燕郁霞）