東錢湖，寧波別墅的滑鐵盧

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判斷一個板塊是否屬于中心城區，有個偏門，就是看別墅價格。但凡城市別墅，價格一定是貴的，無論總價還是單價都貴；如果反之，就無法稱為“城市別墅”，繼續推演，它所在的地段自然也要被排除出中心城區。

比如慈城新城，目前個別別墅單價甚至跌落到20000以內，總價500多萬可以拿到，那就說明這一板塊還未跨入中心城區。

但東錢湖有些例外，雖然某些別墅的價格已經在20000以內（隱學、高錢之類的農村落地房除外），但寧波最貴的單價也發生在東錢湖，兩個極端現象同時存在，這也讓東錢湖的板塊定位形成非常大的困擾。

東錢湖某些別墅可以低到什么程度呢，白石湖東今年3月成交了一套聯排，單價僅15000。東湖觀邸當前的成交均價僅在20000左右，包括卡納湖谷，也只有20000出頭，部分雙拼的掛牌價也不過如此。

按照這些別墅的價格表現，其實和慈城的別墅是差不多的。

然而，東錢湖的別墅也貴得離譜。錢隆山莊近期有一套別墅，捅破了寧波住宅掛牌價的天花板——20萬！

當人們還在熱議寧波第一豪宅是昆吾、玖洲、星洲還是泊璟廷，錢隆已經悄無聲息的摘走了掛牌王。

包括錢隆其他的掛牌價，也都是動不動100000+。掛牌榜的第二名才輪到江萬系，至于泊璟廷，可能別墅掛牌少，反而已經輪不到了。

有人會說，那是因為錢隆別墅的形態特殊，大獨棟，單價自然高。但形態并不是單價的充分必要條件，九龍湖畔的別墅形態同樣很稀缺，但最近的成交價居然只有13000出頭，掛牌價才18000。

顯然，形態也是要結合地段才能賣出理想的價格。

所以從錢隆，還包括御景灣、比華利（尤其2期）、水汀湖里（一線湖景）的總體價格表現，東錢湖又有了中心城區的特征。

02

所以，結論到底是什么呢？

我的答案是：東錢湖是一片，已經被城市老錢認可，正在逐漸發展成為中心城區的板塊，但具體到個案，要綜合評估其品質和供需情況。

來看看卡納湖谷和東湖觀邸、白石湖東的掛牌量。

白石湖東加上天境的整體掛牌，已約達250套，這還不算未上架的。

沁廬掛牌更少，位置更好，又是萬科在卷品質時期開發的，所以價格表現尚可。

東湖觀邸是純別墅社區，貝殼掛牌及未上架超80套；對比香頌灣和英倫水岸，后者年代稍新，產品也更勝一籌，再加掛牌少，因此價格表現就要優越不少。不過英倫近期成交極少，所以更能說明情況的是香頌灣，成交均價比東湖觀邸高出約5000左右。

最后再看卡納。

貝殼加上未上架，大約90套，整體掛牌接近20%。去年卡納還上了最后一批新房，意外吧，18年了，當年的一些置業小姐姐都要做外婆了，總之結論就是供應量巨大。按說九唐掛牌也不少，但九唐早期產品有獨棟，三四期是容積率極低，花園極大，外觀也非常驚艷的合院，產品優勢讓九唐的價格繼續碾壓卡納。只是以目前九唐的掛牌量，未來價格大概率會向下調整。

所以結論是，這些別墅過大的體量，致使掛牌量也水漲船高，供應量太大就容易造成踩踏，再加產品老化，使其在市場競爭中只能抑價換量，這和普通住宅是一個邏輯。一切價格最終都是供需關系的表現——計劃經濟除外。

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最后再來看東錢湖板塊目前的區位。

直線距離上，東部新城和明湖，距離東錢湖還有5公里多，中間有回龍城鄉結合區，通路不暢；最接近市中心的是東南新城，過高架就到，直線2公里左右。未來只要中間一片建設完畢，有較好的城市資源落位，東錢湖就有望正式融入中心城區板塊。

到時，東錢湖的別墅表現會如何？只要產品尚可，我們來看下中海國社唯一的別墅產品是如何表現的。

掛牌在6萬左右，前期有幾套成交，均價在40000+。

當然，東錢湖整體的別墅供應是全寧波第一，大大小小的別墅社區加起來要20來個，即使融入中心城區，大部分別墅的表現恐怕也只能和美歐的中產別墅區表現相當。

從積極層面說，東錢湖別墅已經看齊歐美了；換個角度，東錢湖別墅有自住價值，但相當一部分尚不具備資產配置價值，只是保值性優于普通高層。

end