上半年房地產開發投資下降18%：大盤承壓，一線核心欲回暖

本文來源：時代周報 作者：黎廣

上半年的中國樓市，正在向理性靠攏。

根據國家統計局發布的《2026年1—6月份全國房地產市場基本情況》，1—6月份，新建商品房銷售面積40140萬平方米，同比下降11.6%；其中住宅銷售面積下降12.4%。新建商品房銷售額37945億元，下降13.6%；其中住宅銷售額下降13.7%。

與此同時，1—6月份，房地產開發企業到位資金40233億元，同比下降20.2%。其中，國內貸款5716億元，下降31.7%；自籌資金14740億元，下降16.4%；定金及預收款12442億元，下降15.8%；個人按揭貸款5137億元，下降24.9%。

圖源：國家統計局

新房銷售面積同比下降，但房企定金及預收款同比降幅持續修復，上半年錄得15.8%的降幅，較年初1-2月21.5%收窄近6個百分點。除基數因素外，該數據側面印證積壓剛需、改善需求溫和釋放，市場信心迎來邊際修復。

某房企負責人姚崇喜向時代周報記者表示，今年上半年從業體感與上述數據高度相近。他認為，市場在理性回溫，房企依據用戶畫像開發新盤，而用戶也會根據自己的經濟情況購房，不會輕易上杠桿。

至于接下來房地產市場的走向，姚崇喜認為，只要土地資源屬性不發生重大變化，地段仍是支撐房價的核心要素。“因為人們的生活越來越多元，不同群體對不同地段的認知也是不一樣的，所以樓市應該會更向性價比、個性化的方向發展。”

買房與拿地的理性轉向

在房地產行業摸爬滾打了二十多年的姚崇喜感覺到，這次和以往不一樣——自2022年開始，中國房地產市場是真的在調整，而不是像過去那樣在波動中上漲。

“這個調整有兩方面，一方面是讓消費者認識到房子是居住屬性，金融和投資屬性正在減弱或者消失；另一方面是給地產企業提出了新的挑戰，那就是買哪里的地、蓋怎樣的房子才能賣出去。兩者綜合，就變成了地產投資減少，買房群體更理性。”姚崇喜說。

這與國家統計局公布的上半年數據一致。1—6月份，全國房地產開發投資38074億元，同比下降18.0%；其中，住宅投資29300億元，下降17.8%。

在姚崇喜看來，如今房地產商的開發模式已經和過去完全不一樣了。現在對地產開發商的要求變得很高，不再是盲目拿地，而是要在前期分析一個區域原本房屋的庫存、二手樓盤放量情況、開發強度，甚至是該片區的工商業發展情況以及目標的人群畫像。

“以一個區域每年能消化1000套房子為例。過去各家房企都爭這1000個簽約量，結果供應了3000套，嚴重過剩。但近兩三年，開發放慢、投資收縮，不少房企經營承壓。若提前研判片區庫存與客群，針對性推出如300套這樣的小體量房源，更容易實現項目盈利。”

姚崇喜強調，二三線城市整體房價調整幅度較大，行業認為市場底部仍未明確，多數開發商選擇規避這類市場。但如果某個區域多年無新盤開工、庫存即將見底，那就意味著這里兩三年內可能會出現一個階段性的供應缺口。

俯瞰某縣城 （圖源：時代周報記者 黎廣/攝）

“所以房企要守住一線城市基本盤，同時摸清二三線城市的庫存、開工情況，不能輕易放棄任何一個機會。”他說。

雖然大多房企對二三線城市持謹慎態度，但最新房價數據顯示，這類城市的房地產市場已出現邊際回暖信號。

國家統計局副局長毛盛勇在7月15日的新聞發布會中表示，今年二三線城市商品住宅銷售價格總體降幅收窄。

從環比看，6月份二線城市新建商品住宅銷售價格由上月下降轉為持平，三線城市新建商品住宅銷售價格降幅比上月收窄0.1個百分點。從同比看，二線城市新建商品住宅銷售價格、二三線城市二手住宅銷售價格同比降幅均比上月收窄。

核心城市回暖

不止是二三線城市出現了回暖跡象，一線城市回暖信號也在顯現。

毛盛勇表示，近年來通過各種政策調整，房地產市場出現了積極變化，其中之一是一線城市商品住宅銷售價格環比連續4個月上漲。“3月份以來，一線城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格環比均連續4個月在上漲。”

姚崇喜認為，在一定程度上，這種上漲得益于政策環境正逐步放松。

比如，深圳近年持續優化購房及規劃管控規則，以更好地滿足人們住房需求。一方面在部分區域調整限購政策，適度放寬改善型購房門檻；另一方面出臺建筑設計新規，優化陽臺、公攤相關計容計算細則，同時設置新建住宅高度管控要求，引導戶型品質升級。“這些舉措讓深圳更多擁有高資產和資源的人群，產生了購買更好房子的欲望。”他說。

根據《每日經濟新聞》此前報道，5月23日深圳南山某樓盤推出519平方米頂層復式房源，單價高達39.86萬元/平方米的批次房源半小時內即被售罄。此后在6月30日，深圳灣某樓盤推出72套房源，報備均價為18.58萬元/平方米，開盤即售罄。此外，深圳仍有多片區樓盤實現“日光”。

不過姚崇喜也強調，這類高端豪宅熱銷現象必須同時滿足三大前提：一線城市、城市核心稀缺地段、面向高凈值改善群體，三者缺一。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年上半年深圳樓市呈現明顯的結構性分化格局，高端豪宅市場強勢回暖，千萬元級新房成交占比創下新高，中端剛需新房憑借戶型和價格優勢搶占市場。二手房則憑借價格優勢成為剛需置業主戰場，成交持續回升。

除了深圳，另外三座一線城市也在回暖。

北京市住建委的網簽數據顯示，今年上半年，北京二手房成交總量達到了93583套，同比去年的上半年88575套上漲了約5.7%，同時也創下了近5年來的新高。

廣州方面，上半年新房市場共成交348萬平方米，較去年同期上升2%；二手住宅共成交52817套，環比2025年下半年增長2.6%。

廣州市區 （圖源：時代周報記者 黎廣/攝）

上海的漲幅則更為顯眼。據界面新聞報道，2026年上半年上海新房市場成交8.48萬套，較2025年同比增長約14.7%；二手房市場共計成交14萬套，同比上漲12%。

與此同時，其他核心城市也在帶頭回暖。根據住房城鄉建設部網簽數據，6月份，杭州、成都、南京、武漢等12個區域中心城市的新房和二手房交易總量同比增長21.7%。并且，全國有207個城市新房和二手房交易總量實現同比正增長。

對此，毛盛勇表示，國家統計局對70個大中城市開展的房價問卷調查顯示，春節后房地產市場從業人員對新房、二手房價格走勢預期出現好轉。

“總的來看，房地產市場的供需關系逐步改善，市場預期有所回升，市場出現了一些積極變化。下階段要繼續按照決策部署，因城施策控增量、去庫存、優供給，推動房地產市場平穩健康運行。”他說。

（文中姚崇喜為化名）