銀行網(wǎng)點(diǎn)變身“售樓處”，銀行親自下場(chǎng)開(kāi)網(wǎng)店賣(mài)房該咋看？

說(shuō)起買(mǎi)房，相信大多數(shù)人的第一反應(yīng)要么去找貝殼等著中介平臺(tái)，要么去售樓處直接買(mǎi)一手新房，但是誰(shuí)也沒(méi)想到銀行開(kāi)始直接下場(chǎng)賣(mài)房，銀行變身“售樓處”，這到底是怎么回事？

一、銀行網(wǎng)點(diǎn)變身售樓處？

據(jù)《財(cái)經(jīng)》的報(bào)道，近期，某西部的一家城商行稱(chēng)，該行在京東官方資產(chǎn)店鋪現(xiàn)已正式上線，銀行直供房產(chǎn)線上即可選購(gòu)。“店內(nèi)匯集銀川及全區(qū)住宅、商鋪、廠房等各類(lèi)抵債房產(chǎn)，全部房源均為銀行產(chǎn)權(quán)所有，產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)中介溢價(jià)，信息公開(kāi)透明，干凈交付。”

《財(cái)經(jīng)》看到，上述銀行掛牌銷(xiāo)售的項(xiàng)目共有四個(gè)，價(jià)格普遍比市價(jià)低。以位于銀川市興慶區(qū)利群東路與中心巷西北角的一處標(biāo)的為例，該房產(chǎn)面積195.95平方米，鋼混結(jié)構(gòu)；在房屋總層數(shù)6層的5層，復(fù)式結(jié)構(gòu)；起拍價(jià)為55.7萬(wàn)元，測(cè)算后平均價(jià)格在2843元/平方米。

而某知名第三方平臺(tái)顯示，目前該小區(qū)建筑面積127平方米的住房，售價(jià)為60萬(wàn)元，大概4724元/平方米。

這便是“銀行直供房”，其本質(zhì)是銀行的抵債資產(chǎn)直售房源：當(dāng)借款人無(wú)力履約還貸，銀行通過(guò)正規(guī)司法程序完成房產(chǎn)確權(quán)后，直接在官方資產(chǎn)平臺(tái)公開(kāi)掛牌，全程沒(méi)有中間方層層加價(jià)，最終以低于市場(chǎng)價(jià)的折扣，直接賣(mài)給終端購(gòu)房者。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》梳理，銀行直供房的價(jià)格普遍比市價(jià)低20%-30%，在部分位置偏遠(yuǎn)、配套薄弱地區(qū)的房?jī)r(jià)甚至折扣更多。不過(guò)，大多數(shù)銀行直供房以流拍而告終。

直供房并非新鮮事物，多年來(lái)在不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域一直存在。但和過(guò)去零散處置的狀態(tài)不同，近年受銀行零售業(yè)務(wù)持續(xù)承壓、抵債資產(chǎn)處置節(jié)奏加快的影響，參與直售房產(chǎn)的銀行機(jī)構(gòu)數(shù)量明顯增多，線上掛牌的銀行直供房整體規(guī)模也出現(xiàn)了顯著增長(zhǎng)。

二、銀行親自下場(chǎng)開(kāi)網(wǎng)店賣(mài)房該咋看？

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，我們觀察到一個(gè)頗為有趣的現(xiàn)象：原本只負(fù)責(zé)存取款、賣(mài)理財(cái)、放貸款的銀行網(wǎng)點(diǎn)，竟然搖身一變成了“售樓處”，銀行紛紛開(kāi)始直接下場(chǎng)賣(mài)房。面對(duì)這種跨界操作，我們到底該怎么看呢？

首先，銀行親自下場(chǎng)賣(mài)房是加速不良資產(chǎn)處置的必然。很多人對(duì)銀行手里的不良房產(chǎn)沒(méi)什么概念，過(guò)去這么多年，不管是企業(yè)經(jīng)營(yíng)出問(wèn)題抵押給銀行的廠房商鋪，還是個(gè)人斷供收回來(lái)的住宅，這些房產(chǎn)在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表里占的份額不算小，但之前銀行想把這些東西變現(xiàn)，流程走得那叫一個(gè)折騰。

之前主流的路子就是走司法拍賣(mài)，先得走完一整套訴訟、查封、評(píng)估的流程，少則大半年，多的拖個(gè)兩三年都不新鮮，好不容易掛到拍賣(mài)平臺(tái)上，還經(jīng)常遇到?jīng)]人報(bào)名直接流拍的情況，流拍之后再降價(jià)二拍、三拍，最后能拿回來(lái)的錢(qián)往往比當(dāng)初的評(píng)估價(jià)低一大截。

銀行自己直接下場(chǎng)做這件事，說(shuō)白了就是繞開(kāi)那些拖效率的中間環(huán)節(jié)，從過(guò)去“等著別人幫我賣(mài)”變成“我自己主動(dòng)推”，不用再完全依賴(lài)法院和第三方平臺(tái)的節(jié)奏，能自主對(duì)接買(mǎi)家、協(xié)商交易細(xì)節(jié)，最終拿到比傳統(tǒng)司法拍賣(mài)模式更高的債權(quán)回收率。這不是銀行突然想做房產(chǎn)生意了，而是之前的老路子實(shí)在走得太費(fèi)勁，逼出來(lái)的一個(gè)更務(wù)實(shí)的選擇，畢竟對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，能把沉淀的資產(chǎn)盡快變成現(xiàn)金流，比什么虛頭巴腦的跨界概念都重要。

其次，銀行賣(mài)房會(huì)不會(huì)把周邊的房?jī)r(jià)“打下來(lái)”？很多市場(chǎng)參與者擔(dān)憂，銀行處置的抵債房產(chǎn)普遍定價(jià)低于周邊商品房市場(chǎng)價(jià)，大規(guī)模低價(jià)拋售會(huì)壓低片區(qū)房?jī)r(jià)，沖擊二手房交易體系。客觀來(lái)講，這種擔(dān)憂并非空穴來(lái)風(fēng)，確實(shí)存在真實(shí)的市場(chǎng)影響。銀行賣(mài)房的核心訴求是快速變現(xiàn)、回籠資金、剝離不良資產(chǎn)，而非房產(chǎn)盈利，定價(jià)邏輯和房企、二手房中介完全不同，不需要考慮土地成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)，只求快速成交。這就導(dǎo)致同一片區(qū)內(nèi)，銀行掛牌房源價(jià)格普遍低于普通二手房，很容易成為區(qū)域內(nèi)的價(jià)格標(biāo)桿，壓縮周邊二手房業(yè)主的議價(jià)空間，讓個(gè)人二手房的成交難度有所增加。再加上根據(jù)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主席勒的敘事經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格很可能受到之前房?jī)r(jià)的成交價(jià)敘事影響，從而帶來(lái)小區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格的異常波動(dòng)。

不過(guò)我們要明確，這種沖擊是局部、短期、可控的，不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。一方面，銀行售賣(mài)的房產(chǎn)大多是抵債不良資產(chǎn)，房源戶型、樓層、產(chǎn)權(quán)狀況參差不齊，不少房源存在歷史遺留問(wèn)題，和市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)商品房本身存在差異化競(jìng)爭(zhēng)，受眾群體完全不同，不會(huì)對(duì)主流房源形成替代沖擊。另一方面，銀行賣(mài)房的核心目標(biāo)是去庫(kù)存、清不良，并非持續(xù)供給房源，單個(gè)區(qū)域的銀行可售房源數(shù)量有限，不會(huì)形成規(guī)模化的低價(jià)供給，所以面對(duì)銀行賣(mài)房也別著急會(huì)對(duì)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)體系產(chǎn)生較大的沖擊。從產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分層來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，核心取決于供需基本面、人口結(jié)構(gòu)、政策導(dǎo)向等核心因素，零星的銀行低價(jià)房源，根本無(wú)法改變整體市場(chǎng)的運(yùn)行節(jié)奏，其影響僅局限于小范圍二手房交易圈層，對(duì)新房市場(chǎng)、區(qū)域整體房?jī)r(jià)體系的沖擊微乎其微。

第三，電商的成熟為銀行賣(mài)房提供了基礎(chǔ)。放在十年前，房產(chǎn)銷(xiāo)售是高度專(zhuān)業(yè)化、線下化的行業(yè)，購(gòu)房者只會(huì)信任房企、房產(chǎn)中介，金融機(jī)構(gòu)跨界賣(mài)房幾乎沒(méi)有市場(chǎng)空間，這也是為什么一直到現(xiàn)在才有銀行愿意試水下場(chǎng)賣(mài)房。但近些年，國(guó)內(nèi)電商產(chǎn)業(yè)的全面成熟，徹底重構(gòu)了各行各業(yè)的交易模式，房產(chǎn)交易也不例外。電商賣(mài)房、線上選房、直播看房等新模式逐步打破傳統(tǒng)房產(chǎn)銷(xiāo)售的壁壘，消費(fèi)者早已接受線上看房、線下交割的房產(chǎn)交易邏輯，不再局限于線下中介門(mén)店看房的傳統(tǒng)模式。

這種消費(fèi)習(xí)慣的變革，打通了銀行賣(mài)房的渠道壁壘。銀行本身?yè)碛旋嫶蟮木€上用戶流量、全域覆蓋的線下網(wǎng)點(diǎn)，天然具備開(kāi)展線上線下房產(chǎn)交易的渠道優(yōu)勢(shì)。更重要的是，相較于普通房企、房產(chǎn)中介，銀行擁有極強(qiáng)的信用背書(shū)。房產(chǎn)交易最大的痛點(diǎn)就是信任缺失，購(gòu)房者普遍擔(dān)心產(chǎn)權(quán)造假、交易欺詐、資金安全等問(wèn)題，而銀行作為持牌金融機(jī)構(gòu)，公信力遠(yuǎn)高于普通市場(chǎng)主體。

在電商賣(mài)房模式逐步普及、市場(chǎng)接受度持續(xù)提升的背景下，銀行依托自身信任優(yōu)勢(shì)和渠道優(yōu)勢(shì)入局房產(chǎn)銷(xiāo)售，不是突兀的跨界，而是順勢(shì)而為的產(chǎn)業(yè)延伸。這種模式不僅盤(pán)活了銀行自身的不良資產(chǎn)，也為房產(chǎn)交易市場(chǎng)提供了更可信的交易渠道，給存量房交易市場(chǎng)帶來(lái)了新的發(fā)展想象空間。

第四，銀行賣(mài)房的風(fēng)險(xiǎn)也同樣不能忽視。銀行賣(mài)房雖然在效率和場(chǎng)景上展現(xiàn)出諸多優(yōu)勢(shì)，但短板同樣不容忽視，其本質(zhì)更像是一次市場(chǎng)創(chuàng)新的試水，能否成為主流方式，仍需時(shí)間檢驗(yàn)。

一方面，信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題始終存在，銀行處置的房產(chǎn)背后，往往涉及復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，隱性債務(wù)、法律糾紛等潛在風(fēng)險(xiǎn)可能被隱藏，普通購(gòu)房者很難全面掌握這些信息，這種信息差很容易引發(fā)后續(xù)的交易糾紛，成為線上賣(mài)房的暗礁。另一方面，銀行的核心優(yōu)勢(shì)在于金融服務(wù)，而非房產(chǎn)銷(xiāo)售，從房源篩選、營(yíng)銷(xiāo)推廣到交易服務(wù)，銀行缺乏專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)和成熟的運(yùn)營(yíng)體系，在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)性不足，更多是依托現(xiàn)有資源進(jìn)行嘗試，很難做到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，這就導(dǎo)致銀行賣(mài)房看上去很美，但是實(shí)際上可能存在的問(wèn)題并不少。

因此，銀行賣(mài)房目前仍停留在探索階段，它打破了傳統(tǒng)賣(mài)房模式的邊界，為市場(chǎng)提供了新的解題思路，但這種創(chuàng)新能否經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)，能否在解決痛點(diǎn)的基礎(chǔ)上形成可持續(xù)的商業(yè)模式，能否從邊緣嘗試走向主流賽道，還需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的反復(fù)打磨，我們不妨保持冷靜觀察，給創(chuàng)新留出試錯(cuò)和成長(zhǎng)的空間。只能說(shuō)，銀行也下場(chǎng)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革也的確要開(kāi)始了。