大踩坑！花了幾十萬在廣州買房，工地竟被限期清退

20多萬就可以上車的海特云谷，被要求限期清退了。

現場貼出的清退通知來自白云區石門街道辦事處，因項目施工方擅自占用白云湖數字科技城（黃金圍片區）基礎設施項目-道路二期工程紅線內約3079.49平方米土地，用于施工作業區及設施設備堆放場地，嚴重妨礙市政道路推進。

通知要求海特云谷2個自然日內完成清退清場，逾期將依法采取進一步措施。

工地門口除了清退通知，還掛著一塊農民工維權告示牌，涉及施工總承包、勞務管理多個環節的欠薪問題。

海特云谷項目早已圍蔽停工，如今又被要求清退占地。

復工？遙遙無期了。

然而，這還不是最糟心的。

那些花了幾十萬買了海特云谷公寓的人，從頭到尾就不是在買房。

海特云谷產業園，曾經披過“心湖一號”的馬甲對外推廣宣傳。

項目位于廣州市白云區石門街滘心路“高路”（土名），土地權屬人為廣州市白云區石門街滘心經濟聯合社，由滘心社與廣州海特云谷科技有限公司合作開發建設，建成物業的所有權全部歸滘心社所有，規劃用途為商業、酒店、辦公。

根據公開的招商公告，雙方約定項目竣工驗收后，滘心社提供部分獨立建筑物給海特云谷公司無償使用，期限40年；其余部分通過租賃方式給海特云谷公司使用，期限20年。

也就是說，海特云谷公司本質上是個“二房東”，“買”公寓的人花幾十萬只是向海特云谷租公寓，自己成了“三房東”。

這個項目至今沒拿到竣工驗收手續，未獲批正式地名。

2022年前后，項目對外銷售公寓，有人去買了才發現，簽的根本不是《房屋買賣合同》，而是一份《海特云谷租賃合同》及補充協議。

廣州市白云區住房建設和交通局2023年、2024年連發風險提示。

當中提到，謹慎簽訂租期超過20年的租賃合同，根據《中華人民共和國民法典》第七百零五條，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”。

其實，很多使用權類產品都會這么講：

“先簽20年，再續20年，等于40年。”

“雖然不是產權，但實際使用年限差不多。”

“合同都寫了，不用擔心。”

說辭好像閉環了，但法律不是這么算的。

合同本質是租賃關系的話，超過20年的部分，不會因為寫進補充協議就自動有效，它就不是一個穩定的租約。

海特云谷一旦出問題，連向真正的業主滘心社主張權利的資格都有限。

幾十萬換來的不是房本，不是能住的房子，而是一紙隨時可能變成廢紙的租賃合同，和一個被要求限期搬離的工地。

使用權公寓自有它的“坑”。

那能拿紅本的產權公寓呢，一定安全嗎？

金沙洲有個項目叫萬益廣場（金鉑壹號），位于廣佛交界。

一期是產權公寓，能拿大紅本的那種。

但這個項目的用地屬于集體建設用地，以合作方式向沙溪股份經濟合作社取得，土地使用權將于2053年12月31日到期。

有業主翻看房產證才發現，上面明確標注“到期后土地及地上建筑物無償收回”。

銷售在簽約前會要求業主單獨簽一份知情書，確保“已知悉”。

很多人以為只要是“產權”，到期就跟住宅一樣自動續期。

真不是。

住宅建設用地使用權，根據《中華人民共和國民法典》第三百五十九條，期限屆滿后自動續期。

但非住宅建設用地（包括商業、辦公公寓），續期要“依照法律規定辦理”。

而集體建設用地更特殊，《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》明確規定，年限屆滿，土地使用權由農民集體土地所有者無償收回，地上建筑物按合同約定處理。

萬益廣場屬于這種情況。

海特云谷是用權公寓，爛尾+清退，錢直接打水漂。

萬益廣場是產權公寓，紅本在手，但土地使用權到期后照樣可能被無償收回。

一個讓錢房兩空，一個讓拿了個“限時紅本”。

殊途同歸。

市面上公寓分兩種。

第一種，能辦不動產權證的。有所有權，可以占有、使用、收益、處分。

第二種，辦不了證的。只能按使用權轉讓合同在一定期限內“占有、使用”。出租方往往不是產權人，只是個運營方。運營方一旦出問題，錢房兩空。

海特云谷屬于后者，沒有預售許可證，簽的是20年租賃合同。

掏錢之前，四個問題先問清楚：

第一，到底有沒有不動產權證？“永久使用權”“自動續期”這類話術，聽聽就好。

第二，土地什么性質？國有出讓還是集體土地、合作開發？萬益廣場的教訓擺在眼前，產權公寓建在集體建設用地上，到期照樣可能被無償收回。

第三，簽的到底是買賣合同，還是租賃/使用權轉讓協議？

第四，項目有沒有竣工驗收手續？沒驗收，簽了合同也住不進去。

這四個問題答不清，后面所有“收益測算”都只是PPT。

回到海特云谷。

那些花了幾十萬的“買家”，如今面對一紙租賃合同、一個停工的項目、一份清退通知，和一個永遠無法兌現的“公寓夢”。

產權公寓，未必是好資產。

但使用權公寓，很多時候連“資產”這兩個字都要先打個問號。

掏錢之前，多問一句：這房子，到底是誰的？